Re: [新聞] 十年政綱住宅篇 蔡英文：社會住宅只租不售
※ [本文轉錄自 Gossiping 看板 #1EJEuHye ]
作者: oodh (oodh) 看板: Gossiping
社會住宅和稅改一樣，都是有理論爭議 與 實行缺陷的萬年老梗
每次都有人拿「會擋到財團利益，才推不動」當理由不肯深究
事實上去隨便挑一本「社會經濟學」都會有一節在講「房租管制」
這個早在五十年前就寫進書裡了，國際著作權都過期了，無所謂誰抄誰
有看過的話就會知道，「房租管制」在社會經濟學裡是負面案例
因為便宜的房租會限縮房東的服務和維修成本，而受保護的租約會讓房客不負責任
賣國宅可以轉賣，租房子也一樣可以轉租，你爽的話還可以先分割了再轉租
後來經典案例的美國加洲是廢止了這種制度
但現在在紐約還是可以看到一些，
有心的老房東在遺囑上規定繼承人不準趕他的房客和漲租
知名影集「六人行」劇中女主角住的就是低價租屋
老問題有老解決方案，但，然後就又不斷有新問題
比如說，就近代來說，台灣揭起的一股「平價住宅」風是從南韓李明博那吹來的。
在李明博丟出這這個參選政策後，謝長廷提出了一個168方案
然後國民黨執政後北市府在09年也丟出來一個 「北市青年國宅便宜租」
這兩個都不盡理想，蔡提的也不盡理想、
至於現制的平價住宅等制度不盡理想外其實是另一回事
就一個一個來比較就可以知道各自的缺點，
謝的168方案缺點在「限時八年」 8年太短，這個時間短起來問題就很多
台北市那個方案比較長，是20年，但長也有長的問題
八年太短，最簡單想就是住戶未必已有經濟能力
20年太長，最簡單想就是政府要補住的時程越長，開銷就越大、能服務的人就越少
基本上20年房貸都快繳完了，這中間的差價全是納稅錢和排擠其他預算
那這個政策，「讓年輕人住得起台北市」有這麼重要、優先嗎？
再著，從二十歲後的二十年按生涯週期來看小孩正好在就學讀書、
一家人也已經都建立了和鄰人的關係
這個時間點搬家對家庭的衝擊比28歲時小孩可能剛生、才剛結婚 還來得大多了
蔡英文的住宅政網用「建立一定經濟能力」閃躲了這中間的問題，
它頂多解決了「八年太短」這個部份
但長時間的政府補貼、搬家衝擊，甚至更原始的轉租、管理 卻不會因迴避而消失
現在政府的做法也沒有多好，只是把問題先切開來，
目前政府推動的「社會住宅」是針對真的是弱勢(身心障礙、低收入戶)
而不是「也算弱勢」
或「想要得到更多競爭力補貼(住市區工作多不用通勤)」的青年、老人
既然是弱勢，以「社會救助」的觀點看，是有急迫和必需性
所以提供住所我是覺得ok的
不過也因為是弱勢，你讓他住台北市中心對他也沒多大幫助
所以「先求多、再求好(其實是不用太好)」也就不必要太在意位置
不過，除了「社會住宅」 現在政府其他像「合宜住宅」之類的政策
則和上述 北市府、謝、蔡 的政見差不多
老早政院也就講了部份合宜住宅要只租不賣
而這系列各陣營各款「限期只租不售」的政策最大、最根本的弊病是
幾年後會「拉高都會區房價」與「擴大城鄉差距」
你想想看，很簡單，年輕人本來住不進台北市，就算了，住遠點
從埔心上交流道去台北工作的都有
以後不一樣了，政府補貼年輕人住進北市
等你有錢了點，不管是八年、二十年，還是有錢到一定額度
就把你趕出租屋處 -- 你還肯搬出北市嗎？
所以幾年後，住北市、想住北市、住得起北市的人越多，
供需效應下北市的房價自然得到支撐會往上漲，年輕人更買不起。
那都不用搬走，租和售的差異就更小了
更何況，這樣一來對單一戶的補貼更多、量更少、資源使用的公平性就更受質疑
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話鋒一轉，這個社會住宅政策的另外一個癥結在所謂「貧民窟」效應
把社會住宅打散在各種建案裡就沒事了嗎？
在理論層面，
首先會被檢討的就是資源使用的成本效應和公平問題，也就是「小帝寶」爭議
這和「社會住宅」是蓋來給誰住的、為何而蓋，有關
在荷蘭，社會住宅的目標是透過補貼提高居助選擇權
其實有點像「青年首購貸款」
它們很多不只是「分散在各建案」，甚至就是各建案的一部份只是政府補貼租金
所以，你是有可能住得好一點，只要你付得起另外那部份的租金
-- 問題來了，如果你有這部份的財力，那你也可以住附近地段差一點的、遠一點的
那政府就不必補助了
荷蘭的公屋補助率到34%，(一說是阿姆斯特丹有五成以上是社會住宅)
你想想看，一個城市真的會有50%以上的弱勢嗎？
所以這項政策並不是把「社會救助」的精神放大來做的
是把所謂「居住正義」，
也就是「人人都可以住更好點，哪怕現在已經不算差了」放大
這其實和台灣的民情和現有法制有點落差
講白話點
「台灣需要錢來「救助」的社會部門還有很多，要花在這裡嗎？」
在現實層面，就還是「成本」與「供給量」的問題
在之前政院說要推出兩萬多戶平價住宅，
又說這些建案裡，只有10%是平價住宅，我就在說這數字有問題
兩萬戶除以10%，就要蓋出二十萬戶，想也知道不可能，
兩萬戶乘以10%，就是只能供給兩千戶 -- 我猜是這個
按目前官房模糊的名詞定義，可能那兩萬戶是像eeepc 一樣和遠雄約好的
地我送你、便宜點蓋、便宜點賣住宅，傳說中給青年去住
只有兩千戶的話，那兩千戶應該是上述「給真的弱勢住」的「社會住宅」
後來政院又想到了說這裡邊也有一部份是用租的，不知道和這兩千戶是否重疊就是了
從這例子就可以看出來，粥少僧多，你想要去貧民窟化，就要壓低比例、量就少
不論是蔡政府也罷、馬政府也罷，真的要提供夠量的社會住宅、又壓低比例
就會莫明的噴出大量的住戶 -- 這絕對不可能，因為沒建商要配合噴量倒價
那就要花個二、三十年慢慢搞。
最合理的情況，就是集中蓋 和 混在建案裡，一起做，
然後講得不清不楚的 (像現在這樣？)
這樣外國不知道的看到新聞會以為台灣好先進，
社會住宅混進建案比例又低、最後社會住宅總供給量比例又高
就像我們看荷蘭一樣 (荷蘭也是有貧民窟的)
每個國家都有他們的立法精神，和實際需求
為了立法的目標和需求，另一種負作用就會被忽視
像日前還有電視在介紹香港的「高公屋率」認為台灣該借鏡
我只能說，借鏡個鬼……
香港是人太多住不下去(尤其是回歸前腹地小，回歸後其實能住香港誰想住廣州)，
香港貧民窟問題是有名的
大家在看到國外數字之餘其實可以多深入了解。
在實務上，貧民窟效應和衝高供給量的衝突長年無解
不會因為誰又發佈了一次政策方向而改變
而理論上，「真的有必要提供這些嗎？」
當捷運更普及、當大家開始讀社區高中，
當環保人士不斷阻擋都更開發、
原住戶擔心人口增加會分散公資源(綠地比、圖書管座位)
和突破設定容量(車流量、停車位)
政府有一筆錢，是要讓交通更發達、在城郊招商，讓大家住外圈住得更好呢？
還是補貼青年弱勢，讓大家更有搶進市區的能力呢？
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不知道有沒有人開始好奇，從一開始到現在，
我們講了「居住正義」和「社會救助」
好像沒講到「打壓房價」這件事？ -- 蔡也沒講、政府也沒講，我也沒講
事實上，打壓房價的 理論和實務更多爭議
別的不說，如果真的房價跌下來了，跌個1 2%那根本沒感覺
跌個10%嘛，那現在住台北所有還在繳房貸的人就要哭哭了
-- 可別以為買來自住的不在乎房價，你的貸款是拿房產作擔保才貸得到的
銀行會因為「擔保品價值不足」要你補充單保品
叫銀行「別緊收銀根？」 影響房價的層面真的夠大，銀行是頂不住的。
除非政府充份配套，拿出一筆錢來做cds(信用違約交換 -- 美國次貸的元兇之一)
也就是哪天你不繳房貸了，銀行拍賣你的房子不夠(本來應該夠的，但房價跌了)
多的部份可以拿cds叫政府賠他
可別小看這筆，有統計全台北市民薪水有四成在繳房貸，你看這數字多可怕
更何況
既然你的房子都不值這個錢了，還傻楞楞地繳房貸幹嘛呢？
另外貸一戶，這戶不繳了給銀行法拍不就得了？
這就是保險學裡的「道德風險」
所以這個問題是很難解決的，不解決，又很難放手讓房價暴跌。
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well
打了這麼長，你還覺得社會住宅難推動只是因為「不敢得罪建商」嗎？
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烏雲連夜幕轉紅 夜幕轉紅漫天東 紅漫天東有客來 東有客來人情濃
來人情濃酒千杯 濃酒千杯盡思愁 杯盡思愁醉人易 愁醉人易再相留
~ 《客來》。不返 2000.11.03
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自幼家貧 既無嗜好 不學無術 亦無專長 唯打翻茶杯 或飲料罐 或新鮮屋
不乏瓶水 亦有碗麵 鋁鐵生熟不銹鋼 大小利樂錫箔包
有色無色玻璃 軟殼硬殼塑膠 凡立不曾未倒 寸地無一免溼
初時心喜 觸翻熱湯而後敗興 久之或憂 撞倒汽水反得釋然
本為一時之誤 積久成習 偶一為之 還傲世中無雙
故以為好 便作所長 因姓黃，自號「掐倒黃」
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