Re: [請益] 房貸比融資簡單?

看板Stock作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間5年前 (2018/09/12 00:08), 5年前編輯推噓63(72推 9噓 205→)
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※ 引述《a000209898 (樹瀨先生)》之銘言： : 我前幾天在臉書看到，貸款買房子，比股票用融資簡單多了 : 他的意思大概是說，魯蛇如果融資10張台積電，銀行不一定會讓你融資到260幾萬 : 可是房貸魯蛇可以融資1000萬的房子，之後再拿去賣掉 : 還說買房子比台積電容易，甚至報酬率比台積電高太多 : 他還說他很多房子，可是聽他說那麼多錢，又好像沒妹子? : 總之魯蛇我聽說，貸款買房，比融資買股簡單，好像怪怪的 : 這是什麼話術嗎 : 怎最近幾個月，台股除了2330，幾乎都跌20%以上，甚至接近一半或者超過一半， : 在季線之下 : 結果最近的股票好手 開始講房子了 不動產本來就是最無敵的擔保品阿. 不動產貸款可以談的條件大約是股票的三倍優勢以上. 所以基本上各大公司貸款,很多都是不動產抵押. 然後不抽銀根,本利攤還低,還可以寬限期. 你看看之前期權被強制平倉,股票被斷頭故事那麼多. 但不動產不會. 也就是銀行跟你簽了20年房貸,就等於20年就穩穩地跟你跑到完. 你失業也好,房價崩盤也好,銀行貸款都不會動. (並且有固定和浮動利率參數,所以升降息對你的影響是打對折) 這對公司當然更好用. 你用土地或是店面或是旅館或是工廠抵押貸款. 只要你辦好,後面無論你公司營運怎樣,甚至董事長因為貪汙被抓去關. 你的不動產貸款依然穩穩地在那邊. 不然...你企業融資,或是你用股票融資好了... 當你發生營運上的變化,甚至像慶富,遠雄發生一些狀況之類的. 銀行會抽你銀根,要你加補保證金或是抵押品之類的. 並且你這些融資應該都是7年期,質押後放款的成數也比較低. 一般來講,我們玩不動產就是高槓桿. 因此一個有趣的. 房版有人問,0056和收房租如果都是5%,請問選哪一個. 其實現金投報是差很大的. 你買0056放5%,請問這邊是股版,長期領股利多少人有開槓桿?? 基本上應該90%的人都是現金,也就是手上有1000萬,就只買1000萬的0056. 但是不動產包租公,幾乎都是開槓桿. (當然像我們家這種是因為銀行不願意放那麼多錢給我,所以只好貸款很低..XD 個人還款能力跟不上擔保品的價值...) 一般包租公大約貸款額度都在5~8成. 也就是1000萬會買2000萬的房子,然後5%是2000萬的5%,利率大約1.7%. 會操作的則是1000萬買5000萬的房子.收5000萬的5%的租金..!!!! 而,會貸款5成也不是因為他比較保守,而是因為他可能買爛屋來翻修,投報比較高. 因此你買200,翻修50加上軟體20,所以270.. 但是銀行放款是200的8成,所以是160... 因此很多包租公貸款額度大約在5~6成就是這樣來的. 有些8成的則是動手腳,自己左手翻好後再賣給右手,右手用300萬買入,跟銀行貸款270萬. 這個手法我應該有講過,文章也上新聞...包租公奧義之無限貸款. 但無論怎樣,包租公實際的現金投報率大約會在8~20%左右... (非雙北,非改套房) 改套房基本上是現金投報率15%~30%...改套房沒有高於15%,你應該投資失敗..XD 這才是包租公實際的收益. 當然相對的房客有問題你要管理就是了. (所以套房是勞力財...不能稱為被動收入) 至於非套房的物件,是不太需要管理的... 三房那種人家一住就是五年十年不動... 通常變動都是因為你跑去給他漲租,漲到對方受不了跑掉...XD 套房才會有游移... 但是套房的投報率遠高於一班三房的收益. 套房自己改,沒槓桿前8~12%是基本(也就是現金投報20~40%) 外行包租公就買人家改好的,買入價位大約在5~6%.(現金投報15~25%) 以上已經扣除稅金和攤提了家電損耗(10年攤提) 另外,套房因為有空租期(三房很少空租期). 所以一班套房用10個月再算,而不是12個月. 其實0056還是有很吸引人的時候. 那就是股票大崩盤後..XD 股票大崩盤後,去買0056,收股利. 政府通常會在三年左右把股價拉回來. 那時候你的0056的投報率就會是另外一個很爽的數字..XD 尤其,股票崩盤不一定不動產崩盤(但不動產崩盤股票一定崩盤,因為公司的資產大幅縮減) 所以要等股票崩盤,然後抽不動產的錢進入股市是很有機會的... 最典型就是2008... -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.27.171.126 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1536682097.A.0FF.html
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09/12 00:11, 5年前 , 1F
921最慘了
09/12 00:11, 1F
市區地震倒掉?? 你要發財了...XD 無敵都更大法,無視所有釘子戶. 每次地震我都期待我的房子倒掉. 但很可惜一次一次的殘念...
推
09/12 00:12, 5年前 , 2F
推
09/12 00:12, 2F
※ 編輯: ceca (114.27.171.126), 09/12/2018 00:13:14
推
09/12 00:13, 5年前 , 3F
不是有專門的二房東公司 你收租金就好 馬桶壞掉不會找你
09/12 00:13, 3F
代管費最近漲到12%,然後代租又要抽1個月...XD 空租期沒租金算你的....(它們出租又不認真) 因此,一般套房的包租公不會找他們. 不過一班要玩套房,除非你是退休族很閒. 否則你基本上要有20間以上在玩比較好. 這樣一起管比較省事,超過50間還可以請個工讀生. 至於兩房三房? 那個不用管拉. 我在上海度假得時候,房客用line(我有用漫遊)跟我說水龍頭壞掉了會漏水. 我再轉用line叫我的包商去幫她修,然後錢從房租裡面扣. 只花5分鐘輕輕鬆鬆解決... ※ 編輯: ceca (114.27.171.126), 09/12/2018 00:16:39
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09/12 00:13, 5年前 , 4F
這樣的話 就變被動了
09/12 00:13, 4F
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09/12 00:16, 5年前 , 5F
房子倒了房貸還是要還啊
09/12 00:16, 5F
你知道,沒房子的土地比較貴嗎.. 也就是說,土地上有一棟透天,可能地坪20坪要700萬. 但是整塊空地只要超過400坪,一坪要5x萬. (我只是隨便舉高醫附近的例子) 也就是說,如果你把那些700萬的透天全部都讓它們躺平. 他們立刻增值變成1000萬的價值!!! (本來應該是1100,不過最近有人創天價買土地到70,所以裡面的可能有1200的價值) so...地震是賺錢的.. 公寓都可以賺錢. 除非你是超過10樓以上大樓,因為容積率差不夠多的關係. 你才賺不到. 但是倒大樓,民間會有上億的"救助金". 到後來你不用出錢,政府會扶持你原地重蓋...然後變新屋. 詳細參考各大地震後倒掉的那些樓. 台灣人太有愛心,所以你家倒了,你還是賺錢...XD ※ 編輯: ceca (114.27.171.126), 09/12/2018 00:20:31
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09/12 00:17, 5年前 , 6F
還是政府會送一間給你
09/12 00:17, 6F
推
09/12 00:19, 5年前 , 7F
看來當套房包租公 不太適合上班族 幫QQ
09/12 00:19, 7F
推
09/12 00:20, 5年前 , 8F
投資什麼的還是不要玩高杠桿 萬一資金周轉不過 骨牌效
09/12 00:20, 8F
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09/12 00:20, 5年前 , 9F
應真的會跳樓
09/12 00:20, 9F
這是投資選擇,至於自己的財務規劃那是自己家的事情...XD 所以不討論個人的問題... 也許他是醫生呢,那他開個2000萬槓桿,其實沒啥壓力. ※ 編輯: ceca (114.27.171.126), 09/12/2018 00:22:14
推
09/12 00:22, 5年前 , 10F
這篇內容倒是還不錯
09/12 00:22, 10F
推
09/12 00:23, 5年前 , 11F
1000萬買0056 再拿股票質押1.8%利率現金再買0056
09/12 00:23, 11F
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09/12 00:23, 5年前 , 12F
你是說維冠大樓的住戶會很爽就是了
09/12 00:23, 12F
它們大概就花一點點錢更新,利潤大概有個20%左右.. 我記得算起來是這樣子. 也就是說,你的房子本來是500萬,地震倒後,你沒死,屋內沒有骨董或是甚麼鬼被壓爛. 那你房子重蓋後賣掉,可以賺一百萬.
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09/12 00:24, 5年前 , 13F
送一間？不是要貸款自己買？
09/12 00:24, 13F
啥自己買? ※ 編輯: ceca (114.27.171.126), 09/12/2018 00:25:21
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09/12 00:24, 5年前 , 14F
貸款額度也是5成。應該是縮小差距。
09/12 00:24, 14F
主要是你這個融資應該是七年期. 然後如果股票大跌,銀行會要你追加擔保. 和不動產一簽20~30年,簽下去就不會追加擔保. 條件差很多.. ※ 編輯: ceca (114.27.171.126), 09/12/2018 00:26:16
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09/12 00:25, 5年前 , 15F
還有房子抗通膨，這個0056不見得有，很多玩股票輸錢的，買房
09/12 00:25, 15F
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09/12 00:25, 5年前 , 16F
子都賺錢，因為無腦多
09/12 00:25, 16F
其實股票還有一定抗通膨. 只是台股比較"我們不一樣"...XD 台灣很厲害,有自己的一套..!! ※ 編輯: ceca (114.27.171.126), 09/12/2018 00:26:52
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09/12 00:26, 5年前 , 17F
房子是最適合無腦多的
09/12 00:26, 17F
推
09/12 00:27, 5年前 , 18F
顏炳立都看壞成這樣 房地產無腦多的時代都過去了
09/12 00:27, 18F
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09/12 00:28, 5年前 , 19F
帥過頭很久沒揪團炒房了
09/12 00:28, 19F
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09/12 00:29, 5年前 , 20F
我怎不知道你也有在做股票阿
09/12 00:29, 20F
推
09/12 00:31, 5年前 , 21F
我還以為ceca大只操作房產 不會來股版的
09/12 00:31, 21F
推
09/12 00:31, 5年前 , 22F
重點連2008年都沒啥跌，還顏算哪根蔥？
09/12 00:31, 22F
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09/12 00:32, 5年前 , 23F
台中有跌嗎？ 台北之前在跌也是跌前副市長搞的稅
09/12 00:32, 23F
推
09/12 00:33, 5年前 , 24F
炒房就跟股票炒短線一樣呀 房子無腦多就等於無腦ETF
09/12 00:33, 24F
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09/12 00:33, 5年前 , 25F
房屋的價格會因為稅而下跌，翻財政學課本就有
09/12 00:33, 25F
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09/12 00:34, 5年前 , 26F
這在財政學裡叫租稅折入資本，google就知道
09/12 00:34, 26F
噓
09/12 00:36, 5年前 , 27F
沒房子的土地比較貴？說啥呢
09/12 00:36, 27F
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09/12 00:36, 5年前 , 28F
假如舉大跌的例子 房市腰斬時～租金可能也會有所打折
09/12 00:36, 28F
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09/12 00:37, 5年前 , 29F
是否也代表你5000萬房子貸款4000萬也有可能還不出來
09/12 00:37, 29F
推
09/12 00:37, 5年前 , 30F
早期貸款沒那麼嚴格的時候，都直接空手進場賺套利的
09/12 00:37, 30F
還有 217 則推文
還有 2 段內文
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09/12 14:43, 5年前 , 248F
真是新警察
09/12 14:43, 248F
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09/12 14:44, 5年前 , 249F
好賺我當然自己賺就好，不會分你一起賺的，放心
09/12 14:44, 249F
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09/12 14:44, 5年前 , 250F
聊天只是溝通更多資訊而已
09/12 14:44, 250F
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09/12 14:44, 5年前 , 251F
你不是玩家，你看我的文章你也不會變玩家
09/12 14:44, 251F
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09/12 14:45, 5年前 , 252F
你已經是玩家，你看我的文章，我也不會因此賺錢市場被你競
09/12 14:45, 252F
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09/12 14:45, 5年前 , 253F
爭
09/12 14:45, 253F
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09/12 14:45, 5年前 , 254F
這是不動產，不是股票，不動產市場太龐大
09/12 14:45, 254F
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09/12 14:45, 5年前 , 255F
小小一個ptt連不動產的零頭都無法動搖的
09/12 14:45, 255F
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09/12 14:46, 5年前 , 256F
我在網路上應該已經好多年了，要搞會員還需要等到今天xd
09/12 14:46, 256F
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09/12 14:47, 5年前 , 257F
外加，我似乎沒有人氣凋零問題
09/12 14:47, 257F
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09/12 16:02, 5年前 , 258F
雖然貸款利率沒差 但你擔保品市值也會掉
09/12 16:02, 258F
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09/12 16:03, 5年前 , 259F
還有時間成本的問題
09/12 16:03, 259F
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09/12 17:30, 5年前 , 260F
不動產就賺的慢但是穩是特性
09/12 17:30, 260F
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09/12 17:30, 5年前 , 261F
錢很紮實並且精準的進入口袋
09/12 17:30, 261F
推
09/12 20:13, 5年前 , 262F
好文推! 請問如何看待房客自殺的風險?
09/12 20:13, 262F
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09/12 20:26, 5年前 , 263F
包租會承擔，因為自殺機率其實非常低
09/12 20:26, 263F
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09/12 20:26, 5年前 , 264F
跟在路上被牛撞的機率差不多
09/12 20:26, 264F
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09/12 20:46, 5年前 , 265F
然後很多包租直接買凶宅出租
09/12 20:46, 265F
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09/12 20:46, 5年前 , 266F
沒發現凶宅很難買到嗎？不然就是天價
09/12 20:46, 266F
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09/12 20:47, 5年前 , 267F
因為都被買去出租了
09/12 20:47, 267F
推
09/12 21:10, 5年前 , 268F
不動慘特性是
09/12 21:10, 268F
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09/12 21:11, 5年前 , 269F
散戶認為 低風險 高報酬 穩穩當包租公
09/12 21:11, 269F
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09/12 21:12, 5年前 , 270F
事實上是 高風險 低報酬 槓桿超大 爆掉死很慘
09/12 21:12, 270F
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09/12 21:14, 5年前 , 271F
房地慘 還要考慮一堆成本 管理、修繕、稅金
09/12 21:14, 271F
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09/12 21:15, 5年前 , 272F
還有一堆不可抗力的風險 像是火災、水災、大地震、兇案
09/12 21:15, 272F
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09/12 21:16, 5年前 , 273F
最近 還有交易安全的問題 詐騙一堆
09/12 21:16, 273F
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09/12 21:17, 5年前 , 274F
房子被騙去 高利貸 詐騙集團爽爽拿錢 你付高利利息 XD
09/12 21:17, 274F
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09/12 21:18, 5年前 , 275F
更不用說 流動性問題 現在房市很差 一堆要賣
09/12 21:18, 275F
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09/12 21:18, 5年前 , 276F
想賣 卻賣不出去 卡半年一年的 你受得了?
09/12 21:18, 276F
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09/12 21:19, 5年前 , 277F
更不用說 一堆老舊毛胚屋 不知道賣了幾年了 XD
09/12 21:19, 277F
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09/12 21:20, 5年前 , 278F
還有 少子化嚴重惡化 學生套房也全部丟出來
09/12 21:20, 278F
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09/12 21:21, 5年前 , 279F
真的要危機入市? 多買幾間喔 呵呵
09/12 21:21, 279F
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09/12 21:36, 5年前 , 280F
@@....不動產如果是高風險,那市面上投資全都是被詐財吧..XD
09/12 21:36, 280F
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09/12 21:36, 5年前 , 281F
大概跟出門會被飛機撞死差不多機率.
09/12 21:36, 281F
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09/12 21:37, 5年前 , 282F
討論有時候客觀一點..
09/12 21:37, 282F
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09/12 21:37, 5年前 , 283F
把稀有事件無限放大的話.
09/12 21:37, 283F
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09/12 21:37, 5年前 , 284F
那甚麼東西都是非常危險的.
09/12 21:37, 284F
推
09/13 12:59, 5年前 , 285F
西沙大大那請教這兩三年蛋白區跌價&志玲姐姐虧欠賣豪宅您
09/13 12:59, 285F
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09/13 12:59, 5年前 , 286F
怎麼解讀？
09/13 12:59, 286F
雙北是另外一個市場. 台中高雄沒這種現象. ※ 編輯: ceca (114.27.171.126), 09/14/2018 00:18:46
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