[新聞] 「政治就是買得起房」面對攀高的房價，馬國可以參考新加坡怎麼做

看板PublicIssue作者Su22 (裝配匠)時間7年前 (2018/06/06 23:25)推噓19(20推 1噓 91→)

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【媒體來源】 ※例如蘋果日報、奇摩新聞 (請按CTRL+Y刪除) 關鍵評論網【新聞標題】 ※請寫上完整新聞標題 (請按CTRL+Y刪除) 「政治就是買得起房」面對攀高的房價，馬國可以參考新加坡怎麼做【完整內文】 ※請寫上完整新聞內容 (請按CTRL+Y刪除) 文：周忠信房價問題基本上是經濟問題，而經濟問題的解決方法通常就在於供應與需求。過去幾年馬來西亞的房價節節攀高。以100為基數計算，從2009年3月開始計算，房價指數在2012年達到200，而在2014至2015年稍緩到160；數據顯示，2009年底到2014年底的5年間，馬來西亞平均房價上漲了57%，這吸引了許多非自住的投資者。本國各階層人民貧富差距大，人均收入無法作準；按統計局數據，馬來西亞2016年中位家庭年收入（median household income）為馬幣62,736（約新台幣47萬）。中位房價與「收入三分之一」準則按國際通行、世界銀行與聯合國推薦的標準，中位房價到「3」的水平（即三倍於中位家庭年收入）屬於可負擔水平，而「4」是適度不可負擔，「5」為「嚴重不能負擔」，「 5.1」和以上屬於嚴重難以負擔。按中位房價在「3」的可負擔水平，假設一個馬來西亞家庭是雙薪，而家庭年收入達到馬幣60,000（約新台幣45萬），或等同月收入馬幣5,000（約新台幣3萬7），那麽一般的房價就應該是馬幣180,000（約新台幣1百36萬）。如果他們面對的房子卻是超過馬幣 300,000（約新台幣2百27萬），五倍於他們一年所有的收入，那麽就是嚴重難以負擔的水平。如果借貸者的家庭月收入是馬幣5,000，銀行允許的月供款（instalment）標準是收入的三分之一，即馬幣1,667（約新台幣1萬2）。假設房價馬幣300,000，按照房屋95%的貸款，以5.7%利率來推算，月供款為馬幣1,654（約新台幣1萬2）。銀行的這個行之多年的「三分之一」標準非常合理，因此拒絕那些房價收入比太高的房貸申請其實是挽救了許多人，也維護了銀行本身的房貸資產素質（極少房貸客戶還不起月供款），甚至救了國家經濟！但是有些房地產開發商卻以提供折扣為名，擡高買賣合同售價為實的方式來吸引「零首付」（zero down payment）的買家，甚至屢屢要求銀行放寬房貸審核標準，這是極其自私、沒有商業道德和不顧後果的，應予以譴責。十年前的美國（2007至2008）的房貸危機「零首付」歷史教訓顯然已被淡忘。實名制登記有利銀行審批馬來西亞也應該推行房產實名制登記並開放銀行查核，因為目前銀行只能看到申請者在該銀行的房貸記錄，無法獲知申請者是否在其他銀行尚有未還清的房貸，因此，所審批的房貸可能早已遠超「收入三分之一」的準則。馬來西亞房地產泡沫不會破，原因在於有許多富裕家庭以投資為目的，大量購買了價格不斷高漲的房產，提供了發展商需要的資金支持和銀行體系的房地產供款，這「維護」了目前房價過高、有價無市的局面，也導致大量高檔公寓「100%售罄，20%入住」的甚低自住比例。馬來西亞房地產是自由市場，發展商建屋牟利、投資者通過房地產轉售、持有累計財富，無可厚非；然而住房是切身民生問題，政府需要注入一些社會主義思維。在馬來西亞，「居者有其屋」的傳統觀念根深蒂固，在平均收入滯漲的年代，原本應該是年輕家庭一代人承擔的房貸逐漸吸取了父母一輩的積蓄，以便支撐高漲的「房價收入比」。唯有同時明顯出現大量房地產項目供不應求、多家發展商資金鏈斷裂、投資為目的的購房者停止購買、政府提供大量可負擔房屋為替代、經濟出現不景氣的情況下，房屋泡沫才會被戳破。在不同國家，對於房價高漲有不同的應對政策。馬來西亞國情不同，不同州屬也有不同的經濟發展程度，需作出不同的解決方案。譬如東海岸登嘉樓州的中位房價只是吉隆坡的一半，其中位年家庭收入也只是吉隆坡的一半，一樣高居超過「5」的在嚴重不可負擔水平。在香港，私人住宅價格創十三個月新高的同時，已經連續上漲二十個月，2017年首11個月累計升幅約13%。香港雖明顯有房產泡沫，但是由於政府不敢多建「公屋」（董建華因為「八萬五」政策，利用供應壓制房價而遭房地產富豪施壓下臺），加上富豪多，且願意繼續投資於房產，因此資金源源不絕、泡沫不破、問題不能解決。借鑒獅城租屋政策馬來西亞與新加坡民情相近，都有「居者需其屋」的傳統觀念。差別在於，新加坡政府真正執行了「居者有其屋」的重大國策，達致「100%賣完，100%入住」的自住比例。 1959年選舉，新加坡人民行動黨承諾向窮人提供廉價房屋，勝選後於1960年通過《建屋發展法令》。新加坡1965年獨立時只有23%人口居住在「組屋」，1985年超過80%，迄今一直維持在80%以上的高水平。比較起馬來西亞的只租不賣的「人民組屋」，新加坡政府這樣控制其組屋政策：一、只有政府可以建和售賣組屋，因此控制了售價。二、政府以低過市價來賣給公民。二手租屋市價如果大約新幣600,000，政府售價只是大約新幣300,000。三、每個家庭只能購買一間組屋，欲購第二間的話則須在半年內賣掉第一間。四、購買組屋後必須入住，而且一段時間內不得整間出租或出售，否則會被罰款甚至坐牢。五、組屋只售賣月收入不超過10,000新幣的家庭，單身人士要三十五歲以上才能買。六、低收入家庭還會提供最高40,000新幣的補貼。七、建屋局提供利息比銀行低3至4%的貸款。八、因新加坡政府控制組屋房價，個人的住房開支占收入的25%至30%。畢竟經濟問題在於供應與需求，新加坡政府充份發揮這基本原則，解決了80%以上人民的住房問題，也吸納了很多馬來西亞人才，入籍新加坡成家立室。馬來西亞與新加坡民情相近，應該參考新加坡的「居者需其屋」組屋政策，加上土地面積廣，只要在不同州屬、高度密集居民區興建足夠的房子供應給市場，便能有效控制房價。除非政府土地都賣完給發展商了，不然政府絕對有權決定在何處、建多少、何種價位的房子、規劃交通與生活便利；是不為，非不能為！除了利用政府擁有的土地，在人口眾多、出入方便的地點，只要供不應求，政府就應該只批準發展商興建可負擔房產。只要有錢賺，就算薄利多銷，也一定有發展商願意建。連雪州蘇丹都曾經開腔，雪州發展機構（PKNS）應該發展一般人民需要的民生需求，而不是與私人機構競爭、那樣的商業化運營。住房問題是民生問題、房價問題是經濟問題、經濟問題在於供應與需求，政府必須責無旁貸地介入解決，因為政治就是人民買得起房！【新聞連結】 https://asean.thenewslens.com/article/94351 【備註心得】雖然這篇是說馬來西亞可以參考不過台灣最近也在推公宅雖然台灣與新加坡可能有些背景上的不同但也可以看看有沒有地方可以借鏡的 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.251.84.122 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/PublicIssue/M.1528298716.A.D41.html

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lbowlbow

06/07 11:19, 7年前 , 1^F

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06/07 11:19, 7年前 , 2^F

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zzro

06/07 12:00, 7年前 , 3^F

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