Re: [新聞] 台灣房價跌定了? 現在買房,小心毀掉一生消失

看板Stock作者時間7年前 (2016/08/27 22:51), 7年前編輯推噓-3(1418)
留言23則, 16人參與, 最新討論串6/8 (看更多)
※ 引述《foxconn1080 (鴻)》之銘言: : 1.原文連結(必須檢附): : http://www.cw.com.tw/blog/blogTopic.action?id=494&nid=5794 : 2.原文內容: : 「台灣房價跌定了?」現在買房,小心毀掉一生 : 盧冠安/台灣青年的世界之窗 2015/11/19 : 2014 年開始,房價下跌已經成為一種進行式,而之前台北市長柯文哲說「亂打房台灣會 : 完蛋」,引起了網路上正反兩面的評價。到底從經濟學和個人財務管理的觀點,房價的漲 : 跌代表什麼?我們該如何應對?請見以下分析: : 1. 台灣的房價本來就該下跌,不要怪政府打房 : 經濟學已經研究的很徹底,房價的漲跌短期而言是看資金面(精確的說,是看實質利率) : ,中期而言看房價/所得比(或房價/可支配所得比,總之就是類似的指標),長期而言 : 看人口結構。因此雖然目前全球資金還是很寬鬆(但實質利率已經轉正,也就是已經步入 : 通縮),但中長期因素對台灣的房價都是看跌,所以房價本來就要跌。 : 最明顯的例子就是我國央行時隔多年在今年 9 月第一次降息,但房價並未有任何反彈, : 因為在所得無法提升,還有台灣人口紅利已盡的狀況之下,房價怎麼上漲? : 另一個例子是日本在 1990 年代泡沫破裂之後就一直降息,1999 年之後還維持零利率到 : 現在,但仍然不敵人口紅利下跌的威力(日本的人口紅利最高點在 1992 至 1993年), : 根據日本國土交通省公布的房價資料,東京的透天住宅價格(Detached House)從 1990 : 年的歷史高點到今年,跌幅為 60%,而且目前還欲振乏力! : 可見當房價過度泡沫化和人口紅利已盡,低利率或貨幣寬鬆都無法保證房價上漲,而現在 : 的台灣和當年的日本,這些因素全部一樣。所以像帥過頭這些投機客,請不要再怪政府打 : 房讓房價下跌,天道(我常稱「宏觀趨勢」就是天道)就是要讓房價跌,誰也無法挽救。 : 2. 房價下跌的確會對經濟有深遠的影響 : 根據經濟學家的研究,建築相關 GDP 大概占先進國家 GDP 的 10%,因為房地產不是只有 : 建築業,如建築原物料的生產就牽涉到鋼鐵、水泥、石化、木材、玻璃等行業,這些原物 : 料的運送需要運輸業,在建築的過程中使用的機械和人工又牽涉到機械、電機等產業,以 : 及從挑磚擔水泥到室內設計的各行各業;房屋建成之後的銷售又牽涉到房仲和代書等行業 : ,所以房價的漲跌影響何其深遠。 : 另一個重大影響,則是房價大幅下跌往往會引起金融系統呆帳大增,爆發系統性風險(或 : 稱金融風暴),2008 年的美國就是最好的明證。另外一個例子就是中國政府這幾年用了 : 一堆政策手段仍然難以挽救經濟,就是因為中國人口紅利已盡導致房價這幾年開始大幅下 : 滑,所以長期而言,最後還是人口決定一切,投資中國者須戒慎恐懼啊! : 因此,既然宏觀趨勢就是要房價跌,房價跌又會引起經濟衰退和金融風暴,因此對未來幾 : 年的經濟,老實說,實在沒有什麼樂觀的理由。 : 3. 對多數人而言,現在買房會毀掉一生 : 根據世界房地產年鑑的數據顯示,目前台灣的房價/人均 GDP 高達 33.99 倍,也就是說 : 平均要近 34 年不吃不喝才可以買一間房子!但是台灣的租金報酬率卻是全世界最低,反 : 過來思考,就是在台灣租屋,可說是全球最划算!若我們假設以台北一棟 1500 萬的房子 : 而言,在未來 20 年內房價跌幅 40%,大概等於屋主會損失 600 萬;若改成租屋,假設 : 20 年內月付租金 2 萬,那麼兩者差距如下: : 買房的損失:600 萬 : 20 年付的總租金:2 萬×20 年×12 月= 480 萬 : 初步計算買房和租房的差距至少 120 萬以上,等於一年至少省下 6 萬。若計入持有房屋 : 的稅率(未來房地產相關稅率一定會大幅上升)、利息、修繕成本及尚未繳納的房租的定 : 存收益,兩者差距可能到 200 萬以上。更何況這還是房價只跌 40% 的假設,若房價像日 : 本那樣跌幅超過 50%,持有房屋的損失還會更大。 : 所以我做獨立的財務顧問到現在,學生詢問買房與否,我一律的答覆是「除非你有辦法保 : 證未來 20 年平均年收百萬,否則至少等房價跌 35% 以上再買」 : 3.心得/評論(必需填寫滿20字): : 文章寫得很聳動, 讓人覺得買即套一生 : 房價似乎真的沒有再往上走 : 請問版上高手 : 大家覺得文章作者講得準嗎? : 現在買房誤一生? 理論上當然是跌定了,因為環境惡化,收入未漲。 只是: 1. 生育率:一堆人喊衰的啥日後出生率如何怎樣 其實現在開始跌幅趨緩--凹了多年終於好成家生小孩了。 再加上台灣還是以私有財產制為主 就算原本有房的老人死光了,也還是給後代而非路人 你要到哪生地蓋新? 2. 即將到來的分割台電: 一度電漲五成,到時必然導致房租上漲。 你可以靠租房,但就怕你租不起。 以前的話術是說你幫房東繳貸款划不來,不如自己買 就怕到時的話術是反正你不是還有薪水嗎?買房不怕漲租金。 反而得靠房屋買賣來壓房租,超好笑的。 然後這篇文章的算法只等於我以前第一個版本,說服力還不夠 以我在房版後來較新的算法 天龍國房東基本上賺面子多,實收很少,一個月租你兩萬五以下的 不用算房子跌價,基本上是在做功德。 只是萬萬沒想到還有分割台電這招 地主政權想要恢復大地主經濟虐死佃農的心還真是讓人乍舌 一面投票想要租房子過一生嘲笑買房子的,卻同時也接受電業法政見 不知是連四則運算都不懂還是精神分裂? -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.115.217.194 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1472309473.A.371.html

08/27 22:52, , 1F
漲電價和房租的關聯? 電費都另外算阿= =
08/27 22:52, 1F

08/27 22:54, , 2F
嗯 聽不懂
08/27 22:54, 2F

08/27 22:56, , 3F
額? 是住雅房ㄇ? 租房有包電?
08/27 22:56, 3F
....你們是沒有住過學校宿舍,學區旁房租價比價效應不知道嗎? 然後房東階級好歹也要把自己家裡多付的電費轉嫁吧? 幾年前電費漲一成,就已經造成物價影響了...... ※ 編輯: unclefucka (59.115.217.194), 08/27/2016 23:00:54

08/27 22:58, , 4F
比起一般民眾,工廠老闆比較害怕電費漲吧
08/27 22:58, 4F

08/27 22:59, , 5F
畢竟台灣老闆的水電費才真的便宜
08/27 22:59, 5F

08/27 23:01, , 6F
...你這想法有點穿越 
08/27 23:01, 6F

08/27 23:03, , 7F
電費是能差到多少...完全不影響
08/27 23:03, 7F

08/27 23:04, , 8F
08/27 23:04, 8F

08/27 23:06, , 9F
天龍國老房東都超低成本了,實收不會那麼少
08/27 23:06, 9F
可能分段有誤,我的意思是,以租金和出租來看,其實比率都不高 若有人出租價在兩萬五以下,甚至可以算某種程度做功德....

08/27 23:15, , 10F
等租金開始漲一波再說,你的說法純粹恐嚇,呵呵
08/27 23:15, 10F
※ 編輯: unclefucka (59.115.217.194), 08/27/2016 23:17:53

08/27 23:18, , 11F
電價和房租有關?電費大多另外算。沒聽過轉嫁自家電
08/27 23:18, 11F

08/27 23:19, , 12F
費。就算轉嫁,自家電費多一千分3~4個房客也沒多少
08/27 23:19, 12F

08/27 23:20, , 13F
應該是套房 雅房那種 不是租屋者親自繳電費的
08/27 23:20, 13F

08/27 23:20, , 14F
才有唬爛的空間
08/27 23:20, 14F

08/27 23:21, , 15F
電費的邏輯真的很怪
08/27 23:21, 15F

08/27 23:26, , 16F
不是嘲笑買房子的 而是嘲笑當盤子的
08/27 23:26, 16F

08/27 23:27, , 17F
空空有可能是未來的多多
08/27 23:27, 17F

08/27 23:43, , 18F
想太多了 漲租房客跑了 空屋數月 投報率根本不划算
08/27 23:43, 18F

08/27 23:52, , 19F
神邏輯
08/27 23:52, 19F

08/27 23:53, , 20F
跟電費的關係是???
08/27 23:53, 20F

08/27 23:57, , 21F
去對東區那些租不出去的店面講啊
08/27 23:57, 21F

08/27 23:58, , 22F
漲租的額度,就算電價給你漲10倍,付個十年都沒問題
08/27 23:58, 22F

08/28 00:00, , 23F
多多繼續吹口哨壯膽吧~~要挺住喔
08/28 00:00, 23F
文章代碼(AID): #1NmQZXDn (Stock)
討論串 (同標題文章)
本文引述了以下文章的的內容:
完整討論串 (本文為第 6 之 8 篇):
文章代碼(AID): #1NmQZXDn (Stock)