Re: [請益] 為什麼沒有人會想到房價越來越貴?
※ 引述《behemoth (貝西摩斯)》之銘言：
: 我先講，股和房我會投資股市不投資房市。
: 但是我仍然覺得你的文章中有很多的部分都是有點太誇大其詞。
: ※ 引述《galen81 (無糖綠茶)》之銘言：
: : 我說的是其他投資工具往往風險高「或」波動性低。
: : 而類股大漲，其中的主力股有十倍漲幅(含除權息)的狀況實在是太多了，
: : 小型電子股、光碟片、IC設計、網路遊戲、精密製造、太陽能、光電...
: 沒有十倍漲幅這回事。
: 十倍漲幅這種事通常發生在剛上市不久，或是景氣循環股(ex.鋼鐵、營運股)。
: 如果有上市公司股票獲利可以在一年內漲十倍，一定是因為重大技術更新或改制。
: 但是你光看數據怎麼會知道這些？你一定是有內線才能在剛發生時馬上買啊。
: 這怎麼會事一般隨便的人都可以做到？
: 一般科技類股的波動大家大概都是估二到五倍，然後一到二年循環一次。
: 漲幅很多、波動很大，但不會到十倍。
以一個波段來看，狀況是這樣沒錯。
不過一個題材通常可以炒兩次，能做有效的大波段操作是可能到十倍的，
所以賺最大的少數人往往是拿得到十倍獲利的。
當然，這個說法的心理印象成份高過現實。
: : 現實上選對股長抱賺大錢的例子很多，經常進出的投資人反而很少大賺，
: : 這類型的長期投資者，或根本自身就是企業經營者，才是新資產階級的主要來源。
: : 二十年前買任何一支現在仍然繼續存在的科技股，放到現在，都不止十倍獲利，
: 請先查一下數據再做發言。
: 20年前(1990年)台股12682點，之後泡沬化跌到4000點。
: 這8000多點的差距，光靠股利是賺不到十倍，一倍到兩倍差不多。
: 剩下的八到九倍的獲利，是不可能用價差賺到的。
嗯，通常講這個都是從一次大洗牌開始計算的... 很少人會談歷史高點到現在的狀況。
: : 過去只要是能像買房地產一樣抱住什麼華碩台積電宏碁鴻海之類的大型科技股的投資人，
: : 超長線持續投資加上波段高賣低買調節，幾十倍獲利都算少的，
: : 而這樣的投資方式很難嗎?
: : 同一時段台灣的房地產，應該只有台北地區有二波大漲吧，其他沒有了，
: : 在房地產大漲的時候，或許看起來比股市賺，而其他時候呢?
: 中間你舉你賺錢的例子恕刪。
: 中信金的例子還好，但合晶的例子我覺得實在是沒什麼特別的意義。
: 太陽能題材只是剛好那陣子炒特別兇而已，你現在還有看哪支太陽能股在發光發亮？
: 你如果不能再找到另外一支合晶，那你又怎麼能說這樣賺十倍是常態？
有一次賺十倍或總共賺十倍就算是了，哪有什麼人可以賺上好幾次的十倍?
我講的也就是有那麼多次大波動，賺到一次十倍的機會並不小，
而不是經常可以這樣賺。
: : 如果把房地產的波動放在股市來看，不過就像是牛皮股一樣，
: : 只是因為房產有社會地位的附加價值，否則根本算不上什麼好的投資工具，
: : 波動低、單價高、交易成本高。股市中也多的是牛皮股，但誰會去買幾百張牛皮股，
: : 就算賺錢也只會被嘲笑，換成買房子賺到錢，大家就說你了不起，也就是這樣了。
: ^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^
: 老實說我股票板也待好一陣子了，我從來沒看過買牛皮股賺錢被嘲笑。
: 牛皮股如果被嘲笑一定是因為不賺錢(發不出什麼股利)。
: 從來沒有買牛皮股賺了錢被嘲笑。
: 定存概念股一直都有固定的人在詢問，只是通常人不多而已。
: (因為根本不需要像做波段、做價差的天天發文來詢問)
買一些牛皮股，跟花所有的錢都去買牛皮股做為重要投資畢竟不同。
實際上當然是賺到錢最大，但這樣做的人被自以為懂投資的人取笑，
是很容易出現的事，當然這是以不太專業的群體來說的。
: : 很少人在股市中賺大錢的原因是沒有紀律，隨便買賣，使得交易成本吃掉多數獲利，
: : 好像在玩線上遊戲一樣，這樣娛樂的價值是有了，但根本不會賺錢，
: : 若能如同買房子一樣慎之又慎，不輕易買賣，真正有投資而不是投機的心態，
: : 才可以說是在投資。
: : 依靠股票價格波動來賺錢是另一條路，但那是靠專業賺錢，更不是一般人該玩的。
: : 偏偏台灣股市裡有九成的人，要他一星期不買賣都好像要死掉了一樣，
: : 沒有買賣的紀律可言。但也因為有那麼多笨蛋，所以股市其實很好賺，
: : 只要有合宜的紀律，股市投資並不困難，而房地產的門道多，資訊不對稱，
: : 交易不方便，也是要專業投資者和資訊擁有者，才能賺大錢的事情。
: : 若能因內線賺錢，就表示你是資訊擁有者，就不是一般人了。同樣是內線資訊，
: : 有股市內線資訊賺錢更是恐怖，一樣不是房地產能比的。
: 同意你最後一段，另外在補充一些想法。
: 老實說我不懂房市，所以我不敢對房市大放闕詞。
: 但是我很清楚操作房市的人，一定跟操作股市的人，想法上完全不一樣。
: 你如果用股市的眼光去看待房市，那自然不會有好結果。
: 房市雖然波動較股市小，報酬低但是它的一些特色卻也是讓人捨股市入房市之因。
: 1.房市的槓桿比例較大，股市的槓桿相對小很多。
: 股市融資最多就六成，但房市通常可以貸到七到八成。
: 且股市有維持率要顧，股票低於維持率的時候會被迫出場，等於白做了；
: 此外股市融資最多就放一年，可展期至一年半，可用時間相對短。
: 房市雖要擔心利息，是透過銀行轉貸和寬限期，可以免繳利息；
: 且就算寬限期到了，也只要擔心利息的部分就好(或是再轉貸也可)。
: 槓桿運用上，房市比股市強很多。
這是因為股市的高槓桿操作有許多其他的工具，例如權證或選擇權，
而不是房市的槓桿重的比較高，比較高的槓桿也只是因為高單價的需要，
以補充機動性不足的缺點。
對房市的熟悉度高過股市才是選擇房市的最主要因素。
: 2.房市的商品具異質性，跟股市不同
: 就同一家股票而言，你的台積電和我的台積電其實沒什麼兩樣。
: 但是對房子來講，不同的房子對不同的人來說，是不一樣的。
: 也因此，操作房市很多都是利用翻新物件，再找買主售出來賺價差。
: 物件價格差，可以透過翻修來增加價值；買方開價差，沒關係，再換個買家。
: 因此業務能力好、有門路、交友廣闊的人，在這點上會很吃香。
: 1200萬的房子賣1600萬也不是不可能。
是有這種現象存在，但這是商品加值銷售性質的行為，而不是通常的投資行為。
這在不正規的市場中是普遍存在的狀況，但這需要的是相當的商品熟悉度，
才能依靠資訊的不對稱和商品加值，獲得更大利益。
也就是說，這需要的還是熟悉和興趣，而不是理性的投資工具選擇。
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※ 編輯: galen81 來自: 218.174.32.45 (10/13 15:06)
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