[心得] 盤點雙北房市重災區

看板home-sale作者dans (Go for the eye)時間8年前 (2015/08/17 23:07)推噓15(15推 0噓 31→)

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今天來寫寫怎麼辨別房市重災區？在討論一開始，我們先從理論解釋，再一步步的往下展開。首先，房市重災區是個什麼樣的概念？大家對於這點，相信都有相當的共識：房地產供給明顯過量，而投資客為了出脫只好競相減價出售，最終出現賠售的情形因此我們可以從上面的敘述中，簡單抓出幾個房市重災區的前提： 1. 該區內已經存在短線投資族群 2. 該區投資族群有其須出脫的壓力 3. 該區供給者有降價行為或誘因（充分但非必要條件） 4. 該市場終端需求有限（涉及區域及客群分析，不列入前面討論）而從這幾個前提，我們可以反向推導幾個結論： A. 沒有短線投資族群的市場，不會發生多殺多的現象。 B. 投資族群沒有出脫壓力時，不會發生多殺多的現象。 C. 在滿足一二項的情況下，建商的降價行為會加劇多殺多的壓力。在弄清楚這些條件後，我們才能向下進一步討論因為常有些人誤解，市場冷就是代表泡沫化，房地產一定跌但事實卻是相反市場冷可能僅只是出現『微幅降價換去化』的盤整狀況。典型的區域有：內湖、南港、北投、鶯歌、八里等地的重劃區上面這些區域為什麼沒有多殺多的現象，大抵上可以歸分出兩種原因 1. 進場方多為長期置產客：內湖、南港、北投、三重、蘆洲、華中橋西側 2. 無法引進外來人口：鶯歌、八里因為這兩種因素，區域內建商有所忌憚，在推案時就保守許多較少的供給便無法對當地市場造成沈重的賣壓所以雖然冷了許久，卻也沒有太多下修的壓力（內湖、南港、北投約5%）接著回歸主題，要辨別是否會成為房市重災區主要的判斷因素還是前提1(存在短線投資客)及前提2(投資客有出脫壓力) 一般來說，前提1比較重要但在特殊的情勢下，前提2的影響力可能遠高於前提1 例如前幾年的豪宅限貸，導致部分豪宅投資客出現龐大的資金缺口在無法交屋的情形下，市場中便湧現供給方下殺的壓力這些區域有頭前、新板，及後來的副都心也因此我們可以綜合前提1及前提2，盤點出一些房市重災區的潛在人選這些區域由北而南有 α. 淡水淡海新市鎮 β. 五股 γ. 林口 δ. 汐止汐止、汐科站地區 ε. 新莊副都心 ζ. 中和 η. 樹林溪崑 θ. 土城上列區域，有些在近一年都還是投資客活躍地區（淡水、汐止、樹林、中和、土城）但投資客大大們不用高興的太早雙北地區也是有發生過市場倒V型反轉的例子（五股）而上面的八大地區，我們再依據前提3(建商降價的傾向)，來排序風險高低什麼樣的情況，建商有傾向降價的可能？ 1. 區域內主力建商屬於市場派傾向（景氣好就拉價，景氣差就立刻降價） 2. 區域內主力建商持有土地成本低（較早期進場）淡水、五股、樹林、汐止兼有上面降價傾向的前兩種原因因此都屬於最高風險區域新莊副都心雖然有沈重的盤整壓力近三年的房價漲幅只有5%，但土地地價卻是持續上漲加上多屬豪宅個案，因此建商要主動降價的難度也相當高在風險排序上，大概僅比中和來得高風險因此八大地雷區的風險排序，由高到低呈現：五股＝樹林＞淡水＞汐止＞＞土城＞林口＞新莊＞＞中和這八大地雷區中有些區域的多殺多危機已經爆發有些區域的投資客才剛進場，還要一段時間發酵建議板眾可以準備好銀彈，等著修理投資客大大 ^.< 另外也點一下雙北以外的潛在房市重災區一是桃園的中路重劃區，另是高雄的中都重劃區這兩個區域都是在地人很喜番很喜番的投資區域但因為區域及總價屬性，是典型置產型區域，且區域內有強烈價差在大環境不佳的狀況下投資客進場後恐怕是找不到終端族群，也無法好好拉抬價格基本上開跑前半年會很熱，但最遲一年會被打回原形不相信的人可以做個簡單的實驗拜託最看好中都的Ceca大大加碼買進中都你就知道什麼叫作『叫好不叫座』 ^.< -- 權力，知識，慾望。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.34.0.161 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1439824033.A.B63.html

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cpz

08/17 23:09, , 1^F

08/17 23:09, 1^F

推

wei0429

08/17 23:13, , 2^F

08/17 23:13, 2^F

要列三峽的話，就不能漏掉賴比瑞亞和奈及利亞但後面這兩個區域我不太熟哭哭 ※ 編輯: dans (1.34.0.161), 08/17/2015 23:15:45

推

yirgacheffee

08/17 23:22, , 3^F