Re: [其他] 土地交易問題
※ 引述《fongery (完蛋了)》之銘言：
: 請問一下, 如果土地要賣給建商,
: 但建商尾款(6/10 總價)要過戶後跟銀行貸款後才付, 那麼我們先拿本票有保障嗎?
: 還是可以請銀行做履約保證, 基本上看了一些資料後還是不太懂履約保證
: 還有履約保證要花多少錢??
: 希望有熱心人士可以幫忙回答 謝謝!
: 先感謝各位幫 小弟/小妹 解惑或提出建議，如內容尚有不足，盼請提出需補充之處。
通常的交易流程：
1.買賣雙方談好價錢
2.買方拿契約去貸款
3.買方的貸款銀行辦理第二順位抵押權
4.賣方拿權狀代書去辦過戶
5.買方的貸款銀行清償並塗銷前順位抵押權(賣方自己的貸款)
6.買方的貸款銀行成為第一順位抵押權後放款
7.賣方拿到錢，買方拿到權狀。
一般不用履約保證的話，賣方的權狀會放在代書那邊，
一來是辦理過戶、抵押權登記(買方貸款銀行)、塗銷(賣方貸款銀行)
再者是避免賣方又偷偷拿去做設定或過戶處分~
這是為了免除買方付錢卻沒辦法過戶的風險。
所以代書就變成中間人（因為權狀放誰那都不安全）～
而賣方呢？他的風險在於過戶了卻拿不到錢～
又怕賣方錢拿給代書轉交，代書自己侵吞烙跑～
所以通常是會讓買方開立一張與餘額相同之本票作為擔保。
因為代書非受款人所以無票據上權利，
而賣方又沒有持有該票據，所以賣方不必擔心開票會出事～
（因為放在代書那邊）
這樣操作下來，可以發現如果代書跟其中一方勾結～
（例如偷偷過戶、偷偷把票交出去～）
另一方就很沒有保障～
所以銀行的履約保證登場～
履約保證的最簡單原理就是：誰都碰不到錢，除非合於放款條件～
買方的貸款銀行從上述流程3.開始，錢就不會撥給買方（雖然是他借的～）
買方的貸款銀行核貸之後錢會直接進到履約保證專戶，
而不管是要塗銷賣方自己貸款銀行的抵押權，
或是支付水電瓦斯等等費用～都是代書跟履約保證銀行請款。
甚至於最後支付尾款，也是履約保證銀行跟賣方要匯款帳號～
所以賣方不用擔心錢不會到位。
因為一定是錢到位之後，代書才會交付權狀。
在有履約保證銀行的情況下，是否還需要簽本票擔保。
其實是要。
因為在買賣成交，買方的貸款銀行放款至履保專戶之前，會有一段空窗期。
買方的貸款銀行在不動產沒有過戶到債務人（買方），
且未成為第一順位抵押權之前不會放款，
（會有未能足額受清償的風險）
這段時間就是空窗期，履保帳戶裡面沒有錢～
所以要用本票擔保。
原PO問的拿本票，其實就是在擔保這個。
而只要買方的貸款銀行同意核貸，即使未放款，
但由於錢放款後會直接進去履保專戶，
買方拿不到自己貸款的錢，就做不了手腳～
而賣方拿不到本票（押在代書那裏），也做不了什麼～
履約保證的費用多半是看買賣雙方的交易金額，
一般銀行是"萬分之六"，有些是"萬分之五"～
由"買方"、"賣方"或"雙方平均"負擔，均無不可～
端看雙方怎麼約定～
（個人以為既是保障雙方，一人一半最合理～）
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