Re: [討論] 有關租購屋的政見建議
: 作者: dreamysky (老闆~有炸蝦嗎??)
就概念而言 只是實作上會很麻煩而已
細節上有些你沒有掌握到
: 有關租購屋的政見建議
: 我有一套租住屋政策，請大家參考
: 目前有許多空屋參與拍賣，加上有許多國宅賣不出去
: 我覺得可以由政府接收這些拍賣屋(當然是有審查過的，並以拍賣價取得)
首先是這裡 法拍流程是
第一拍是債權人定的底價
如果這拍流標 下一拍就再降到八成
降到第三拍 (底標是原價64%)就不降了
-- 如果還沒賣掉 會就這個價個作應買
期間債權人還可以再申請降八成 作特殊拍賣(剩一半)
還沒賣掉 就要收回去給債權人自己重估底價
( from：y+ )
換言之 你所謂的「拍賣價」會抓不到 -- 該用哪一個呢？
就算 是指特殊拍賣價 -- 一半 的那個
有這條法令 也會讓地主(債權銀行)盡量把首拍底價拉高到近市價 -- 反正政府會收
因為 最低的那個價 要有人標到才知道
總不可能派人去參加法拍 等拍到了 再加一元跟他買吧....XD 浪費人力
再者 如 凶宅、沖煞 之類的 不會顯示在書面資料 卻會影響實質地價的房子
如上述 只要我底價訂到接近市價 政府又不能估量出我這房子該降多少才買
那買凶宅 拍給政府 會很划算哦！
: 然後先提供給有意以政府低利貸款購買的民眾
: 所謂低利貸款講白一點就像，我跟政府簽約我要買這棟房子。我可以選擇以(某一利率+
: 總價)分40年承租加購買。等於說我一個月花X$跟政府租這個房子40年後，這個房子就是
: 我的。
這裡你把 租 和 買 的觀念摻和了
如果是買 那就算是首購優惠貸款 倒不特別
貸款的當下 你付出了金錢、揹下了債務 得到了房子 -- 很正常
如果是租
付租金的期間 你花錢得到房子的使用權 四十年一滿 你沒花半毛錢突然得到房子
這就很怪了
可以這麼設定 你租它 同時下訂
你付租金 同時付一筆錢到買屋基金 -- 政府幫你存 像退休金一樣
期滿的時候 就用這筆基金買下屋子
1. 期滿的時候 你能反悔不買嗎？ 比如說你交新女友想搬到台中了
期間 政府能改口不賣嗎？ 比如說都市計劃 或有企業想蓋大樓 要買下整區
-- 問題就在 一個四十年的訂約 對房地產而言太久了！
(甚至二十年也是很久啊
通常是豪宅 或 超高樓頂樓 才會租給有錢人 一租十年 付現)
2. 你不住 可以讓別人頂你的位置 (租金他付 購屋金你付)嗎？
還是 這項優惠就直接結束 你拿錢散人 換他來玩
前者 有不公平的問題、會造成先搶到的得利 後者 那這房子可能一直賣不掉
3. 因為你不是 政府蓋新大樓來租 而是找各地的房子來作
那分配、訂價 上都會很麻煩
鄰居、住戶有異議 政府要當房子所有人、房東 ex抓壁癌...會很麻煩
: 如果沒有人願意購買，就開放承租，民眾可以事先簽好承租多少年，例如承租6年，6年快
: 到了則享有優先續約權。承租價會比購買價(就是我上一段說的方案)，每個月要付的錢會
: 少一點。假若上一段我一個月交10000元，40年變我的。我這個房子則是可以以每個月
: 8000元的代價承租，六年後享優先續約，而且續約價格還會算上折舊，當然詳細還要由
: 精算師去算啦
這裡也是有點不同 一般來說 租二十年的錢會比買(分二十年)來得多
這也是為何有人貸款買屋來租人
一方面是因為 買屋要負擔財務風險 -- 你買了 錢就要繳 用租的 想不租就不租
所以買屋的財力要較高 相對價格也就較低
再者是 房子的所有人 要負擔稅賦、修膳 和租不出去的風險 成本比較高
所以租金都會比賺買的高才對
你會覺得 租四十年的先租先贏 所以要出比較多錢
但事實上是 他和六年六年慢慢租的人 可能一樣在那住四十多年
但慢慢租的負擔比他輕很多 隨時想搬就搬 當然該付多一點
: 不論是購買還是承租都是以回本為優先
: 購屋利息所得，承租回本後爾後的獲利都充當國庫稅收
: 同時這些承租或購屋的民眾能享受不同等級的所得稅抵扣
: THX!!
在概念上 就是麻煩啦
很多零碎的事件 會讓整個計劃變得很難實行 或 成本過大
審核啦、決定哪些屋子啦(這也會有人不滿啊)、訂價啦、
出售出租的投標or分配or搶登記 啦
管理啦、保險啦、稅賦怎麼處理啦...
過長的契約期也是一個障礙
-- 如果是貸款的話 你買下來了就是你的 有人想收購賣大樓
你就賣給他 拿錢繳房貸 如果你有租人 就付違約金給住戶 要不上法庭見
但如果是政府 還搞到這樣惹民怨 似乎不太好 不這樣 又解決不了問題
你可以看 北市府光一個東星大樓賠償重建 可以打官司打這麼久
開協調會開這麼久
就算制度下要給人民好處 也不是事事都任人民要求
不可能住戶所有問題 政府都一力承擔賠償 當 冤大頭
那辦你這樣的計劃 似乎有點沒事找忙...
不過 這樣的點子是很有意思啦 同時解決空屋率
但 北市的空屋率有很多是品質差異 比如說 老舊社區
它們需要的 可能是更多的獎勵翻新
政府把它們買下來 可能反而礙著了都市更新的發展
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