Re: [請益] 現在適合投資套房出租嗎??

看板home-sale作者 (科科)時間8年前 (2015/10/26 14:13), 8年前編輯推噓22(22推 0噓 23→)
留言45則, 25人參與, 最新討論串2/4 (看更多)
出租套房算是房地產裡面 相對穩健的投資 如推文有一位大大說的 「高點出售，低點出租」 差不多就是出租套房的精髓了 可能會有人覺得： 幹，廢話！ 高點賣掉換現，低點賣不掉只好出租 當我白癡阿！！ 說得是很簡單 但這裡就有一個關鍵點的差異 那就是低點出租時，他的收益不是一般3房2廳可以比擬的 尤其以大台北地區 很多一般3房公寓的租金甚至連利息都繳不出來 在此情形下房東持有的壓力是非常大的 因為現金流為負 即使打算長抱，等夢想中的捷運或未來性 但現實就是金流為負 哪天撐不住了，就只得便宜賣掉 這就是很多菜籃族投資客為什麼會賠錢的道理 因為他們不注重現金流。 而收租套房 就像個避險機制 在市場大好的時候 他的效益看不太出來 因為它漲幅、報酬率絕對不會比新屋、預售屋來得更高更好 能做的銀行槓桿更是不能比擬 但當行情轉趨保守 市場盤整的時候 絕對是最能撐的案件 賣不掉沒關係 只要租得掉 基本上心裡就不會覺得恐慌 可以心情更安穩的依照我的投資策略進行 而不會被市場波動給影響 舉個例子 我剛好有兩間剛好同樣都買1400的房子 一間電梯3房，一間公寓改套 兩間都貸85成，利率2.37一段式 一個月平均繳23500利息 電梯3房租26500，剛好只夠繳貸款利息+管理費 而公寓改套我額外花了300萬裝潢 一個月租金有10萬 (三年來空租率<5%..避免算得太麻煩，先不算) 等於扣掉利息23500，雜七雜八成本之後，一個月還進帳7萬 這都是指只繳息的情況下 而對投資客而言，最擔心的莫過於房子一直賣不掉 貸款還要本利攤的情況~ (最多人玩到賠錢就是這個階段) 電梯3房那間，本利攤還一個月約要62000 扣掉租金26500，還要還銀行35500。 每個月吐35500，這可不是一般人承受得住的 租客一出問題，可能就開始每個月吐6萬 所以在市場變動下 有些沒想清楚就衝進來市場亂攪的 在這個時候通常都掛了 甚至玩大一點的 如果來個兩間...三間.... 每間都這樣...收入再高都不夠你撐 同樣的狀況 收租套房那間 即使本利攤月繳62000 但租金10萬，完全還是可以cover 一樣會有現金流收入 即使市場變動再劇烈 只要能確保房子都能租掉 就百無禁忌 慢慢等你要的捷運或是都更 所以要我來說 收租套房越低點越能做 (報酬率越高) 適合穩健型的投資人 反正大不了擺著收租 而成屋、預售等做價差的 就需要非常高的市場敏銳度 何時該進何時該跑真的要很精準 會做的人 只要周轉夠快，賺的比收租套房多太多了 但沒經驗的人 真的要審慎評估 不然哪天政策一個反轉 就可以看到一堆沒穿褲子的人了 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.125.121.39 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1445840032.A.80A.html
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空空會來酸你說少子化以後房子都沒人要租了
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推 中肯好文.
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寬限期一到又得換銀行貸?
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月收10萬...這戶公寓至少要改成8~10間
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重點是怎麼樣弄到10萬房租
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大家在房價低的時候都買屋了 誰根你租屋(?)，房子一堆人
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爭買 又要史創敗了嗎？
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房價低都買屋了==>這句話不覺得邏輯怪怪的嗎?? 如果大家都準備買屋，接手買盤這麼強，是要怎麼跌? 價格低一定是沒市場、沒有成交屋主才會甘心降價賣阿！
推
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公寓改套租10萬也太誇張，是23500的4倍多，改成幾間棺材
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房?
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26500也是約4倍
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推
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假裝室內30坪公寓改套房月收10萬？
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有點想賭雞排了 還是你的公寓室內大於70坪
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H大說的是正確，把know how都說了。此外，做公寓隔套要
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做精緻高價位(租金2萬/間)，別做七八千一個月，房東會被
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推
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因為大家都想這樣做 所以一人持有多套(供給)會...?
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房客整得不成人樣。每個月收10萬不困難，35坪公寓即可
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另外 1400 月租十萬這投報..
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房客租房子是租裝潢與地點，屋齡無所謂。出租很吃裝潢
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出租套房2萬想必是精華中的精華地段 但房價那有可能那麼
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低嗎?
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推
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裝潢要做好，相對於房價，裝潢費便宜。放心，投報抓6%
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是台北市，投報還有很多方法可以提高，留點給懂的人賺
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會算成公寓十間 是因為現在是高點阿
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五間左右就合理了
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現在是賣屋最佳解
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套房出租兩萬XDDD 那幹嘛不直接租一層樓
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推
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因為租屋族著重的點不同
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謝謝visa，台北市2萬套房很多591可參考，要做這一塊客群
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別做七八千一個月那塊客群。
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mini cooper賣120萬? 那幹嘛不直接買camry? 同理。
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推
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這跟建商蓋一堆大坪數豪宅是同樣概念
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35坪可租人10萬? 每坪租金2857...台北人還真有錢
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推
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公寓套房租金報酬8.57%，包租王現世了!!!
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沒想到會有這麼多人推文 我針對板友們問題整理一下好了 1.我這間公寓權狀49坪，含增建約70幾坪 共改6間套房、2間兩房 套房平均11000 兩房一間18000+一間17000 所以正確來講破10才對 怎會傳成35坪改10間、或是一間租2萬呢XD... 輿論真是可怕@@"... 2.租金報酬不是這樣算的拉，裝潢成本要算進去阿！ 我有提到我花了300萬做裝潢 (其實超過啦取個整數而已) 不算其他成本，純算購屋+裝潢成本的話 投報是10*12/(1400+300)=7%左右 再算進去過戶成本等等就不到了拉...台北投報真的很可憐 ※ 編輯: HSTim (59.125.121.39), 10/26/2015 21:39:45
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怎麼租到10萬的請教一下
10/26 21:33, 35F
推
10/26 21:50, , 36F
這樣看蠻合理的，受教了，最強的是能夠用低價買到好地
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段，佩服!
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猜測應該是屋齡比較高 才能買到1400的價格吧
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不過可以貸到85成...好像也說不通
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推
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專業文。
10/27 01:17, 40F
推
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你這和那三房七萬的矛盾啊
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推
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推某樓 七八千得別做 要做一萬多的
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七八千都是懶得整理 隨便弄弄的房東啦
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還以為是作日租. 單層公寓能收到10萬的話真的看傻眼
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推
10/31 15:53, , 45F
公寓收租10w...小弟佩服
10/31 15:53, 45F
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