Re: [請益] 貸款年限觀念

看板home-sale作者TFTOLED (ttoo)時間8年前 (2016/03/31 23:19)推噓1(4推 3噓 9→)

留言16則, 6人參與討論串3/3 (看更多)

※ 引述《ttnez (^^)》之銘言： : 標題: Re: [請益] 貸款年限觀念 : 時間: Tue Mar 29 23:20:07 2016 : : : 不確定我的觀念是否正確，想請問大家 : : 假設有一筆一樣額度的貸款金額， : : 但是兩個年限，30年跟20年 : : 年限久當然利息錢就高 : : 但是如果我不想花太多利息錢，所以想把年限縮短成20年，甚至10年 : : 當然為了省利息錢，我每個月的負擔就比較大 : : 到這裡我想是大家都知道的觀念， : : 但是我疑惑的是..就理財的角度而言，因為銀行賺的是利息錢 : : 所以是不是可以這樣說，只要我會理財，我的報酬率高於目前的房貸利率 : : 基本上我應該儘可能的拉長年限，把錢拿去投資 : : 相反的，若是不會理財的人，就應該儘可能多還點(年限降低)，省下利息錢 : : 我目前的實例是：有一筆約兩百萬的房貸，每個月繳一萬初(30年)， : : 但是其中有1/4都是繳利息，現在經濟能力變好了，在思考縮短年限的必要性 : : 還是說，我就不縮短，每個月多繳一點就可以? : : 這麼說好了 : 借錢套利投資就像借雞生蛋的概念 : 本金=雞 : 利息=飼料 : 獲利=雞蛋 : : 不要捨不得飼料，重點是雞不要養死，蛋要多生一點。 : 如果預期飼料會愈來愈便宜，雞還是一樣會生蛋 : 那麼沒有理由不借雞來生蛋，等蛋孵出小雞就有兩隻雞可以生蛋 : 借雞是財務槓桿擴大本金；雞生蛋、蛋生雞是複利現金流的概念 : : : 另外，把時間拉長來看貨幣是持續貶值，借錢投資更有利 : 你20年前借2000萬買了一間房子，收的租金=付的利息。 : 今年你把房子賣掉還貸款2000萬，只要房價上漲都是你賺的 : 20年房價漲多少大家是知道的，但如果你是日本人那我就沒法救你了 : 所以就算飼料錢=蛋錢沒有多賺也沒關係，重點是買增值的資產 : 因為今天借一隻嫩雞，20年後只要還老母雞就可以了 : 要不要賭20年後的資產價格就你個人囉~~ : : : 最後，美國、大陸、日本、歐盟....有沒有哪一個沒負債的， : 通通都是愈借愈多。 : 如果政府借錢以債養債，這肯定有不為人知的秘密。 : 不跟著做誰知道會怎麼樣。 : : ----------------------------------------------------------------- : : 實務操作，投資有賺有賠重點是你的雞可以借多久 : 如果只能借3年，一不小心養死你就gg了 : : 但如果你可以一次借20年都不用還，中間只要飼料錢 : 那麼不要怕用力借，就算你的雞雞養死了，還有時間 : 用蛋把雞孵回來 : : 所以借錢投資並非不可行，只是每個人的財務條件不同 : 會影響你借貸的條件、投資的獲利...等。 : : : : : -- : ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 119.14.237.46 : ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1459264810.A.4AF.html : → TFTOLED: 雞、飼料、蛋?想法新創，可惜觀念錯誤 03/29 23:25 : 推 kilolima: 樓上可以開示一下嗎？ 03/29 23:30 : 推 MrEric: 推原PO 總是有生雞蛋無放雞屎有的人哈哈 03/29 23:49 : 噓 ghjkl5566: 你在扯啥? 那個貸款可以「借20年都不用還」的 03/29 23:53 : : 上面就說了，每個人的財務條件不同借貸條件也不一樣 : 你不行不表示我不行嘛~~ : 借20年不用還本金，只要還利息，而且動用才計息的房貸並非不存在 : 只是你不知道當然知道也不一定借得到 : 這麼扯的事我來就好了... : 而且跟頂新集團的投資方式相比，我一點也不扯.... : : 國家借錢也沒有在還的啦~~ 哪個國家不是負債愈來愈多 : : : → TFTOLED: 利息的概念是使用物品(錢或雞)的成本 03/29 23:54 : → TFTOLED: 如果硬要講，比較像是你把雞借給別人，別人要付你多少蛋 03/29 23:55 : → TFTOLED: 或是你向別人借雞，別人要跟你收多少蛋 03/29 23:55 : → TFTOLED: 也就是說，利息vs本金=每月付多少蛋vs雞，不等於飼料vs雞 03/29 23:58 : : 你的說法...用你的蛋借別人的雞 : 說明了借方和貸方之間的交易關係，但並不能解釋原原po的狀況 : 借錢付利息、投資獲利或損失 : : 總不可能你用蛋借雞，然後雞吐飼料給你吧!!?? : 如何解釋投資獲利、損失的部份呢?? : : 我舉的例子是單就借款人的成本及收益來看 : 如同你說的...利息的概念是使用物品(錢或雞)的成本 : 你養雞的成本怎麼會是雞蛋，當然是飼料 : 而且你又不是雞怎麼會有蛋，蛋要等母雞生出來吧.... : : : 利息是持有借款的成本，一定要付。 : 飼料是持有雞雞的成本，一定要餵。 : : 借的錢是投資的本金，投資成功就有獲利 : 借的雞是生蛋的基礎，養雞成功就有蛋蛋 : : 如果投資失敗，利息一樣要付，而且沒有獲利 : 如同養到公雞，飼料一樣要餵，而且生雞蛋嘸放雞屎一大堆 : : 祝大家都能養到不停生蛋的母雞 : : : ※ 編輯: ttnez (119.14.237.46), 03/30/2016 01:11:58 : 推 sjyisap: 你雞蛋系的喔！ 03/30 01:15 : → ttnez: 我屬雞的哈... 03/30 01:16 : 推 lovelara: 就一直轉貸就不用環了 03/30 01:17 : : 我說的是一次借20年並非一直轉貸, : 轉貸或每年續借有可能會像頂新被 : 抽銀根。 : : → togs: 女友家目前就是一職轉貸但有點好奇優缺 03/30 01:24 : → togs: google了一下，稍微明白了。 03/30 01:26 : 推 Unicorn30: 同路人一同養雞吧來個養雞隊 03/30 04:11 : : 一起加油!! : 我媽原本也蠻排斥用房貸借款，覺得又不缺錢 : 直到我跟她說妳現在不借，20年後還不是留給我再借來投資 : 所以我媽這個月也要加入借雞的行列了 ^+++^ : : 推 gb088225: 不好意思看不懂只付利息不還本金有什 03/30 04:28 : → gb088225: 麼好處 03/30 04:28 : : : 為什麼不還本金會比較好呢?? : 因為"穩健"的投資需要時間，不是炒股1個月漲30%(一個月賠30%就GG了) : 投資有賺有賠，如果目前虧損，但明天就要還錢， : 那就必需賠錢賣還本金，就算之後漲上來也跟你無關了。 : 不同的商品景氣循環的週期長短不同，股市、房市、債市、商品...等 : 週期少說要7~10年 : 如果你可以借錢20年不用還本金你可以凹2~3次景氣循環 : : 如果你只有3年的寬限期遇到空頭那就gg了 : 房地產投資客被斷頭就是這樣的狀況 : : 如果投資客的寬限期是20年不是3年 : 那只要租金=利息、稅等成本就不會被斷頭 : 就算未來房價跌3成，也不用賣等20年凹到漲3成也有可能 : : 所以房貸的資金也被限制不能買房 : : : 投資客靠的是週轉率，短進短出利用寬限期借錢套利。 : 買1000萬，利息(成本)20 賣1100==>用20賺100 <--舉個例子其他成本不計 : 但只要政府讓你2年不能賣(侈奢稅)或6年不能賣(房地合一) : 基本上就卡死很多人了 : : 但對置產客的影響就很少了，因為如果20年不用還本金 : 租金報酬率又遠高於利息，就算短期房價下跌也不用怕 : 反正有20年可以對賭，有跌還可以逢低進貨。 : : ------------ : : 簡單的說 : : 投資客並不是投資，而是買賣賺差價，就像市場雞販買雞來賣 : 所以只要2年不能賣雞看看會有多慘政府這招太狠了 : : 置產客才比較偏向投資，用時間等小雞長大生雞蛋。 : 所以賣不賣不是重點，因為重點不是雞是源源不絕的蛋蛋 : : 更利害的就是土地重劃、地目變更、最好還好重大建設 : 直接把雞變成生金蛋的雞 : : : 推 lpllpllpl: 可用現金比較多吧一年利息6萬本金30萬來講一年就是 03/30 10:08 : → lpllpllpl: 多30萬現金可以轉投資 03/30 10:08 : → lpllpllpl: 有些房貸二胎就是這樣利息還比較高 03/30 10:09 : 推 u12123: 國中數學就有教等比級數了，找時間再唸一下吧。另外條件夠 03/30 11:01 : → u12123: 好的話，不用轉貸直接寬限期20年的貸款都找的到(利率還不 03/30 11:01 : → u12123: 差) 03/30 11:01 : : 其實借錢投資(槓桿)很重要的點是穩(風險小)、套利 : : 不要去追一年15~300%的報酬率，因為有可能-10~-70% : (高手、賭神、錢多到花不完的人就沒差了) : : 找穩賺4~8% 成本2~3% 雖然報酬率不高，但借個1000萬 : 無風險套利幾十萬 20年下來也有幾百萬 : : → TFTOLED: 使用房屋的成本，與為了改良房屋所花的成本是兩回事 03/30 23:27 : → TFTOLED: 你把房子裝修的成本(飼料)，當成使用的成本(利息或房租) 03/30 23:29 : : 不了解你的意思?? : : 上面是針對貸款的本金、利息、及獲利來討論，跟房子沒有關係(只是抵押品)。 : 今天如果我是用2000萬的美金定存單質押借錢，那不就沒有成本了?? : : 你所指的這些成本是持有或使用房子的成本，與抵押借款無關。 : : 如果要討論房子，會像下面這樣 (為了區別，換成鴨) : : 鴨 = 房子 : 飼料 = 稅、其它花費成本 : 鴨蛋 = 房租 : : 所以不可以拿鴨飼料餵雞吃，會死翹翹的 : 你付房屋稅、地價稅、裝修房屋.....等(鴨飼料) : 不付貸款利息(雞飼料) : : 你的雞(貸款)會怎麼樣就不多說了.... : : : 簡單的說... : 資產就是有生產力的小動物 : 飼料就是花在資產上的成本 : 收益就是小動物的產出 : : : 如果未來開一間現金流入大的公司 : 那就不是養這些家禽了 : 養隻牛天天擠奶來喝 : : -------------------------------------- : : 養牛我還不會，先從小動物開始養 : 把養小動物的流程串起來給大家參考參考 : : 第一步買鴨生蛋 (第一個本還是要自己出啦~ ) : : 鴨 = 房子 : 飼料 = 稅、其它花費成本 : 鴨蛋 = 房租這邊對 : : 第二步借雞生蛋 (拿鴨抵押借一隻雞)<--房貸還清了 : : 雞 = 房貸本金 : 飼料 = 利息 : 雞蛋 = 獲利 (相對的雞屎=損失) 啊就這邊不對嘛，你跟銀行借錢，等於銀行損失使用這些錢的權利，但是銀行能從你身上拿到利息錢;你拿到了使用一筆錢的權利，但是相對的你也要給借你錢的銀行一些回饋，也就是利息錢，故利息的概念，就是使用(房貸)本金的成本，或者放棄使用本金的所得。回到你的第二步，你跟別人借雞，你是要給借你雞的人飼料還是雞蛋? 你使用別人雞的成本，是飼料還是雞蛋?利息的概念，是飼料還是雞蛋? : : 第三步借鵝生蛋 (拿房貸本金買的保本型債券抵押) : : 鵝 = 保本型債券抵押借款 : 飼料 = 利息 : 鵝蛋 = 獲利 : : : 第三步目前還在進行，預計年底前完成... : 目前先養雞和鴨就好了.... : : : ※ 編輯: ttnez (119.14.237.46), 03/31/2016 00:44:10 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.25.9.96 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1459437544.A.B99.html

推

Tattoo

03/31 23:22, , 1^F

03/31 23:22, 1^F

推

ttnez

04/01 00:18, , 2^F

04/01 00:18, 2^F

→

ttnez

04/01 00:18, , 3^F

04/01 00:18, 3^F