Re: [心得] 今天退斡旋 不愉快的經驗
※ 引述《sindy520 (Sindy)》之銘言：
: 就此案而言
: 1. 斡旋單屋主有沒有簽是一個問題，仲介死不拿出來，合理推論是沒有
: 就現行法令來看，斡旋就是可以取回，無法律問題
: 現行法令買方可以用要約書載明條件，一毛都不用拿出來
: 且斡旋金與訂金是不同，但房仲99%都會無視甚至不說明此權利(寫要約書)
就此處提到的斡旋書與要約書，小弟在此做個補充說明
1.斡旋書(不動產買賣意願書):
簡單來說，斡旋書上面會記載買方出價、買方根據出價所拿出來的"斡旋金"
"通常" "通常" "通常" ← 很重要所以說三次 斡旋金會以買方出價之2%為主
也就是買方出價500萬 斡旋金 = 10萬 、買方出價550萬 斡旋金 = 11萬
a.如果屋主"同意"以買方斡旋書上的出價售出並簽名之當下，斡旋金就會轉成定金
b.如果屋主"不同意"以買方斡旋書上的出價售出，就必須全數退還該筆斡旋金
以上a.b為正常流程 那怎麼樣才算違約呢?
例如出現上述a.之情況，屋主簽完名後，買方or賣方 悔買or悔賣 視為違約
違約時的處罰方式: 買方→沒收斡旋金 、 賣方→加倍返還買方斡旋金
所以這筆斡旋金對買賣雙方都有一定的約束力
不過身為一位有良心的仲介，通常我們都會盡量為違約方向對方爭取不沒收
但是，畢竟「決定權不在仲介，我們也只能盡量爭取，而不是"一定"不用沒收」
2.要約書:
更簡單來說，要約書跟斡旋書大致上意義相同，只是不需要"斡旋金"
在違約發生的時候，違約賠償金為買方出價之3%
買方出價 500萬 違約→罰15萬 、 買方出價 600萬 違約→罰18萬
"但是" "但是" "但是" ← 很重要所以說三次 「要告才有」
「要告才有」的意思是要告也不一定有
所以除非屋主或仲介吃飽太閒，才會去告，告了也不一定有
導致，要約書與斡旋書在房仲間的地位很不一樣
因為不管誰違約，對對方都沒有任何保障，同時對對方通常就不會有說服力
Ps.某些有品牌的仲介，斡旋書格式大致應該是這樣的:
(以下我只拿其中一種出來介紹，不代表"全部")
由左至右共三聯，左為斡旋書、中為服務費確認單、右為要約書
且，服務費確認單(中)與要約書(又)相連處有騎縫章供買方簽名
故 有品牌的仲介 要避開要約書的存在 實在有些困難
當然，某些消費者喜歡找小品牌仲介交易，因為服務費更有空間殺價
如果往後造成任何交易上的不愉快，不也應該 後果自負?
根據以上補充，不是要戰小品牌仲介，且大品牌之人員素質可能也是參差不齊
但樹大必有枯枝，我們不能保證每一位不動產從業人員素質、品行都很優良
只能盡量建議消費者，懂得選擇品質好的仲介交易
至少就能做到，我們沒佔到別人便宜、至少也不會被別人佔便宜
: 2. 只要違反公平交易法、消保法的條約一律無效
: 3. 最重要的一點，加註的"不退斡旋"完全違法
: 不爽房仲的話，已有人在原文推文，跟地政檢舉，查核一件不合格罰6-30萬
: 有房仲(加盟店)就因此查到倒
: 最近在賣房遇到房仲用霸王條款強迫認定契約成立，我們連斡旋單都沒簽收，
: 他就說斡旋直接轉成訂金，依條文契約已成立
: 幸好有認識的房仲和代書，代書專做房地產，教了我們很多房仲典型奧步與破解方法
: 他自己也吃過悶虧~
: 除了地政查核之外，若他說已轉訂金真的要你們買，到時買賣完成沒開發票，
: 還能去國稅局檢舉逃漏稅。地政與國稅局檢舉都是全體系全年度檢視，一件不合格就罰，
: 但我們市井小民哪知道這些，一般都是拿收據，遇到不公平也只想息事寧人，
: 我想會這樣搞的人應該是專業投資客。
: 我同學自己也是房仲，他自己也說不搞奧步根本不用怕。
: 一般遇到這種事，只要說要去消保會(不是消基會喔!!)申訴，大部份會解決。
: ※ 引述《SDboxer (生人勿近~ 漂流者Andy)》之銘言：
: : 不管什麼理由 簡單來說就是沒履行契約
: : 但仲介說的"本票的四倍"依法無據
: : 至於本票的部分 依據民法的契約自由原則
: : 房仲確實可以要求用本票的部分
: : 以此案例房仲已經符合依買家的金額要求達成契約規範
: : 而買家違反了契約規範
: : 根據民法債篇房仲有權力要求買方請求損害賠償 過去也有法例
: : 賠償依就是法律最高的規定的服務費的6% 但法官通常不可能判到滿
: : 依此案例大概就賠個2%左右
: : 無知的是仲介不是你媽 好好的一張牌亂打~
: : 首先契約修改要雙方在修改條文上畫押 此外就算畫押了
: : 這條在法院的判決恐怕也無效 斡旋就只是斡旋
: : 本來就存在談不攏的狀況 "此約不退斡旋"以法律來看站不住腳
: : 首先依民法第12條規定 你母親已滿20歲已成年
: : 再來依民法第15-1條 你母親並非精神障礙或其他心智缺陷 或意思表現效果能力不足者
: : 所以認定你母親屬於完全行為能力者
: : 在仲介認為斡旋金不足的狀況下 確實可以在雙方合意下簽署本票
: : 此行為符合民法的契約自由原則
: : 對 所以說這個仲介蠢到爆 不是契約上寫什麼就都一定有用
: : 與法律牴觸或違背公共秩序及善良風俗者無效
: : 好好的一張牌亂打 大公司都有專門的法務在專門處理制式條文
: : 自以為聰明亂添加條文 原本可以合法請求損害賠償的
: : 礙於可能破壞該公司之聲譽而不敢要求
: : 基本上他只是陳訴一項法律事實 不算恐嚇~
: : 至於哪條法律? 依據"民法" 得就損害的服務費的6%中請求損害賠償
: : 當然不可能判到6% 但買方要賠錢是肯定的!!
: : 只能說你運氣好 碰到笨蛋仲介亂搞
: : 店長應該是依據上層或法務指示 要息事寧人
: : 其實這個案例仲介仍可要求損害賠償
※ 引述《sindy520 (Sindy)》之銘言：
: 就此案而言
: 1. 斡旋單屋主有沒有簽是一個問題，仲介死不拿出來，合理推論是沒有
: 就現行法令來看，斡旋就是可以取回，無法律問題
: 現行法令買方可以用要約書載明條件，一毛都不用拿出來
: 且斡旋金與訂金是不同，但房仲99%都會無視甚至不說明此權利(寫要約書)
: 2. 只要違反公平交易法、消保法的條約一律無效
: 3. 最重要的一點，加註的"不退斡旋"完全違法
: 不爽房仲的話，已有人在原文推文，跟地政檢舉，查核一件不合格罰6-30萬
: 有房仲(加盟店)就因此查到倒
: 最近在賣房遇到房仲用霸王條款強迫認定契約成立，我們連斡旋單都沒簽收，
: 他就說斡旋直接轉成訂金，依條文契約已成立
: 幸好有認識的房仲和代書，代書專做房地產，教了我們很多房仲典型奧步與破解方法
: 他自己也吃過悶虧~
: 除了地政查核之外，若他說已轉訂金真的要你們買，到時買賣完成沒開發票，
: 還能去國稅局檢舉逃漏稅。地政與國稅局檢舉都是全體系全年度檢視，一件不合格就罰，
: 但我們市井小民哪知道這些，一般都是拿收據，遇到不公平也只想息事寧人，
: 我想會這樣搞的人應該是專業投資客。
: 我同學自己也是房仲，他自己也說不搞奧步根本不用怕。
: 一般遇到這種事，只要說要去消保會(不是消基會喔!!)申訴，大部份會解決。
: ※ 引述《SDboxer (生人勿近~ 漂流者Andy)》之銘言：
: : 不管什麼理由 簡單來說就是沒履行契約
: : 但仲介說的"本票的四倍"依法無據
: : 至於本票的部分 依據民法的契約自由原則
: : 房仲確實可以要求用本票的部分
: : 以此案例房仲已經符合依買家的金額要求達成契約規範
: : 而買家違反了契約規範
: : 根據民法債篇房仲有權力要求買方請求損害賠償 過去也有法例
: : 賠償依就是法律最高的規定的服務費的6% 但法官通常不可能判到滿
: : 依此案例大概就賠個2%左右
: : 無知的是仲介不是你媽 好好的一張牌亂打~
: : 首先契約修改要雙方在修改條文上畫押 此外就算畫押了
: : 這條在法院的判決恐怕也無效 斡旋就只是斡旋
: : 本來就存在談不攏的狀況 "此約不退斡旋"以法律來看站不住腳
: : 首先依民法第12條規定 你母親已滿20歲已成年
: : 再來依民法第15-1條 你母親並非精神障礙或其他心智缺陷 或意思表現效果能力不足者
: : 所以認定你母親屬於完全行為能力者
: : 在仲介認為斡旋金不足的狀況下 確實可以在雙方合意下簽署本票
: : 此行為符合民法的契約自由原則
: : 對 所以說這個仲介蠢到爆 不是契約上寫什麼就都一定有用
: : 與法律牴觸或違背公共秩序及善良風俗者無效
: : 好好的一張牌亂打 大公司都有專門的法務在專門處理制式條文
: : 自以為聰明亂添加條文 原本可以合法請求損害賠償的
: : 礙於可能破壞該公司之聲譽而不敢要求
: : 基本上他只是陳訴一項法律事實 不算恐嚇~
: : 至於哪條法律? 依據"民法" 得就損害的服務費的6%中請求損害賠償
: : 當然不可能判到6% 但買方要賠錢是肯定的!!
: : 只能說你運氣好 碰到笨蛋仲介亂搞
: : 店長應該是依據上層或法務指示 要息事寧人
: : 其實這個案例仲介仍可要求損害賠償
目前想到的部分就這樣，其他有想到再補充上來吧!
如果資訊錯誤或誤導消費者之部分，歡迎各位批評指教!
剛好有點時間發表一些個人拙見，希望有幫上一點點忙 ^^
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