Re: [請益] 房價下跌對股市的影響?

看板Stock作者 (大波動)時間10年前 (2015/04/28 11:17), 10年前編輯推噓18(18推 0噓 42→)
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※ 引述《dicht (dicht)》之銘言： : 有人說房地產是經濟發展的火車頭 (不太曉得此道理何在?) : 倘若哪天臺灣都會區的房價果真下跌 : 究竟對股市會產生哪些可能的影響呢? 房地產是經濟發展的火車頭!? 這是商人的廣告詞，換言之是沒有道理的。 以下資料為1982Q1~2014Q4 台北市每坪單價與台股指數季資料計算分析 關於台北市每坪單價: 1.1993年前的資料不太好找，多年前一分析報告的截圖 http://ppt.cc/dP~f 我也忘記是哪裡的。 2.信義房屋房價指數:台北市 *對數報酬率 DS:股市季變動 DH:每坪單價季變動 Pairwise Granger Causality Tests Lags: 1 (VAR Lag Order Selection Criteria:SC) Null Hypothesis: Obs F-Statistic Prob. DS does not Granger Cause DH 131 8.53924 0.0041 *** DH does not Granger Cause DS 2.27482 0.1340 可以發現股市變動領先房市變動，也就是說當股市上漲會帶動房價上漲。 這樣的現象被稱為財富(資金)傳遞效果。 以上結果與 王玟婷，(房市與股市之相關性探討，2010) 相同。 http://ppt.cc/hXZy 關於風險: 網路上很多人會去強調房價的風險，以及泡沫化的程度，尤其是很多大師學者。 但平心而論， 假如..假如.. (其實根本不需要假如) 土地房屋是一般可以投資的商品。 過去30年這商品的風險高嗎? 房價與股市走勢圖 http://ppt.cc/LpKg 房價 股市 累積報酬 936.5% 1795.4% 年化平均報酬 7.3% 9.3% 年化波動率 10.2% 42.4% MDD -26.4% -74.9% 不用夏普比率，光用眼睛看就知道房地產的投資報酬品質比較好。 由於隨著經濟發展，土地房屋會有品質改良、利用提升等效果，去期待當經濟發展好 股市上漲而房價明顯下跌是不切實際的。 然而股市對房市的資金傳遞所產生的房價卻有著價格向下僵固性， 也就是當股市下跌，房價卻不會明顯下跌。 以下簡單用ARMA(1,1)模式，其中DDS表示當股市下跌。 Dependent Variable: DH Method: ML - ARCH (Marquardt) - Normal distribution C -0.000160 -0.066289 0.9471 DH(-1) 0.759233 9.572738 0.0000 <== 房價有很強的自相關現象 DS(-1) 0.079102 3.310635 0.0009 DDS(-1) -0.045299 1.576152 0.1150 <== 不顯著 MA(1) -0.578003 4.206816 0.0000 因此 1.台北市房價有很強的自相關現象，這也代表房價本身隨機性很低。 2.當股價下跌對房價下跌的影響並不顯著。 以上就數據，房地產投資似乎是不錯的生意，是的，如果以一個商品來看，其報酬品質 直逼高收債，而過去最大的跌幅-26%，比金融海嘯聯博全高收-32.2%還低。 而債倒了就倒了，房價就算跌還能住人出租。 但房屋土地就像 空氣、水一般 都是有限資源，實在不應該炒作房價。 當一群少數人淨幹賺自家人的生意實在非國家之福。 回到原標題，房價不會因為景氣好自個兒下跌，除非政策因素。 但政策因素是為了 國民利益?、政黨利益?、還是誰的利益。 以上分享 祝各位賺大錢。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.56.194.52 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1430191074.A.B5C.html
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※ 編輯: tompi (61.56.194.52), 04/28/2015 11:20:00
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04/28 11:24, , 2F
...不要教人家炒房啦....
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唉~ 就數字看買房其實不差，但門檻高。 希望期交所推房屋選擇權，除了有價格發現功能， 批發改零售可以讓年輕人參予部分上漲。
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04/28 11:24, , 3F
看不懂還是推一下
04/28 11:24, 3F
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04/28 11:27, , 5F
簡單來說就是房子買來當投資不錯XD
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值得推薦 但是想提一下 房地產是經濟火車頭的緣由
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不是因為商人口號 而是因為房地產相關產業牽涉廣泛
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您說的我同意~~ 但我很想說 教育是經濟的火車頭。 最近台東花蓮房價暴漲，到底是我們太笨，還是商人投機客太聰明。 這對未來真的會好嗎?
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04/28 11:29, , 8F
台灣火車頭現在應該是GG吧0.0a
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04/28 11:29, , 9F
房地產終端市場好 則可帶動水泥、營造、鋼鐵等等等
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04/28 11:30, , 10F
不勝枚舉的產業 所以才會有火車頭的因素
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※ 編輯: tompi (61.56.194.52), 04/28/2015 11:35:44
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你的股價指數是調整過的嗎?
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股市
04/28 11:30, 12F
資料來源:Bloomberg 1982/3 492.32
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04/28 11:36, , 13F
指數沒有還權..而且也要把通膨放進去
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報酬率指數2002/12/31開始。 我原本想法是殖利率與通膨抵銷，所以沒算。 因此用價格指數算是偷懶的作法 ※ 編輯: tompi (61.56.194.52), 04/28/2015 11:40:47
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04/28 11:37, , 14F
商人口號用來愚弄百姓 無誤~~
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04/28 11:37, , 15F
如果指數沒有調整除權息回來..大哥這樣比不對吧
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04/28 11:38, , 16F
而且不動產會有收益但又有折舊和維護成本
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嗯~~ 你的建議很好，但後面您那句要精算，我沒法估計，而且我文中王玟婷做法 也沒計算折舊與維護成本喔。 ※ 編輯: tompi (61.56.194.52), 04/28/2015 11:43:05
推
04/28 11:41, , 17F
臺灣房地產產值真的有這麼好的話，就不會只有建商
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04/28 11:41, , 18F
賺，建材相關股票都哭哈哈了
04/28 11:41, 18F
所以在台灣種菜賺最少，都是盤商菜蟲賺阿~~ ※ 編輯: tompi (61.56.194.52), 04/28/2015 11:43:39
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04/28 11:44, , 19F
是太困難了啦..不動產的東西本來就很難估計
04/28 11:44, 19F
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04/28 11:46, , 20F
但我覺得至少除權息要加回去比,兩邊都不用計算通膨
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除權息算回去股價會更高，但猜測不影響股市資金單向對房市的傳遞效果。 您的建議不錯，若要做一些不動產證券化商品應該要精算。 而且整個風險模型就會更複雜了 ※ 編輯: tompi (61.56.194.52), 04/28/2015 11:49:46
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04/28 11:46, , 21F
反正都是同時空下的新台幣
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04/28 11:47, , 22F
30年的殖利率會造成很大的不同
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推
04/28 11:53, , 23F
感謝分享資訊
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04/28 11:54, , 24F
房產是經濟火車頭這口號人人都聽過~~
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04/28 11:54, , 25F
這波房產真得讓台灣好起來嗎...ㄎㄎ
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04/28 11:56, , 26F
在結構上分配的慘不忍睹
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公司有賺錢不下放給員工...ㄏㄏ
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政府22K沒有收尾措施也是要負責
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不能同意你更多 ※ 編輯: tompi (61.56.194.52), 04/28/2015 11:58:37 ※ 編輯: tompi (61.56.194.52), 04/28/2015 12:00:21
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04/28 12:01, , 29F
對於台灣所謂的民主都操作在少數人手上~~這種偽民主
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又自我感覺良好~~這種心態非常噁心...
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台灣是愚民政策的良好典範啊XD
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明明是代議政治，搞得好像獨裁統治0.0a
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04/28 12:03, , 33F
服貿???反核???環評???一堆拉~~ㄎㄎ
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04/28 12:09, , 34F
你如果只投資一間房 房價跌還可以說自住
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04/28 12:10, , 35F
但如果買了好幾間 自住住不了就算了 租就租的出去？
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04/28 12:11, , 36F
因為投資客拿房租抵房貸 房租高沒人租 房租低又不夠
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04/28 12:12, , 37F
最後終究是被軋爆法拍一途 沒有想像中那麼低風險
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我常問一個問題用200萬做一口期貨，跟買200萬ETF誰風險比較高。 常常包含業內，比較多數人會說做期貨風險比較高。 答案其實是風險一樣高。 工具商品本身沒有錯，錯的是交易人。 交易人常常會低估自己面對市場的風險，進而擴大槓桿。 擴大槓桿對券商期貨商而言所要承擔的是交易人的信用風險。 所以房地產也是，更因為房地產價格波動低，因此更容易讓投資人擴大槓桿。 因此就銀行的銀行央行角度一直在強調，近期的選擇性信用管制其目的不是 為打房價而打，而是因為需控制信用風險，因為一旦信用風險發生將導致連鎖效應。 最後信不信用還是來自人。 ※ 編輯: tompi (61.56.194.52), 04/28/2015 12:25:27
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04/28 12:33, , 38F
22k根本就沒想收尾過，kmt一直都是擺明要做球給資方
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04/28 12:34, , 39F
資方就會對kmt很好，kmt再讓民眾吃它那套，win win!
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04/28 12:38, , 40F
不管是股票也好房地產也好說穿救哪好賺資金就往哪去
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04/28 12:41, , 41F
政策面及國際面等因素如不利房產~~多餘的資金就網較
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嗯...期貨利得要併入所得稅計算嗎?
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04/28 12:41, , 43F
好賺的的投資項目罷了~~~
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04/28 12:50, , 44F
股票如果夠準，其實賺的遠超過不動產。
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04/28 12:51, , 45F
問題是沒人夠準，才顯得房市風險報酬比較安心
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04/28 12:52, , 46F
且不動產的門票太嚇人了，投資股票則幾萬就行
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推
04/28 12:57, , 47F
很棒的資料 但購置房地產 往往有貸款 是個雙面刃
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04/28 12:57, , 48F
在波段中 作對方向 例如近十年 可以說賺爆了 反之..
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04/28 13:13, , 49F
貸款跟融資......不管項目借錢投資都是很大的風險
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04/28 13:15, , 50F
波段對方向那買股票賺爆了~2008買個大立光花旗XD
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04/28 13:33, , 51F
差別是 置產時往往不得不貸款阿 成數槓桿又高
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這幾年來 有多少 無心插柳 柳成蔭的自住客 大賺
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相對而言 股票的槓桿 成數低 風險高 利率更不用說了
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04/28 15:27, , 54F
美中兩國的房地產 才是台灣的火車頭
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04/28 15:36, , 55F
自住客葉還好，除非你賣了去租屋
04/28 15:36, 55F
推
04/28 17:40, , 56F
你的講法和那些賣共同基金的一樣...基期才是問題啊
04/28 17:40, 56F
推
04/28 18:40, , 57F
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04/28 18:43, , 58F
好屌！！
04/28 18:43, 58F
推
04/28 22:37, , 59F
房價是財富的象徵 本來就不該隨便跌 對大家沒好處
04/28 22:37, 59F
推
04/29 08:16, , 60F
push
04/29 08:16, 60F
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