Re: [心得] 房產增值的效果

看板home-sale作者ceca (生活藝術大師 N)時間11年前 (2013/03/17 06:19)推噓14(16推 2噓 53→)

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※ 引述《rath (concentrate)》之銘言： : 以5%-10%計算 : 一房產若是市價1000萬, 拿300萬, 借700萬 : 一年後以市價1100+xx萬賣出, 本錢變成400萬, xx設定為利息與仲介費用 : 接著可以操作400萬為本金的市價2000萬的房子, 拿400萬, 借1600萬, : 一年後以市價2200萬+xx萬賣出, 本錢變成600萬, xx設定為利息與仲介費用 : 接著可以操作600萬為本金的市價3000萬的房子, 拿600萬, 借2400萬 : 一年後以市價3300萬賣出, 本錢變成900萬, xx設定為利息與仲介費用 : 接著可以操作900萬為本金的市價4500萬的房子, 拿900萬, 借3600萬 : 一年後以市價4950萬賣出, 本錢變成1350萬 : 此時第一年買的房子變成1100*1.1^3 =1464萬 : 利用這操作三年內可以買到1000萬的現金付款的房子這要保證年年15%成長. 你才有辦法在房屋賣掉的時後拿到10%投報率,因為仲介來會就6%,你房屋整理也要錢等. 另外像現在成長就沒15%這麼高了. 不過以上都還稱不上是風險. 真正的風險如以下. 只要一個政策或是Sars過來或是米國或中國金融危機又演一次. 甚至現在讓我很擔心的核四問題,只要停蓋,大概就是1~2年投資恐荒期. 至於更久之後的電費大漲造成的問題都還沒討論. 你就至少被套牢2~3年才回的了本來的價格. 並且這還是以台北市才有這個本事2~3年回來,其他地區可能要更久年. 而這段時間內,每年貶值2.5%折舊+管理費,等於是負成長. 當你貸1000萬,每年利息5萬你撐得住. 當你貸3000萬,每年利息15萬你撐得住嗎? 再者,現在要開放金融自由化,這樣利率總有一天會調高. (不然大家都把錢匯去中國存4%...台灣銀行立刻全倒) 以上都是現在1.x%利率的世界. 當今天突然多提高1%利率,你貸款負擔會突然增加30%以上. 更者,大量的中產階級因為房貸壓力,就會大量減低買氣,外加錢轉不過來的拋售. 這樣玩這種高貸款會直接倒掉. 基本上算這個就像算股票一樣. 要是OOXX,我10萬塊5年就變1000萬... 可是現實,就.....這樣吧..XD 投資你可以贏100次,但是你經不起一次輸掉. 所以身為小老百姓,不想去當上市公司大老闆身價幾千億和人家爭首富的話. 你要玩就要玩穩贏的. 啥叫穩贏,那就是這個東西無論發生任何風險,你大概都稱得住. (當然如果突然和中國打起來,這...認命吧,帶著黃金快跑新加坡,先不要管房子了) 也就是說,你要看貸款是否是你負擔能力內. 你收入有10萬,你貸到1000就有些風險,但是絕對不要超過1000. 因為你要想,一調高利率,房子就滯銷,你被套牢要嘛賠錢殺出要嘛繼續壓. 繼續壓利率繼續提,那你要不要殺出?殺出人家就先7折收購,你肯嗎? so..你要以最後可能會調到大約3~4%你是否撐得住來看. 你撐得住,你在調高利率這方面就穩贏,風險極低(因為應該不會條超過5%,這太詭異了) 同樣道理,如果發生金融危機,流行性疾病等,你是否撐得住貸款. (其實你提高利率撐得住,這個你就稱得住) 至於人家高貸款槓桿玩得很爽... 你不用去羨慕別人,人比人永遠氣人死. 你只要和你自己比就好,有沒有越賺越多,有就可以了. 穩穩的賺每一塊錢,慢就是快,少就是多. 越貪的人就死的越快. 越想用小錢賺大錢的,就越是那些從樓上跳下來的. 用大錢來賺小錢,才是目前這個社會的主流王道玩法. and...最近就兩個很大的問題讓我很煩惱. 1.核四停建. 2.金融自由化. 這也是我商辦看了半天都不敢下手的原因. 因為我不想賭這麼大. 寧願去玩土地,有任何風險就放著跟他等. 賭輸了就當存款,存久了還是會有開獎的機會的(點有挑好,總有一天會開發) 反正土地放著也不會爛,也不會被偷走,無聊還可以在上面打滾. -- 142 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 69876 143 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 179982 144 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 179982 145 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 179982 146 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 35982 147 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 79992 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 114.39.9.236

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sonywalkman

03/17 07:53, , 1^F

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SDerick

03/17 08:06, , 2^F

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sentiswab

03/17 08:44, , 3^F

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