Re: [請益] 貸款年限觀念
: 不確定我的觀念是否正確，想請問大家
: 假設有一筆一樣額度的貸款金額，
: 但是兩個年限，30年跟20年
: 年限久當然利息錢就高
: 但是如果我不想花太多利息錢，所以想把年限縮短成20年，甚至10年
: 當然為了省利息錢，我每個月的負擔就比較大
: 到這裡我想是大家都知道的觀念，
: 但是我疑惑的是..就理財的角度而言，因為銀行賺的是利息錢
: 所以是不是可以這樣說，只要我會理財，我的報酬率高於目前的房貸利率
: 基本上我應該儘可能的拉長年限，把錢拿去投資
: 相反的，若是不會理財的人，就應該儘可能多還點(年限降低)，省下利息錢
: 我目前的實例是：有一筆約兩百萬的房貸，每個月繳一萬初(30年)，
: 但是其中有1/4都是繳利息，現在經濟能力變好了，在思考縮短年限的必要性
: 還是說，我就不縮短，每個月多繳一點就可以?
這麼說好了
借錢套利投資就像借雞生蛋的概念
本金=雞
利息=飼料
獲利=雞蛋
不要捨不得飼料，重點是雞不要養死，蛋要多生一點。
如果預期飼料會愈來愈便宜，雞還是一樣會生蛋
那麼沒有理由不借雞來生蛋，等蛋孵出小雞就有兩隻雞可以生蛋
借雞是財務槓桿擴大本金；雞生蛋、蛋生雞是複利現金流的概念
另外，把時間拉長來看貨幣是持續貶值，借錢投資更有利
你20年前借2000萬買了一間房子，收的租金=付的利息。
今年你把房子賣掉還貸款2000萬，只要房價上漲都是你賺的
20年房價漲多少大家是知道的，但如果你是日本人那我就沒法救你了
所以就算飼料錢=蛋錢沒有多賺也沒關係，重點是買增值的資產
因為今天借一隻嫩雞，20年後只要還老母雞就可以了
要不要賭20年後的資產價格就你個人囉~~
最後，美國、大陸、日本、歐盟....有沒有哪一個沒負債的，
通通都是愈借愈多。
如果政府借錢以債養債，這肯定有不為人知的秘密。
不跟著做誰知道會怎麼樣。
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實務操作，投資有賺有賠重點是你的雞可以借多久
如果只能借3年，一不小心養死 你就gg了
但如果你可以一次借20年都不用還，中間只要飼料錢
那麼不要怕用力借，就算你的雞雞養死了，還有時間
用蛋把雞孵回來
所以借錢投資並非不可行，只是每個人的財務條件不同
會影響你借貸的條件、投資的獲利...等。
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噓
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上面就說了，每個人的財務條件不同借貸條件也不一樣
你不行不表示我不行嘛~~
借20年不用還本金，只要還利息，而且動用才計息的房貸並非不存在
只是你不知道 當然知道也不一定借得到
這麼扯的事我來就好了...
而且跟頂新集團的投資方式相比，我一點也不扯....
國家借錢也沒有在還的啦~~ 哪個國家不是負債愈來愈多
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你的說法...用你的蛋借別人的雞
說明了借方和貸方之間的交易關係，但並不能解釋原原po的狀況
借錢付利息、投資獲利或損失
總不可能你用蛋借雞，然後雞吐飼料給你吧!!??
如何解釋投資獲利、損失的部份呢??
我舉的例子是單就借款人的成本及收益來看
如同你說的...利息的概念是使用物品(錢或雞)的成本
你養雞的成本怎麼會是雞蛋，當然是飼料
而且你又不是雞怎麼會有蛋，蛋要等母雞生出來吧....
利息是持有借款的成本，一定要付。
飼料是持有雞雞的成本，一定要餵。
借的錢是投資的本金，投資成功就有獲利
借的雞是生蛋的基礎，養雞成功就有蛋蛋
如果投資失敗，利息一樣要付，而且沒有獲利
如同養到公雞，飼料一樣要餵，而且生雞蛋嘸 放雞屎一大堆
祝大家都能養到不停生蛋的母雞
※ 編輯: ttnez (119.14.237.46), 03/30/2016 01:11:58
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我說的是一次借20年並非一直轉貸,
轉貸或每年續借有可能會像頂新被
抽銀根。
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一起加油!!
我媽原本也蠻排斥用房貸借款，覺得又不缺錢
直到我跟她說妳現在不借，20年後還不是留給我再借來投資
所以我媽這個月也要加入借雞的行列了 ^+++^
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為什麼不還本金會比較好呢??
因為"穩健"的投資需要時間，不是炒股1個月漲30%(一個月賠30%就GG了)
投資有賺有賠，如果目前虧損，但明天就要還錢，
那就必需賠錢賣還本金，就算之後漲上來也跟你無關了。
不同的商品景氣循環的週期長短不同，股市、房市、債市、商品...等
週期少說要7~10年
如果你可以借錢20年不用還本金你可以凹2~3次景氣循環
如果你只有3年的寬限期 遇到空頭那就gg了
房地產投資客被斷頭就是這樣的狀況
如果投資客的寬限期是20年 不是3年
那只要租金=利息、稅等成本 就不會被斷頭
就算未來房價跌3成，也不用賣等20年凹到漲3成也有可能
所以房貸的資金也被限制不能買房
投資客靠的是週轉率，短進短出利用寬限期借錢套利。
買1000萬，利息(成本)20 賣1100==>用20賺100 <--舉個例子其他成本不計
但只要政府讓你2年不能賣(侈奢稅)或6年不能賣(房地合一)
基本上就卡死很多人了
但對置產客的影響就很少了，因為如果20年不用還本金
租金報酬率又遠高於利息，就算短期房價下跌也不用怕
反正有20年可以對賭，有跌還可以逢低進貨。
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簡單的說
投資客並不是投資，而是買賣賺差價，就像市場雞販買雞來賣
所以只要2年不能賣雞 看看會有多慘 政府這招太狠了
置產客才比較偏向投資，用時間等小雞長大生雞蛋。
所以賣不賣不是重點，因為重點不是雞是源源不絕的蛋蛋
更利害的就是土地重劃、地目變更、最好還好重大建設
直接把雞變成生金蛋的雞
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其實借錢投資(槓桿)很重要的點是 穩(風險小)、套利
不要去追一年15~300%的報酬率，因為有可能-10~-70%
(高手、賭神、錢多到花不完的人就沒差了)
找穩賺4~8% 成本2~3% 雖然報酬率不高，但借個1000萬
無風險套利幾十萬 20年下來也有幾百萬
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不了解你的意思??
上面是針對貸款的本金、利息、及獲利來討論，跟房子沒有關係(只是抵押品)。
今天如果我是用2000萬的美金定存單質押借錢，那不就沒有成本了??
你所指的這些成本是持有或使用房子的成本，與抵押借款無關。
如果要討論房子，會像下面這樣 (為了區別，換成鴨)
鴨 = 房子
飼料 = 稅、其它花費成本
鴨蛋 = 房租
所以不可以拿鴨飼料餵雞吃，會死翹翹的
你付房屋稅、地價稅、裝修房屋.....等(鴨飼料)
不付貸款利息(雞飼料)
你的雞(貸款)會怎麼樣就不多說了....
簡單的說...
資產就是有生產力的小動物
飼料就是花在資產上的成本
收益就是小動物的產出
如果未來開一間現金流入大的公司
那就不是養這些家禽了
養隻牛天天擠奶來喝
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養牛我還不會，先從小動物開始養
把養小動物的流程串起來給大家參考參考
第一步 買鴨生蛋 (第一個本還是要自己出啦~ )
鴨 = 房子
飼料 = 稅、其它花費成本
鴨蛋 = 房租
第二步 借雞生蛋 (拿鴨抵押借一隻雞)<--房貸還清了
雞 = 房貸本金
飼料 = 利息
雞蛋 = 獲利 (相對的 雞屎=損失)
第三步 借鵝生蛋 (拿房貸本金買的保本型債券抵押)
鵝 = 保本型債券抵押借款
飼料 = 利息
鵝蛋 = 獲利
第三步目前還在進行，預計年底前完成...
目前先養雞和鴨就好了....
※ 編輯: ttnez (119.14.237.46), 03/31/2016 00:44:10
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