Re: [請益] 租不如買? 買不如租?
※ 引述《Jose (交通部長˙荷西！)》之銘言：
: 小學生都會算加減乘除 但是變成應用題突然就很多人不會了
: 這個早上突然想到房地產的問題 以下為個人淺見 若有觀念錯誤歡迎討論指證
: 古老觀念有土斯有財 房租養房貸 20年後就是免費得到房子
: 但完全忽略了自備款的機會成本這個項目 過去低利率時代很多人選擇忽略
: 但這其實是改變決策的重要因素 (尤其是開始進入升息循環)
: 我以最近本身入住的的台北市北區5-10年內社區大樓來說
: "2房格局 權狀30坪 成交大概1100萬左右 平均36.6萬 不含車位"
: 從想買房自助的角度分析:
: 當房客一年房租支出 = 2.5萬(含管理費) x 12 = 30萬
: 買房一年支出 = 31.1萬
: 自備款300萬 機會成本4.0%(即我放在銀行做穩定的收益) = 12萬/年
: 貸款 利息支出 800*1.7% = 13.6萬/年
: 持有稅金 房屋稅地價稅 2萬/年
: 管理費 2000/月 = 2.4萬/年
: 買房仲介費1% 攤提10年 = 1.1萬/年
: 買房成本 契稅 印花稅 攤提10年 約1萬/年
: 買房支出居然高於租房 且這尚未計算還本金
: 本金還越多 你的薪水投入房貸 未來每年能創造的收益越少 即買房機會成本就高
: 舉例來說20年後我還了本金800萬 現金轉換為資產 你持有一間30年大樓2房的房產
: 但若保持800萬現金 這20年甚至以後會持續會創造收益 且隨時保有選擇進場的權利
: 若從想當房東買房收租的角度
: 支出: = 18.5萬
: 800萬貸款的成本 = 12萬
: 管理費 = 2.4萬
: 持有稅金 = 2萬
: 買房仲介費1% 攤提10年 = 1.1萬/年
: 買房成本 契稅 印花稅 攤提10年 約1萬/年
: 收益 = 房租 30萬
: 想買房當房東每年淨賺11.5萬,10年後淨賺13.6萬
: 800萬貸款大概 你的房客大概60年可以賺到 不考慮漲房租(正) 空窗期(負) 利率(負)
: (是的 房客幫你繳房貸 久了就是你的)
: 若不買房當房東 300萬自備款創造的收益成本 4.0% = 12萬/年
: 蝦米 居然差不多 但還可以保持流動性
: 不管是買房收租當房東 或是買房自助 都是非理性決策
: 大家可以用這樣 調整變數(總價 利率 自備率 機會成本) 去試算
: 房價狂漲的時代一定是怎麼買怎麼賺 本金太大了 資產增值的幅度高
: 但房價持平 緩跌 甚至有升息跡象時 不只是考量貸款成本 還必須要考量機會成本
: 大樓尚且如此 我真的無法想像現在投入1000萬買35年公寓的人的心態
: 1. 20年還完貸款後持有的資產為55年公寓
: 2. 若都不買房20年後持有的資產為1000萬現金 且這20年持續創造收益
: 3. 尚不包含修繕費用 老公寓修繕費用驚人
5-10年內 大樓 北市36萬 總價1100 請問在那 謝謝告知
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