[請益] 租不如買? 買不如租?

看板home-sale作者 (交通部長˙荷西！)時間7年前 (2017/04/01 11:49), 7年前編輯推噓108(121推 13噓 232→)
留言366則, 70人參與, 最新討論串1/34 (看更多)
小學生都會算加減乘除 但是變成應用題突然就很多人不會了 這個早上突然想到房地產的問題 以下為個人淺見 若有觀念錯誤歡迎討論指證 古老觀念有土斯有財 房租養房貸 20年後就是免費得到房子 但完全忽略了自備款的機會成本這個項目 過去低利率時代很多人選擇忽略 但這其實是改變決策的重要因素 (尤其是開始進入升息循環) 我以最近本身入住的的台北市北區5-10年內社區大樓來說 "2房格局 權狀30坪 成交大概1100萬左右 平均36.6萬 不含車位" 從想買房自助的角度分析: 當房客一年房租支出 = 2.5萬(含管理費) x 12 = 30萬 買房一年支出 = 31.1萬 自備款300萬 機會成本4.0%(即我放在銀行做穩定的收益) = 12萬/年 貸款 利息支出 800*1.7% = 13.6萬/年 持有稅金 房屋稅地價稅 2萬/年 管理費 2000/月 = 2.4萬/年 買房仲介費1% 攤提10年 = 1.1萬/年 買房成本 契稅 印花稅 攤提10年 約1萬/年 買房支出居然高於租房 且這尚未計算還本金 本金還越多 你的薪水投入房貸 未來每年能創造的收益越少 即買房機會成本就高 舉例來說20年後我還了本金800萬 現金轉換為資產 你持有一間30年大樓2房的房產 但若保持800萬現金 這20年甚至以後會持續會創造收益 且隨時保有選擇進場的權利 若從想當房東買房收租的角度 支出: = 18.5萬 800萬貸款的成本 = 12萬 管理費 = 2.4萬 持有稅金 = 2萬 買房仲介費1% 攤提10年 = 1.1萬/年 買房成本 契稅 印花稅 攤提10年 約1萬/年 收益 = 房租 30萬 想買房當房東每年淨賺11.5萬,10年後淨賺13.6萬 800萬貸款大概 你的房客大概60年可以賺到 不考慮漲房租(正) 空窗期(負) 利率(負) (是的 房客幫你繳房貸 久了就是你的) 若不買房當房東 300萬自備款創造的收益成本 4.0% = 12萬/年 蝦米 居然差不多 但還可以保持流動性 不管是買房收租當房東 或是買房自助 都是非理性決策 大家可以用這樣 調整變數(總價 利率 自備率 機會成本) 去試算 房價狂漲的時代一定是怎麼買怎麼賺 本金太大了 資產增值的幅度高 但房價持平 緩跌 甚至有升息跡象時 不只是考量貸款成本 還必須要考量機會成本 大樓尚且如此 我真的無法想像現在投入1000萬買35年公寓的人的心態 1. 20年還完貸款後持有的資產為55年公寓 2. 若都不買房20年後持有的資產為1000萬現金 且這20年持續創造收益 3. 尚不包含修繕費用 老公寓修繕費用驚人 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.230.157.146 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1491018545.A.318.html
推
04/01 11:54, , 1F
年4%收益的商品是什麼
04/01 11:54, 1F
推
04/01 11:57, , 2F
問題是 你只要中間投資賠一次 就掰了
04/01 11:57, 2F
→
04/01 11:58, , 3F
蠻多的吧 光是銀行IG等級的債券特別股基金FX甚至台灣50
04/01 11:58, 3F
→
04/01 11:58, , 4F
會賠一次就掰了的投資標的 年收益會只有4%嗎 我已經抓很保守
04/01 11:58, 4F
推
04/01 11:58, , 5F
就是數學不好才會被套 寫再多套套也不會懂
04/01 11:58, 5F
→
04/01 11:59, , 6F
光是很多"保險"的商品就3%起跳了
04/01 11:59, 6F
推
04/01 12:15, , 7F
麻煩如果有保證20年每年投資報酬率維持4%的金融商品，一定
04/01 12:15, 7F
→
04/01 12:15, , 8F
要告訴我
04/01 12:15, 8F
推
04/01 12:17, , 9F
4%明明不難...稍微有腦一點的投資都可超過這水準
04/01 12:17, 9F
推
04/01 12:19, , 10F
譬如？
04/01 12:19, 10F
→
04/01 12:25, , 11F
然後就都更了 ...
04/01 12:25, 11F
推
04/01 12:26, , 12F
買房支出還要加頭期機會成本，不過如果房價漲就不止800萬了
04/01 12:26, 12F
→
04/01 12:26, , 13F
，大部分的人還是賺價差
04/01 12:26, 13F
推
04/01 12:27, , 14F
買個老公寓 拼都更翻身 最夯投資
04/01 12:27, 14F
推
04/01 12:28, , 15F
那是台北啊 中南又不一樣了
04/01 12:28, 15F
→
04/01 12:29, , 16F
北市老公寓會貴是因為有都更的機會利益 不然外縣市有嗎?
04/01 12:29, 16F
→
04/01 12:29, , 17F
中南部35年老公寓要 1000 萬 !??
04/01 12:29, 17F
推
04/01 12:30, , 18F
買不起就用租 就這麽簡單
04/01 12:30, 18F
→
04/01 12:31, , 19F
租房要搬哪就搬哪
04/01 12:31, 19F
推
04/01 12:32, , 20F
買台北老公寓 我覺得有點像買土地
04/01 12:32, 20F
推
04/01 12:32, , 21F
一堆特別股都有四趴 有很難找嗎
04/01 12:32, 21F
→
04/01 12:32, , 22F
買土地投報率更低 沒有開發的時候一塊錢收入都沒有
04/01 12:32, 22F
推
04/01 12:33, , 23F
沒錢才會算這麼細等賺到錢再回來看房阿
04/01 12:33, 23F
→
04/01 12:33, , 24F
要等到開發（都更）的時候一次回收
04/01 12:33, 24F
→
04/01 12:33, , 25F
比較適合生活無缺者的部分資產配置
04/01 12:33, 25F
→
04/01 12:34, , 26F
我投資都20%起跳 賺的輕鬆還房貸啊 有房投資也賺雙贏
04/01 12:34, 26F
→
04/01 12:34, , 27F
要論CP值月租10萬就能住上億房那才是划算
04/01 12:34, 27F
→
04/01 12:34, , 28F
而不是求取固定投資報酬率的好選擇
04/01 12:34, 28F
→
04/01 12:35, , 29F
zhi得到他了 誰說有房的不能投資 XD
04/01 12:35, 29F
→
04/01 12:38, , 30F
台股快萬點20%不難也不唬爛啊 分散投資 雞蛋不放同一藍
04/01 12:38, 30F
→
04/01 12:39, , 31F
那種固定收益 像利息 股息我反而沒很愛 稅起跳20% 很幹
04/01 12:39, 31F
→
04/01 12:43, , 32F
基本上,我看到 90% 以上所謂"有腦的投資"
04/01 12:43, 32F
→
04/01 12:43, , 33F
兩三年後過去問,差不多都是 -5% 以上起跳!
04/01 12:43, 33F
→
04/01 12:44, , 34F
同七樓推文,有"保證"20年年投報4%的,請務必告訴我
04/01 12:44, 34F
→
04/01 12:45, , 35F
我這邊很多金主大批游資苦無資金停泊處~
04/01 12:45, 35F
推
04/01 12:47, , 36F
終身還本型 2000萬月領5萬
04/01 12:47, 36F
推
04/01 12:47, , 37F
投資沒那麼簡單 不然銀行幹麻拒絕大額存款呢
04/01 12:47, 37F
→
04/01 12:47, , 38F
給人1%不到的利息 自己拿去投資4%豈不愉快
04/01 12:47, 38F
推
04/01 12:49, , 39F
3%收益 是保險基本
04/01 12:49, 39F
還有 287 則推文
還有 1 段內文
推
04/01 23:54, , 327F
其實這邊討論機會成本 另一邊討論安全感
04/01 23:54, 327F
→
04/01 23:55, , 328F
都是 感覺 潛力 之類的東西吧
04/01 23:55, 328F
推
04/02 00:16, , 329F
4%這麼多人覺得容易 不去貸個一百幾十億賺4%退休 我不
04/02 00:16, 329F
→
04/02 00:24, , 330F
講話真的要經過大腦 不是大企業銀行會借你個幾百億?
04/02 00:24, 330F
→
04/02 00:26, , 331F
大腦拿來想一下吧 隨便一兩千萬貸不到嗎 這麼會挑語病
04/02 00:26, 331F
→
04/02 00:32, , 332F
貸款的利率 ....
04/02 00:32, 332F
推
04/02 00:48, , 333F
以前放高利貸給建商的
04/02 00:48, 333F
→
04/02 00:48, , 334F
年利率 24%，以建物跟土地抵押
04/02 00:48, 334F
推
04/02 00:50, , 335F
版主可能就是放高利貸的
04/02 00:50, 335F
→
04/02 00:51, , 336F
是說...可以賺這麼多的人...沒人在租房的啦
04/02 00:51, 336F
→
04/02 00:52, , 337F
一年賺好幾%，租房一年只省一兩萬沒意思
04/02 00:52, 337F
推
04/02 01:11, , 338F
平均4%代表你還是有賺有賠，你只要最後一次賠那就GG,保
04/02 01:11, 338F
→
04/02 01:11, , 339F
證4%我想這世界真的就沒魯蛇了
04/02 01:11, 339F
推
04/02 01:29, , 340F
跟一堆只會定存的講0050,0056不是對牛彈琴?
04/02 01:29, 340F
推
04/02 06:46, , 341F
現在就有一筆錢會投進萬點5056嗎如果不會還不是放銀行
04/02 06:46, 341F
推
04/02 07:03, , 342F
都說是愚人節了，原po現在在科科了啦xd
04/02 07:03, 342F
推
04/02 09:10, , 343F
為何要通知沒做功課的人有穩穩4%?顆顆
04/02 09:10, 343F
→
04/02 09:14, , 344F
練的抖抖在哪？
04/02 09:14, 344F
噓
04/02 09:52, , 345F
一堆人都說年年4%不難... 麻煩講的人先PO個對帳單來看..
04/02 09:52, 345F
→
04/02 09:52, , 346F
. 不用二十年 有人放超過二百萬超過十年的年年4%再來豪
04/02 09:52, 346F
→
04/02 09:52, , 347F
小
04/02 09:52, 347F
→
04/02 09:53, , 348F
不然光講標的 台GG 台灣50 誰都嘛會講
04/02 09:53, 348F
推
04/02 10:19, , 349F
大陸類定存風險小，目前利率較低4.55%左右
04/02 10:19, 349F
→
04/02 10:23, , 350F
4%非常難 (以現在來說) 早年台灣利率破10% 那已經是過去
04/02 10:23, 350F
→
04/02 10:23, , 351F
這十年年年有4%，可以出書了
04/02 10:23, 351F
噓
04/02 12:28, , 352F
可惜的是板上出書的沒有... 說書的倒是一堆
04/02 12:28, 352F
推
04/02 12:35, , 353F
Po帳單啊？嘴跟鍵盤人人都有 顆顆
04/02 12:35, 353F
→
04/02 14:31, , 354F
這篇出現投資大神們 應該屌打台灣所有投顧公司
04/02 14:31, 354F
→
04/02 15:12, , 355F
年化4%能屌打？你太看不起他們了。
04/02 15:12, 355F
→
04/02 15:28, , 356F
其實看操作部位大小啦, 金額大到某個程度後投資效益會很低
04/02 15:28, 356F
→
04/02 15:28, , 357F
給你操作500萬跟操作50億是不同玩法的
04/02 15:28, 357F
→
04/02 15:30, , 358F
除非知道很多門路, 不然搞不好20%收益但是只能投3000元
04/02 15:30, 358F
→
04/02 15:32, , 359F
房地產的優勢是, 可以"塞大額資金"然後凹單N年勝率略高
04/02 15:32, 359F
推
04/02 16:05, , 360F
只看錢，可能吧，但租跟持有住起來的感覺是完全不同
04/02 16:05, 360F
→
04/02 16:06, , 361F
房子不是一個單純的投資型產品
04/02 16:06, 361F
推
04/02 18:46, , 362F
這感覺在南部還可負擔 北部這感覺不會太貴嗎？
04/02 18:46, 362F
推
04/03 10:36, , 363F
少算了CPI年增率
04/03 10:36, 363F
推
04/03 10:38, , 364F
攤提年限也有點怪怪的
04/03 10:38, 364F
→
04/03 10:39, , 365F
4%這件事就算了....先當作20年都有4%....
04/03 10:39, 365F
推
04/04 19:22, , 366F
UDN做的這個可以參考 https://tinyurl.com/pbxff96
04/04 19:22, 366F
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