Re: [問題] 有鄉民參加過帥大團隊看屋團嗎
說到帥過頭團隊，小弟正好參加過幾次帥過頭高雄的講座，
來跟大家分享一下我聽到的心得，
如果有冒犯請海涵，因為每個人資質不同，
能吸收到的程度也會不同，
就像上學一樣，同一個老師教，
總會有第一名跟最後一名的意思一樣~
以下的東西都是上課學到的，我覺得是不錯啦~
一開始有提到一個兼職的老師，
聽完課程就去買房，一天就下了八個斡旋，
行情一坪十萬，9.9萬到12.9萬收到五件，
有三件11.2萬和11.6萬12.2萬，這三件沒收到，
為什麼呢?行情不是才十萬?高於行情卻收不到?
好像是賣方覺得會漲還是被別的投資客以更高的價格收走了，
可能是英雄所見略同，或是消息不小心放出去，
所以被當地的急忙攔截吧~
經手過的案例，電通市六個月內從11.7衝到19，第七個月是21，
今年的案例，下新莊，三月到六月的戰績，行情十八萬的時候，
一般的投資客，或是像是我們這種新手，可能會用16萬或17萬收，
但三月份，他們用20萬到22萬收，如果你是屋主，
你想賣一坪20萬到22萬還是想要賣16萬或17萬呢?
當然是20幾萬賣囉!!就這樣四十天收了28間，
因為他們收的價格遠遠超過其他的投資客，
因為他們收購的價格，造成成交價提高，
之後就變成行情了，目前行情29萬一坪。
21到30是鈴木華城，四個月之內就衝到了，
很多過去的例子，證明他所用的方式。
中間有一小段我記得是這樣，說錯請其他學員補充，
96年三月美國二貸銀行為什麼政府要出手，
因為那些銀行是國內銀行，97年九月為什麼雷曼兄弟，
政府沒有出手，因為那是國外銀行。
房地產漲幅很重要的除了政令以外還有空地，
因為如果沒有空地，就沒有建商可以進來幫忙炒，
所以當有重劃區的時候，買第一間一定會賺，
還沒遇過第一間會虧錢的。所以我有感覺，
在新建案開賣的時候，有些人他們好像會先買起來放，
然後之後再轉單給別人，賺取中間的差價。
因為空地的緣故，所以高雄的前金跟火車站不容易漲，
因為沒有空地了咩~
如果以北部房價分析的話，預售屋一坪一百萬的話，
新成屋就是90萬，中古大樓一坪就70萬，中古公寓就是60萬。
以股票市場來看的話，預售屋就是期貨，漲跌幅度比較大，
中古屋就是一般的股票。
帥大有舉一個投資客賣房的公式定律，裝潢多少賺多少，
黃文雄賣的一間房子，屋價約1100萬，裝潢號稱1700萬，
但他覺得差不多就1500萬了，房價*1.1倍(包含一些費用)，
裝潢1500*2等於4210萬，黃文雄賣4200萬，你可能會說差十萬，
我想是因為幾千萬的房子，讓人家殺價十萬不過份吧，
所以準確率就是百分之百~這個故事告訴我們甚麼，
北部的投資客敢花錢，南部可能稍微小改而已，
所以就賺比較少，因為這種房子，你進去看的第一句話會說什麼，
好漂亮，第二句話會說...好貴!!
凶宅一般會比市價便宜，這是大家都知道的，
或許就是六折收，為什麼？？凶宅一般仲介很難賣吧！
但是也許你會以為凶宅就是基督教，神壇之類不怕的人買的吧，
但其實更多的凶宅是窮人在買的，因為沒錢呀！
老師有提到如果貸款，可以自己去郵局調聯徵，
自己送銀行，挑貸款額度最高的，第一年申請寬限期，
這樣壓力就比較小了。房價起漲，車位就很重要了，
買五百萬的人，也許資金比較沒那麼多，要求也不會太高，
但是買八百萬到一千萬的人，也許就一定能力，也會有車，
所以房價高一點的屋子，有車位將來會比較好處理，
自用也方便吧～
自己的經驗是銀行一開始初估的時候，
他們需要的是財力證明，就是你的存款，有定存是最好，
定存超過半年更優，薪資轉帳的金額也很重要，
關係到你的還款能力，如果以大部分都是貸款八成的話，
差別就是在利率，好的財力證明，可以貸款到１。８％，
不夠漂亮的財力證明可能只有２.3％，如果需要貸款到八成五的，
大眾銀行可以，不過臨路如果不到三米，他就不帶願意給你貸款了。
永豐的也可以貸款到八成五，不過他們鑑價過低，等同於別間銀行的八成，
遠東銀行也可以貸款到八成五，不過利率高一點點，以上給大家參考。
至於前陣子新聞吵的都更，一坪要能賣４０萬以上的話，
才有可能都更，新建案成本一坪要十萬，還要分給原住戶一半，
人事開銷等等的費用約４０%，等於需要２８萬，所以要４０萬一坪，
才有機會得到都更。
打房，全台灣手上有三間房的可能有２５萬人，
買房課稅１０%，是否會實施？但其實投資客沒影響很大，
自住的影響比較大，大部分投資客使用的都是自然人，
所以其實公司可以買的房子比較多，跟建設公司買也有差，
差在稅金的部分，而且人一輩子只有兩次的自用住宅的機會。
這部分有講到公司貸款的部分，差別在新公司跟舊公司，
還有資本額的設定，企業融資一年只能兩次。
房地產跟股票一樣，都是輪漲的，新北已經漲到天花板了，
高雄買鐵落沿線不錯，因為之後要地下化了，
已經動工了，因此都更的效應就強了，
鐵路關了以後，道路就可以變大，鐵路也會錄化，
所以現在買就對了，買再開工前，賣在通車後最好。
高雄的捷運目前利用率不高，因為還沒成為網狀，
目前只有兩條，加上之後的輕軌，大家會覺得也還好，
但是等到蓋到像台北那樣，錯種複雜的網狀圖，
捷運的加乘就會變成不斷的擴大，附近的房價也可能不漲嗎？
俗語說的好，千金難買早知道，
帥過頭老師告訴我們一些分析的方法，
如果沒有甚麼法拍可以賣，代表房市上升，
所以如果法拍變很多，代表該跑了......
還有人口紅利，以前一戶有４。８５人，
現在一戶只有2.9人，因為３０到４０歲的人在
出生時一年是４６萬人，現在一年１６萬人，
而能買房的就是３０歲到４０歲這個年齡的人口，
所以現在是買方最多人的時候，需求增加，
相對的房市就會增溫囉，還有一個分析的方法，
就是房仲公司的經紀人與物件比，
以同公司１０１年八月２０個業務有２２５個物件，那時候是１：１１，
現在２０個業務只有１４５間，是１：７，這樣來看約漲２０%,
物件減少就是買氣增加，如果１：６變成１：４，那就會漲６０%`,
如果到了１:2，那就是爆漲區，房子都不夠買了還不井噴嗎？
房地產是連跌或是連漲的，所以跌會一直跌，漲也會一直漲。
跌勢的判斷，要看公寓的２樓和三樓，在同區如果每個月去看房市買賣，
沒有二樓的可以買，那表示大漲，如果二樓加上三樓有兩件的話，小漲，
如果３間到四間，可能就打平了，因為公寓的二樓最好賣，
買公寓請買二樓，五樓最不好賣，因為要走很久，
一樓因為有店面，或是倉庫，也有住家的關係，價格都不一樣，
買方的價值認知也因此不同，價格來說的話，三樓如果十萬，那四樓就九萬，
五樓就是八萬，二樓會到１１萬，一樓至少也有１４萬。
但是二樓還是最好賣的！
以下是要分享 帥過頭老師在最下面推文所說的 君毅正群 的下手方式，
那天是下午一堂課，晚上一堂課，而我下午去工作錯過了經典，
高雄團隊下午剛收到一間房子，馬上就有人不看房直接收，
下午鳳山聊完，晚上就去簽約了，有時候買房都不是本地人買的，
因為我們會被過去的經驗局限了自己，因為我們會怕，
看房價漲不敢買，然後怕，怕到一坪１０萬不敢買，
然後最後一坪２０萬才買，因為再低也沒房子可以買了....
這個部分因為我下午沒上課所以覺得很可惜錯過了歷史的見證。
這個部份我本來不打算說，因為怕影響老師收購的進度，
但是老師既然自己說了，我就分享一下吧^^
當晚團隊有去瞭解了行情，一坪約１０萬到１２萬，
當天也有學員曾經要買那邊的房子，好像有提到九萬多一坪要斡旋，
後來沒有成功，覺得很可惜，想要再等等，但是.....
已經來不及了，因為老師決定一坪１５萬全收，
以前一坪十萬不敢買，九萬多就放棄了，再等等，再等等，
現在一坪１５萬別人全收，沒有開１６萬收的到嗎？
動不動定律～購屋時間差！一個月加一萬收，一樣就是全收，
有多少貨收多少，預估過年至少２０萬一坪，現在一坪十萬到十二萬，
到過年至少一坪十八萬收的話，賣方會比這個還低賣嗎？
老師分享了成功的兩大因素，霸氣跟柔軟度，這我覺得很受用，
霸氣可以鎮住對手，柔軟度能處理很多事情。
在整理房子的時候，老師建議，地上全敲了，重新做，
浴室也是重做，行情約五萬到八萬一間，廚房貼磁磚，
電線全換了，牆壁很重要，批土完磨好，磨好再批，
批好再磨，油漆很重要，整個房子牆壁的面積最大，
電燈的開關要換最大的，如果門口要做，用６０＊６０拋光池因磚，
如果看房子，發現門口有拖鞋，這就有很大的機會是投資客的房子。
還有一個重點就是如果看建物謄本，看取得日期如果是兩年內那就應該是投資客的，
看列印日期可以判斷此物件是不是apple，如果超過七天，
可能就是人家挑剩的，如果有貸款金額可以判斷屋主是否缺錢，
也能換算出正確的貸款金額。
以下是我的總結，因為我目前是新手，看了一些市面上的房地產書籍，
我覺得很多投資客，似乎都是做房仲出身的，因為他們當過房仲，
看過的物件多，了解屋況評估，更明白仲介的玩法跟技能，
所以才有辦法成為投資客，有錢人跟投資客是兩回事，
有一個很有錢的人他能買很多房子，問題是他能不能賺呢？
投資客買的房子是能賺錢的，因為這是他的職業，也是專業。
我覺得如果你對房地產有興趣，可以聽聽帥過頭怎麼說，
如果你想賺錢，可以了解帥過頭的賺錢模式，
來聽課又不用花錢，還可以學到東西，這沒有損失，穩賺不賠，
至於要不要跟著買，那就自己判斷吧，一塊鐵放在磁鐵旁邊，
過不久，那塊鐵也會變成磁鐵，我很想變成磁鐵，
尤其房地產的知識關係著人的一生，就算你不買，
你朋友買，你家人買，如果你有足夠的知識可以討論不是很好嗎？
不要以為我是幹部，我也希望我是，但是因為我本身有職業，
所以並沒有加入，不然我也希望我開發，我老婆行銷呀！！
對於將來，我想我時間允許之下，我會繼續聽課，
也會推薦身旁的朋友加入，想買房自住的，想投資賺錢的，
我覺得都可以聽聽看。
我真的是很認真的學生對不對^^
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記錯的部分已修正完畢，抱歉筆記有點亂，
池塘難容大海之量。
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我覺得上課是要去學習的，不管有沒有跟，
能學到東西比較重要。
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透天如果市區都好貴，而大樓卻又一直蓋!
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我覺得會是在地自住的~
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好像是本來一次，謝長廷當行政院長的時候，又多加了一次?
還是我又記錯了....
噓
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高雄還有很多地方，息怒呀~
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應該是看好能保值才買吧，需求就買附近也可以吧?
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高雄很多新建案呢!
還有 69 則推文
還有 8 段內文
我之前有稍微查了一下，跟你分享討論一下，
目前種子國中是師範國中部，好像只有一班還是兩班，
因為工作的關係，我有去同慶里那間大樓工作，
他說學區內也不一定讀的到，要有人事關係，
簡單的說，就是如果是教職員的子女，機會比較大。
所以我認為他不能在排名內，是屬於特殊學校。
第一名是陽明國中，陽明國中學區內的房子很多，
報紙翻開一堆都是寫陽明明星學區，如果單純的要買學區，
我建議可以看公寓，公寓大約在兩百多萬，
我還有一個朋友是在應安街預售屋的時候就買的大樓，
當時買四百多萬，一坪約12萬左右，好幾年前了。
第二名是正興國中，這間學校我就不熟了。
第三名是五福國中，五福國中的房子非常難買，因為對面就是文化中心，
而且還跟師範緊鄰，所以那一區的房子聽說是抗漲也難買的，
上次去看一間二樓公寓，開價1288萬，所以如果要買可能要買外圍一點的!!
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我覺得你說得很有道哩，之前我去教育局問管制學區的事情，
有稍微討論一下，因為以前學生多，現在的人小孩生的少，
未來學生數量不一定招的滿，所以明星學區可能不會有那麼多間了!!
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道明是私立的，請問您說的是建國路上，凱旋路旁那間道明嗎?
我小的時候這間學校很難考，後來有聽說現在沒那麼難考了，
如果以學生素質來說，國中部的會比較好，但因為是私立的，
所以我覺得我覺得未來的明星學區不一定會算進去，
因為如果是要考進去的，跟直接看學區分發的，可能又不一樣了。
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目前應該還是國中學區為主沒錯~
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我覺得有錢人不想當流氓吧，以前跟朋友出去，遇到一些事情，
朋友就拿手機講完電話，不久就有人來處理了，
他就說:這種小事花錢請人處理就好!
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請問您是指自用住宅的部分只有一次嗎?
我今天有去一趟國稅局問，承辦的小姐有跟我說明，
得到的答案應該不只一次，是有條件的方式，
房子坪數不能超過45坪，要設籍和持有超過六年，
要本人或是配偶也可以是子女住在裡面，
五年內不得出租，這樣的條件，就可以再次申請自用住宅。
不曉得我有沒有聽錯或是誤解，如果有，
請專業的大大幫忙解答一下，謝謝囉~
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我其實覺得每一個案例都很誇張!!
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我覺得啦，如果房屋的建造成本都一樣，那為什麼會有房價高低的現象，就是行情，
行情來自建物本身的地理位置，所以帥大在挑選區域也不是盲目的收購，
他會依照他的經驗跟眼光，挑選未來漲幅不錯的地方，這就是他的專業，
只是他把本來幾年才會漲起來的價格，縮短成幾個月就讓他漲起來，
至於挑選的部分重點上課都有提到，上面的心得有寫到，
如果是空方一定就不會買，如果覺得未來會漲，
那就只是賺多賺少的問題而已~
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應該是每個案例都是追價買，都會比行情高收購，
也是這個緣故所以房價才會升起來的。
※ 編輯: mini72929 來自: 114.39.6.85 (08/20 20:26)
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