Re: [閒聊] 高雄哪邊比較值得投資阿

看板home-sale作者ceca (生活藝術大師 N)時間8年前 (2015/07/24 00:07)推噓29(30推 1噓 24→)

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混合自住需求喔.. 這樣就是要取捨. 混入自住,你要先考量你的自住喜好,這很重要. 很熱鬧還是整個環境很優雅,選擇是相反的. 然後新屋...新屋的特性就是要槓桿高,你不槓桿高,新屋投資效應很差. so...一般是新屋貸款9成 vs 20年屋貸款8成會有類似的投報效應...XD 但你自備款400,你去買1000萬的新屋,槓桿很低,這樣你增值效應其實就弱很多. 然後新屋方面,現在最新推的新件案大概平均價再26(15F的平均價). (整個高雄,除了重點區域外,其實市區價差沒很大) 5樓大概再24,15樓大概再28...(2~4樓不列入考慮) 3房帶車位大概會再1200左右. 當然你可以買已經推出一年以上快交屋的. 大概平均再24.1000萬買到三房帶車位應該有機會. 反正新屋是看梯數的,以動工那天為基準. 2014梯就24平均,2015梯就26平均,你找到2013梯大概就有21. 只是15F工程時間大概只有一年多一些,所以蓋很快,2013梯的大概都是成屋. 對純投資來講,預售是比較爽的,因為我10%定金不用卡我貸款或持有不動產數字. 10倍界王拳(槓桿)又射後不理... 因此像我們不會去玩新屋,只會紅單拿到預售就賣,賺了就跑... 而如果你要放到交屋,那基本上你需要搭配重大建設. 例如最近已經到處再流傳高雄火車站地下化的消息. http://probiotics01.pixnet.net/blog/post/427997975 像這一篇文章,到處傳來傳去....另外新聞也開始再一直反覆的提地下化. 這些跡象就是建商再打底了....替他門這一區的新件案做廣告熱身. 高雄和別人不一樣,高雄會都更...並且很大規模的都更. 當然這是高雄特有的都更,也就是拆透天蓋大樓... 高雄火車站這一整區,這段時間大概有1x間新大樓要推. 從我們玩的大悅,都心苑,華尚dear,慶旺DC,聯尚V1,京城彩虹,新亞都,齊秦忘了幾重奏. 星河匯,和風....還有幾間我突然忘了名稱的...XD 然後準備動的,八德路南台路口,建國自立路口,興復發的六合案和博愛案.還有幾處. 這些全都是吃鐵路地下化....這麼多件商大大小小並且有豪宅建案再裡面. (並且好多棟都是29F以上的高樓型件案) so...你可以視火車鐵軌和捷運夾住這一區為一個新的重劃區也不為過. 所以你搶進第一或第二波,大概買再平均價24~26上下. 等到鐵路地下化後,大利多刺激無論自住換屋,或是替小孩買房子,或是置產收藏. 這樣後面會有更多的力道去稱他....而你是第一批貨第二批新屋,無論怎樣你都屹立不搖. 後面增值,你也才會比較有力量. 尤其建商應該會再這一區炒好一段時間,因為還有很多案子後面會繼續推,繼續廣告. 因為他有第二波第三波利多,例如火車站站體商業百貨大樓,站東商圈等等. 然後更多的名嘴,更多的文章,更多的新聞不斷的曝光. 這樣你自然新屋增值就還可以期待. 不然如果像你買生態園區那邊好了. 那邊因為很早就開始再炒,新屋量也很大. 但是沒有建設沒有話題. 所以到後面就會有新殺舊的問題... 畢竟你現在來買,從巨蛋後開始炒到今天,已經6年以上,一梯退三步,你都要退到18步去. 所以你比便宜和CP值,你比不贏6年屋的那些學長姐. 你比新.. 因為你二手屋轉售無法幫下一手做9成貸款. 那也許你的0年屋賣1000萬,建商新屋要1200萬. 可是買你的房子要自備頭期款200萬,但買建商的只要120萬... 並且處女情結的影響下,人家會直接跟建商買新屋,不會接手你的新古屋. (8成的無論包租公,自住戶,中期投資者,全都是卡頭期款.只有長期置產的後盾比較硬.) 而你再頭期款戰爭下大輸,自然你就不好賣. so...像這種已經炒一段時間+沒有利多的地方... 你要長放,投資效應就很差.... 而美術館這種地方是這樣. 他是第一,第一有第一的光環...那就是有能力買的人,都會考慮擠過來湊熱鬧. 所以他長期買盤會繼續湧入,因此你雖然不是大學長,可是你已後也會有更多學弟. 因此你就渾渾噩噩的卡再中間也是可以度日子. so...如果愛美術館居住環境,可以買美術館,反正他長期穩定成長. 建商也會繼續再這邊炒,例如京城62F這種指標性件案都還沒推. so....第一的區域也是可以囤屋的. 只是問題當然回歸到,這邊比較貴,1000萬買的東西可能就不好. 不是跑到邊陲地帶非中心位置,就是房子有一些瑕疵例如方位不好隔局不好之類的. 將來你再賣,你的價格一樣要承擔這些缺陷. 農16土地有限了,另外被少數人壟斷土地,所以他的力道有限. 記得,一個地方建商越多越好,這樣才會炒熱. 一個地方建商不夠多,被少數人壟斷,除非他特別大咖,不然炒起來會不夠熱. 像華鳳特區只有兩個建商,所已沒事不要過去,除非你跑短期... 兩個普通的建商要炒一個重劃區,太吃力了...他門廣告費沒那麼多... so...在第一選擇下,美術館優於農16... 只是對投資來講,美術館其實效應還好... 一方面他要買便宜很困難,買盤太多再看,所以買低賣高很難,利潤很低. 另一方面,他是最貴,然後話題還好不過一個地下化還不是主角.所已利多有邊際效應. 所以他穩定增值...長期置產很好,但短期中期炒作不太會選擇他. 但是對自住來講,卻是很好的選擇,尤其你喜歡這種優雅環境的地方... 灣區特性是,他是CBD... 我是覺得不好住拉,人車太多,你光停車就受不了,環境繁雜,活動一堆. 但是當然,他有更多更多的百貨公司,更多更多的電影院,更多更多的展覽館. 更多更多的工作機會,更多更多的遊樂園,更多更多的誠品,星巴克,法式餐廳OOXX... 然後地價會瘋狂的飆漲...尤其一堆觀光產業再跟大家搶房子. 旅館阿,商場阿,都把土地透天或是整棟大樓搶走.. so...已投資來講,長期投資首選一定新灣區. 那個商業中心,他再難住,我也可以把房子租給旁邊的上班族,甚至公司也會承租. 租金一定一值上升,你光看這一年,一年就好,這邊租金的變化就知道. 更不用講年底鴻海3000人徵才,立刻超過1500戶的需求量,你再來看他租金大暴漲. 但是你考慮到自住,那....你要確定點比較好,不然住得很痛苦也是沒必要的. 不過1000萬要再灣區買,大概只能擴散到旁邊去買像四季純阿,齊秦忘了幾重奏之類的. 正灣區內應該沒有這種商品... 如果你很在乎你的房子增值,對住的接受度比較大,那也是可以的. 至於其他地方,像河堤,武廟,文化中心等等. 他門新屋的增值就會偏差...以投資效應來講不太好. 這是因為新屋本身漲的慢,外家又沒足夠的利多讓建商再那邊大規模收透天改建大樓. 東一棟西一棟,沒有集中性,這樣你的房價會龜速成長...XD 並且也許2015年一棟,2017年再一棟,阿靠杯你門就會被視為不同時代的東西. 那這樣你買26好了,2017他來蓋32....你的26可能只能被拉高到27或28. 因為你門會被居民視為不同時期的產品. 重劃區特性就是,一次性推案,2014 2015 2016 2017連起來每年都推個很多間. 這樣對買盤來講,你們是同一時期的東西,所以當你2014推再22,2017推32. 但是2014的產品買盤會認為和2017沒差很多,所以他可能可以烘台到28. so...像這種新案東一間西一間的,你的增值可能就會弱不少. 因此雖然武廟那邊有下一個時代的炒作熱區,大順路. (現在建商在偷偷收土地中...等到火車站地下化炒完後,就會開始過來這邊了) 可是問題是還沒開始大炒,你現在進場買新屋,時間效應很差,外加以後會被隔代認定. 所以新建案我就不太建議買這個地方. (15年以上的中古屋就沒這種問題...限定新屋) 這種情況可以參考大昌路的國家盛宴,他一直炒不起來,因為就只蓋了他那一棟.沒有後續. 最後結論. 你的投資性直是自住兼投資. 並且限定新屋+1000萬上下的物件. 所以如果你重自住,買美術館. 你重增值,買新灣區. 你要方便又顧到增值,買火車站. 河堤,武廟,適合買中古屋不要買新屋. 不過如果你買10年以上中古屋,那就是另外一個故事了...XD -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.238.35.183 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1437667631.A.2D5.html

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danielee

07/24 00:17, , 1^F

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stinchen

07/24 00:19, , 2^F

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tmj2unjing

07/24 00:20, , 3^F

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一句話. 中古屋投資奧義 => 便宜在比較原則下,這個東西夠便宜,就是會大賺錢. 再爛都不怕..... 我當年錯過了興達港75萬一間的3房,民族國宅95萬一間的3房,草衙90萬一間的3房. 今天我不會再錯過了...馬的..!! 有興趣現在再去看這幾棟大樓現在要賣多少..591上面就有. 不過這時又扯到要不要考慮自住,資金可以放多久,資金有多少,槓桿可不可以開. 這...又回歸到,你打算用哪種方式去投資,和你對回收的期望是甚麼. ※ 編輯: ceca (36.238.35.183), 07/24/2015 00:26:29

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locat

07/24 00:24, , 4^F

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jimrogers

07/24 00:33, , 5^F

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夠便宜都買,甚麼鬼我都不怕..XD 為啥傳說沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格. 因為任何東西都有需求性. 基督徒,佛堂,要找便宜的凶宅,所以凶宅有需求性. (他門找凶宅也找得很辛苦的,你別看他門這樣好像很好選擇,畢竟凶宅量很小...) 有人要找地方當倉庫,所以完全無對外窗戶的房子也有需求性. 有人地下經濟的,貸款條件超爛,但是現金多一些,因此低貸款的物件有需求性. so...怎樣的房子都有他的需求性. 問題永遠發生再價格..... 不怕沒人要,只怕他太貴...!! so...便宜治百病..... 然後基本上我以前講過,瑕疵品有大利潤. 因為蝦疵品脫手困難,人家賣3個月,你要賣半年以上. so....很多斷頭戶都是出現在瑕疵品. 不然如果你今天缺錢,你手上的物件是正勤或獅甲好了. 人家正勤現在最便宜2F底價再530萬. 你再怎樣缺錢,你8F賣500萬,仲介打通電話明天就成交了. 你幹嘛被斷頭阿....一線區域閉著眼睛亂賣都賣的掉,你幹嘛賤賣. 但是如果你今天是公寓五樓,你欠高利貸你就完蛋了. 一般屋況行情一坪10萬好了,你下殺8萬都不一定可以再一個星期內賣掉. 所以你就被斷頭,然後被高利代拿去賤賣,然後我門這些人就跑去接手一坪6~7萬甚至以下. so....這也是奧義之一,瑕疵品才容易買低賣高,我用時間來換取利潤. 搶手貨,或是新屋,那種0~5年屋,基本上很難買到便宜,價格太死太統一太硬. 那種東西跟股票一樣,價格是透明的,穩定的...因此你要操作短期都沒利潤. 買廢墟也是這個道理,屋主沒錢整,小型投資客資金有限也沒錢整. (我內惟公寓基本整要65萬...更不用說我要..呵呵...所以整建費130萬... 130萬現金對很多投資客來講,他可以去買一間正勤哩...) 那我門這些貸款比較低的就收廢墟來整,低槓桿高利潤的走向. 斷頭戶同樣情況也出現在大金額的物件. so...錢越多,炒房其實會越好炒也是這樣. 當有人公司惡性倒閉,一堆房子進入不良債,大多都大型物件. 一般小投資客就吃不起來...而這種財團就會去收購. 不過這種玩法就是短期... 因為這些物件本身的增值性值可能有限,因為他是瑕疵品. so...左手來看到利潤空間,右手就可以去了. 你越快轉手賣掉,那你的時間效應就越好... 放越久,你一開始買低的價值性就越低. so...我大概會再明年房地合一上路後,先脫手2間左右的物件. 因為都是這種東西....我買的時候利潤空間已經出現了. 不需要靠放來讓利潤變更多...尤其他總價很低,你增值10~20%根本沒啥感覺. ※ 編輯: ceca (36.238.35.183), 07/24/2015 00:54:16

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kengriffeyjr

07/24 00:59, , 6^F

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jimrogers

07/24 01:17, , 7^F

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槓桿比較低. 但是因為30年屋價格比較亂. 所以要買到便宜的機會比較高. so...既然他脫手難度高,槓桿又比較低. 那...你就只好買更便宜就對了...XD 炒房要跑短線賺大錢,要有三要素. 便宜,便宜,便宜!!!! ※ 編輯: ceca (36.238.35.183), 07/24/2015 01:22:16

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jimrogers

07/24 01:25, , 8^F

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換句話講. 當我門把所有便宜到地板的東西全買光了. 那房價不就上去了...XD ※ 編輯: ceca (36.238.35.183), 07/24/2015 01:30:50

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epenpal

07/24 01:49, , 9^F

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xhs

07/24 02:00, , 10^F

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xhs

07/24 02:02, , 11^F

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沒買到..所以不要問我. 被搶走的那棟透天,現在改套房出租中. 租客可能都不知道他住的地方,有人被姦殺過.. 對喔,當時也是被某間仲介店給做掉的. 超不爽... ※ 編輯: ceca (36.238.35.183), 07/24/2015 02:04:53

噓

joy0921

07/24 03:08, , 12^F

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barein

07/24 07:33, , 13^F

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imhimh

07/24 08:02, , 14^F

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imhimh

07/24 08:02, , 15^F

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換屋族買的. 你本來的30年大樓40坪好了無貸款,賣掉500萬. 換一間新的40平1000萬,這樣代款500萬. 壓力其實並不大. 更不用說那些透天被收去蓋旅館,或是爬不棟樓梯把透天改套房出租,自己住去大樓的屋主. 新屋永遠都是針對換屋族或是有背後支撐的人買的. 尤其是市區新屋,量其實不算大,但是買盤會很多,因為那邊的環境本來就一堆再地人. 我不知道為啥一堆人都很愛用"白手起家年輕人"看世界. 這跟一堆新聞媒體用台北看台灣一樣. 是一個很糟糕的錯誤觀念. 市區新屋一堆都是老人買的,幹嘛要用年輕人當基準點去看呢??

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chi7580

07/24 08:18, , 16^F

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※ 編輯: ceca (36.238.35.183), 07/24/2015 08:50:39

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motorolla

07/24 08:46, , 17^F

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motorolla

07/24 08:47, , 18^F