[構想] 土地折舊(政府分期回收)的可能性
主要手段: 允許以折舊代替地價(持有)稅
每塊土地所有權從100%開始,政府每年回收2.5%所有權,
但所有權人得以公告地價2.5%買回該年回收的所有權(地價稅)
目的:
1.避免社會資金全部集中到自然零折舊的土地市場,造成地價無限膨脹
2.利用地價稅與所有權折舊並存使公告地價貼近土地真實價值
3.以所有權折舊可避免高地價地區住戶繳不出合理地價稅而需立即搬遷的問題
理由:
1.當特定經濟體內投資飽和(solow model均衡時)而人口也達均衡而零成長時,
所有非新創非天然(人工)資本(生產工具與建設)的資本邊際報酬將等於0,
也就是說資本邊際產值=資本折舊價值,導致市場均衡利率將接近甚至小於0,
唯有天然資本(土地)因為自然折舊為0,邊際產值(種植作物,商業租金...)恆大於0,
土地的均衡資產價格=土地邊際產值/市場均衡利率將趨近於無限大
唯有由政府課予人為折舊,也就是地價稅或所有權回收才能避免資金全流到土地市場
2.孫文民生主義主張照價徵稅與照價收買兩種手段相互為用,然而執行面上有些住戶
因為公共建設使土地價值飆高到其難以負荷地價稅的程度,照價100%收買將嚴重妨礙
居住權造成強迫遷徙的狀況,若採所有權折舊回收的方式,無法負擔者
至少還能再住幾十年(1/稅率,2.5%40年,5%20年)
具體方案:
1.取消自用與商用土地差別稅率,全國統一折舊率與稅率2.5%開始,
之後每年依據全國土地供需調整,供應>需求則降低,需求>供應則調高全國稅率,上限5%
2.所有權人每年可自由選擇當年度是繳納所有權折舊還是地價稅
3.公告地價以地段為範圍,視選擇折舊與繳稅的比率來調高或調低地價,
折舊的太多則降價,反之則參照實價登錄資料漲價(民生主義照價徵稅與收買精神)
4.當政府因公共建設需要徵收土地時,得以公告地價2倍徵收地主剩餘所有權
5.土地剩餘所有權為0時,政府得收取地價稅或隨時無償收回土地
土地剩餘所有權不為0時,地主隨時得以公告地價一半價格出售其土地剩餘所有權給政府
收回後如無公共建設需求,則由政府重新以100%所有權公開標售該土地
Q&A:
1.如果大家都第39年再開始繳?
A: 土地所有權只剩2.5%的情況, 就是自己住沒問題,但想賣賣不了高價
也就是讓真自宅還能規避,假自宅真炒房的會無從規避持有稅
2.地價稅會不會轉嫁給租屋者,導致租金突破天際?
A: (1)地價稅無法轉嫁(2)租金乃由土地邊際產值決定
(1)土地不會消失也難以新生,地主不管是否出租收到租金,都必須繳納持有稅/折舊,
也就是說地價稅是固定成本而非變動成本,即便租金低於持有稅/折舊,
出租至少有收到租金,不出租一毛都收不到還是得繳稅,損失更大所以無法轉嫁
(2)如果使用同樣大小的地,在都市開店相較於在鄉下開店可以多賺純利5萬元,
那這5萬元便是都市土地邊際產值,若租金高於此數,房客會退租,房東一毛都收不到
所以租金的天花板是都市土地邊際產值,話說回來,就算持有稅/折舊再低,
房東如果看房客生意好產值上升,能漲價早就漲了,誰不想多賺錢? ...
(3)綜上,持有稅/折舊的高低與租金無關
3.房地產價格均衡點會在何處?
A:
(1)當房地產當做整體一起看時
純利=(租金-均衡價格x自然折舊率-均衡價格x持有稅率)應要=(均衡價格x市場利率)
解得均衡價格=租金/(市場利率+自然折舊率+持有稅率)
持有稅率越高房價越低,持有稅率越低房價越高
政府抽走的持有稅額=均衡價格x持有稅率
=租金x[持有稅率/(市場利率+自然折舊率+持有稅率)]
也就是說政府只能從房地產邊際產值決定的租金中抽取房地產持有稅
持有稅率越高則抽取的租金中的比例越高,而房地產價也越低
(2)地上物(房)與土地分開來看時
地上物有使用年限,假定為n年,又令地上物租金每年M, 市場利率r, 房屋稅率k
由於地上物由人工建造,房屋稅長期可轉嫁給房客
同時當租金貼現高於成本時會有新建房屋進入市場,使均衡時等於建造成本(H)
則H=(M-kH)(1+1/(1+r)+...+1/(1+r)^(n-1))=(M-kH)[(1+r)^n-1]/[r(1+r)^(n-1)]
又令j=[(1+r)^n-1]/[nr(1+r)^(n-1)], (若r>0則j<1)
則H=jn(M-kH)則地上物租金M=H(k+1/jn)
因房租同時使用地上物(房)與土地,扣除地上物貢獻之M為地租
則均衡地價=(房租-M)/(r+地價稅率)
當房租小於M,屋主短期會繼續出租既有地上物,但房屋毀損或逾使用年限不堪使用後
就不再蓋新房使房屋總數量隨著折舊下降
房地產均衡價格=H+(房租-H(k+1/jn))/(r+地價稅率)
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※ 編輯: moondark92 (123.192.236.49), 09/05/2016 09:38:22
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09/07 17:01, , 1F
09/07 17:01, 1F
目前自用宅相對於非自用宅有非常優惠持有稅率,導致很多假自宅真囤房炒房現象,
比方說同居夫妻各自分別擁有一間房,但兩間房並非相鄰打通,親朋好友當人頭...
為了避免這種現象,必須廢除自用宅優惠稅率與非自用宅回歸統一稅率
但這將使一些真自宅的老年住民可能繳不起地價稅而面臨被強制執行查封拍賣
而需立即搬遷的問題,以所有權折舊取代一方面可有20年以上免繳稅緩衝期,
另方面可讓假自宅繳稅或者囤房到房地產折舊到賣不出去
真自宅的至少有住到值得折舊,假自宅的就會損失慘重降低囤房動機...
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09/09 10:56, , 2F
09/09 10:56, 2F
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09/09 11:07, , 3F
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當真自宅所有權折舊到一定程度時(比方到60%),
想賣可能也沒人要買,可能變成進退兩難的窘境...
這時候由政府用半價(總價30%)承買其剩餘60%所有權,然後重新以100%所有權公開標售,
一方面減輕地主損失,另方面避免地主因制度"被囤房"...
至於半價,因為政府是被動收購,須避免地價炒太高時地主趁機倒貨給政府,
甚至勾結官員...
當然基於平等原則,當政府主動徵收時,必須出2倍價錢
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09/12 09:00, , 4F
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09/12 09:02, , 5F
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09/12 09:08, , 6F
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09/12 09:11, , 7F
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其實不急著趕走原住戶阿,這方案主要目的是讓囤房囤地無利可圖,
真自住即使趕不走問題也不大...須知囤房囤地通常以最後能高價轉手為目的
另外趕不走最多就是繼續自住,政府可用其他手段防止0所有權的房地產作為營業用途
話說回來,現在的狀況是很多釘子戶只要能堅持到底,手上房地產價值暴漲...
只要少了囤房囤地的投機需求,地價狂掉釘子戶無利可圖,
趕不走的狀況不會消失但也會少很多...
如果讓地主可以買回,結果就是地主會在低價時買回,甚至同地段地主製造假交易假降價
所以要想買回所有權必須先把剩餘所有權賣給政府,經過公開標售過程才能買回
要圍標困難度會比較高...
※ 編輯: moondark92 (123.192.233.227), 09/15/2016 15:25:52
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