Re: [請益] 買房當包租公的問題已回收
包租公投資也是用槓桿.
最基礎包租公.
高雄舊公寓,200萬租金9000,投報率4.5%,算4%整數.
你貸款8成,也就是說放大5倍,扣掉貸款2%=10%...
這是最無腦的包租公模式,也是入門房地產起步非常多人選擇的做法.
然後期中使用寬限期,當下投報率就直接衝上20%.
加上大環境增值,最爛的台北5%,高雄10%~20%.然後也要算上槓桿放大五倍.
寬限期一用完就賣掉.
高雄的話,1年投報率算50%就好,兩年後賣掉就等於100萬賺100萬.
扣掉所有奇奇怪怪的成本抓一成,你也有90萬收入.
更何況如果你買重大工程,加上重大工程完工增值30%~100%.
100萬賺200萬算基本.
所以基本上有人講,投資房地產,你總投報率沒有30%,你不要做了,回去玩股票比較適合.
這就是房地產的暴利.
更多的暴利就是提高貸款額度.
像利用工程款,多貸個80萬,然後買下一間等於不用投期款,全部淨獲利.
或是像兇宅或是勇哥那樣用偽造文書手法,全部淨獲利.
(但會被抓去關...其實都有錢了,就不要拼命,太貪心不好)
不然講難聽點,炒房大戶除了劉媽媽外,都是低潮落魄開始爬的.
這樣都給他們爬到身價好幾億.
這...沒有暴利怎麼可能做得到??
醫生幹個10年你看他有沒有辦法扣掉貸款總資產2000萬??
(開業的散退)
包租公和搞增值其實是一樣的.
差別只是,出租投報率和本身增值投報率的比重而已.
到最後都是獲利了結才會賺得多.
前幾年台北團隊跑來高雄搞包租公,這兩年高雄翻一倍,他們也都獲利了結.
我去看了好幾間房子,都他們拋出的.
為啥房地產大漲還要賣?
因為他要賺更多.
他寬限期用完了,所以就需要了結然後換新目標.
另外,話題炒完了,這區房價高了,自然就應該移動去下一個有爆發成漲潛力的地方.
SO...一切都只是數學問題,不同身分和狀況,算的公式不同.
以至於這邊明明很好,但還是有人賣出...
and..一般只有現金流才會長壓.
長壓也必定找每年成漲超過20%的地方...不然漲太慢了會很幹.
(多項重大建設連發處,像高雄火車站東商圈,亞洲新彎曲,台中經貿園區四周等等)
(另外現金流可以完全全損失掉出租,但是找超高成長性的東西,
因為你不用承擔貸款,抗壓性極強,一般口袋潛的投資客,有非常多東西他們不敢碰)
當然拉,以上看起來是個美好的世界.
我也承認目前就是一個美好的世界.
但是如果哪天房價開始崩了.
也會一堆人跳樓..
因為你槓桿高,放大5倍,賺也5倍,虧損也5倍.
so....為啥有錢人後來都會轉現金流也是這樣.
因為到最後活下來的就只有現金流.
然後等待下一次的大多頭來臨,你的起跑點就和其他投資客完全不同層次.
房地產投資特性.
1.長期穩定增值.
2.超高比率貸款,貸款限制相對超低.
3.利多很好預測(就重大建設麻,小朋友都會看馬路邊的綠牌子)
房地產基本上就是靠這三樣在搞獲利的.
而延伸出來的啥短期中期長期啥流派,就只是技術上的不同,或是主打的特性不同而已.
但怎樣都走不出這三樣基本精神.
後面我補一下.
我的現金流定義是"現金買房"不是"收租"
等於低貸款或不貸款.
現金流,定義成收租,好像是股票族再用的,但我不習慣這樣用..XD
--
142 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 69876
143 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 179982
144 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 179982
145 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 179982
146 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 35982
147 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 79992
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 118.171.45.89
※ 編輯: ceca 來自: 118.171.45.89 (08/19 03:53)
推
08/19 04:19, , 1F
08/19 04:19, 1F
推
08/19 06:02, , 2F
08/19 06:02, 2F
推
08/19 06:59, , 3F
08/19 06:59, 3F
→
08/19 07:00, , 4F
08/19 07:00, 4F
噓
08/19 07:38, , 5F
08/19 07:38, 5F
噓
08/19 07:41, , 6F
08/19 07:41, 6F
→
08/19 07:44, , 7F
08/19 07:44, 7F
→
08/19 07:44, , 8F
08/19 07:44, 8F
推
08/19 08:04, , 9F
08/19 08:04, 9F
噓
08/19 08:10, , 10F
08/19 08:10, 10F
→
08/19 08:11, , 11F
08/19 08:11, 11F
推
08/19 08:14, , 12F
08/19 08:14, 12F
→
08/19 08:16, , 13F
08/19 08:16, 13F
推
08/19 08:18, , 14F
08/19 08:18, 14F
→
08/19 08:19, , 15F
08/19 08:19, 15F
→
08/19 08:19, , 16F
08/19 08:19, 16F
推
08/19 08:20, , 17F
08/19 08:20, 17F
→
08/19 08:21, , 18F
08/19 08:21, 18F
→
08/19 08:22, , 19F
08/19 08:22, 19F
→
08/19 08:23, , 20F
08/19 08:23, 20F
→
08/19 08:51, , 21F
08/19 08:51, 21F
→
08/19 08:52, , 22F
08/19 08:52, 22F
→
08/19 08:56, , 23F
08/19 08:56, 23F
→
08/19 08:58, , 24F
08/19 08:58, 24F
→
08/19 09:01, , 25F
08/19 09:01, 25F
→
08/19 09:02, , 26F
08/19 09:02, 26F
噓
08/19 09:43, , 27F
08/19 09:43, 27F
→
08/19 09:44, , 28F
08/19 09:44, 28F
→
08/19 09:45, , 29F
08/19 09:45, 29F
→
08/19 09:46, , 30F
08/19 09:46, 30F
→
08/19 09:47, , 31F
08/19 09:47, 31F
推
08/19 09:53, , 32F
08/19 09:53, 32F
噓
08/19 10:23, , 33F
08/19 10:23, 33F
→
08/19 10:23, , 34F
08/19 10:23, 34F
推
08/19 10:34, , 35F
08/19 10:34, 35F
推
08/19 10:34, , 36F
08/19 10:34, 36F
→
08/19 10:34, , 37F
08/19 10:34, 37F
推
08/19 10:39, , 38F
08/19 10:39, 38F
→
08/19 10:39, , 39F
08/19 10:39, 39F
→
08/19 10:42, , 40F
08/19 10:42, 40F
→
08/19 10:44, , 41F
08/19 10:44, 41F
→
08/19 10:44, , 42F
08/19 10:44, 42F
→
08/19 10:45, , 43F
08/19 10:45, 43F
→
08/19 10:45, , 44F
08/19 10:45, 44F
→
08/19 10:46, , 45F
08/19 10:46, 45F
→
08/19 11:35, , 46F
08/19 11:35, 46F
推
08/19 12:12, , 47F
08/19 12:12, 47F
推
08/19 13:37, , 48F
08/19 13:37, 48F
@@...你都不整裡就租出去喔.
一般衛武營那邊可以買到3房180左右,20萬整裡夠豪華了,所以抓200.
9000閉著眼睛租吧,我看到的還有一萬二的.
5000....你去高醫旁邊租套房4500都超爛的,家具好一點的隨便都6000.
阿你不整裡,爛爛的租當然租不到阿.
另外出租我只抓10個月,2個月租金當作預備金,房屋維護費.
這樣抓非常寬鬆了.
基本上,我所有數字都低抓.
利害的是台北團隊.
諾貝爾3套房35坪,改成四套房.
當時市價250萬不算,現在市價400,家裝潢整裡500好了,100夠多了.
4套房,一間租1萬二,滿租...因為我有當場去看..算一個月4萬好了.
一年500萬成本租40萬(抓10個月).
這就是專業包租公團隊.
這還不包含玩只有地上權的.
高醫對面水利地租界透天,2x坪,你可以入手3XX萬.
然後違建到滿,拉高6F一層3間就好,一間不要租太多,高醫四周新家具套房6000就好.
剩下的我懶得算,自己算.
不要看到很好賺就以為不可能..XD
多去世界的其他角落走走吧.
※ 編輯: ceca 來自: 118.171.45.89 (08/19 14:00)
噓
08/19 14:15, , 49F
08/19 14:15, 49F
→
08/19 14:16, , 50F
08/19 14:16, 50F
→
08/19 14:16, , 51F
08/19 14:16, 51F
→
08/19 14:17, , 52F
08/19 14:17, 52F
→
08/19 14:17, , 53F
08/19 14:17, 53F
→
08/19 14:18, , 54F
08/19 14:18, 54F
→
08/19 14:20, , 55F
08/19 14:20, 55F
→
08/19 14:20, , 56F
08/19 14:20, 56F
噓
08/19 14:47, , 57F
08/19 14:47, 57F
→
08/19 14:48, , 58F
08/19 14:48, 58F
→
08/19 14:49, , 59F
08/19 14:49, 59F
→
08/19 14:49, , 60F
08/19 14:49, 60F
→
08/19 14:50, , 61F
08/19 14:50, 61F
→
08/19 14:50, , 62F
08/19 14:50, 62F
→
08/19 14:52, , 63F
08/19 14:52, 63F
你不兩年後就賣喔..@@
兩年後家具還新新的,就脫手就好了拉.
你要不要多買賣個幾次我們再來討論.
推
08/19 21:16, , 64F
08/19 21:16, 64F
※ 編輯: ceca 來自: 118.171.45.89 (08/20 00:39)
噓
08/20 02:44, , 65F
08/20 02:44, 65F
→
08/20 02:45, , 66F
08/20 02:45, 66F
→
08/20 02:45, , 67F
08/20 02:45, 67F
→
08/20 02:46, , 68F
08/20 02:46, 68F
→
08/20 02:47, , 69F
08/20 02:47, 69F
→
08/20 02:47, , 70F
08/20 02:47, 70F
→
08/20 02:47, , 71F
08/20 02:47, 71F
→
08/20 02:49, , 72F
08/20 02:49, 72F
→
08/20 02:49, , 73F
08/20 02:49, 73F
噓
08/20 02:53, , 74F
08/20 02:53, 74F
→
08/20 02:54, , 75F
08/20 02:54, 75F
→
08/20 02:55, , 76F
08/20 02:55, 76F
推
08/20 18:34, , 77F
08/20 18:34, 77F
→
08/21 10:42, , 78F
08/21 10:42, 78F
→
08/21 10:43, , 79F
08/21 10:43, 79F
總合不就買180 20萬裝潢??..@@
問題很多媽?
你還是先去玩兩次我們再來討論.
你叫大學教授教小學生為機分,這樣我會很痛苦.
包租公你一年抓2個月的租金來維護,傢俱又很便宜,買來用個好多年.
根本抓超鬆的.
很多人都只抓一個月,我抓兩個月了耶.
我早說過,我所有的東西全都低估.
也就是專業的抓更精確的,其實術字更大.
※ 編輯: ceca 來自: 114.27.121.3 (08/21 13:21)
噓
08/22 06:17, , 80F
08/22 06:17, 80F
→
08/22 06:18, , 81F
08/22 06:18, 81F
→
08/22 06:19, , 82F
08/22 06:19, 82F
→
08/22 06:20, , 83F
08/22 06:20, 83F
噓
08/22 06:23, , 84F
08/22 06:23, 84F
你出國會發現,國外更慘,一樣是把痛苦留給一般人.
不然米國哪來大部分財富掌握在5%的人手裡.
台灣都沒這麼誇張.
英國那些百年家族就更扯,還有貴族哩.
基本上講難聽點.
這個世界總是有人要被壓榨,總是有人要替別人做牛做馬,然後領剩飯吃.
你想要反對,那行,你當國父,發起革命,創立新的政治系統.
(但不要創共產,因為已經失敗了)
不然...你就選擇,你是要壓榨別人還是被別人壓榨.
我很孬,我不想被壓榨,所以我只好選另外一邊.
※ 編輯: ceca 來自: 218.173.237.122 (08/25 17:46)
→
08/13 01:33, , 85F
08/13 01:33, 85F
→
09/15 21:43, , 86F
09/15 21:43, 86F
討論串 (同標題文章)