Re: [北美] 在北美工作能賺錢的要素是什麼?

看板Oversea_Job作者yay0909 (椰林)時間3年前 (2020/12/11 10:21)推噓3(3推 0噓 28→)

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: 推 koster: 股票其實還是賺慘賠是你要賣才會賠可以自己算一下買S&P 12/08 09:20 : → koster: 在任一時間點跟同時間買的房子到現在比漲幅會發現S&P並 12/08 09:20 : → koster: 不會輸不過因為抱得住的人不多加上房子是一次購入所以 12/08 09:21 : → koster: 看起來增幅很驚人 12/08 09:22 : → calciumless: 有做過分析了股市的投報率其實是高於房市的 12/08 11:28 : → calciumless: 而且持有跟維護房子的各種成本很大賣房還各種刁難 12/08 11:29 : → calciumless: 房子主要是有leverage 所以可以賺得快一些 12/08 11:30 : 推 SuperNoName: 講得好像買房就不是替銀行打工一樣還是人人都現金 12/09 01:54 : → SuperNoName: 付清不用繳房貸？ 12/09 01:55 : 推 truevines: 買房有equity。租房就只是付出租金而已 12/09 04:25 少數表現特別好的個股我們就不討論首先你有那樣的實力(或運氣) 基本上也不需要看我的建議:) 以下討論就還是以S&P500當比較既然討論投資就不考慮自住房自住房算一種消費當然長期你會有一些好處(equity 增值等等) 但是很難跟股市放在一起比較那假設你有一筆錢要投資應該投資房地產還是股市呢? 很多人比較同時期房市和S&P500報酬率發現股市不輸甚至更高但其實這是一種不精準的比較甚至有一點一廂情願股市高手很多我就不獻醜了但是以美國投資房來說你的報酬率並不只有表面房價的漲幅而已下面就以美國貸款投資出租房(buy and hold)為例報酬率其實比想像高主要有5個來源: 1.(positive) Cash flow: 每個月房租扣掉所有花費之後正的現金流是你的第一個收益有的人說房子維護管理麻煩那麼其實你可以把托管的費用算進花費每個月6-8%看市場這樣你等於是沒做任何事純收租這邊又會有人說灣區(加州)投資房沒有現金流呃那你可以不要買加州啊我雖然在灣區住過很多年但我不考慮在那裡買投資房 2.Mortgage principal: 上面講的現金流是指租金扣掉所有花費但其實每個月繳的房租裡面只有利息(interest)的那一部分是你的花費本金(principal)是房客幫你付了也算是你收益的一部份這也是為什麼大家說買房子可以存下equity 但出租房的equity是房客幫你存的:D 3.Value add: 這部分一般在商業地產比較常被討論但是我覺得獨立房也可以用這個角度來看假設你花$1,000把房子內部重新粉刷然後房租因此提高$10/mo 普通人可能覺得一個月$10沒什麼但你的年報酬率 10*12 / 1000 高達12%! 這部分也可以算到你的收益裡面 4.Tax benefits (depreciation): 當你開始經營投資房生意之後每年報稅填寫1040 Schedule E的時候可以扣除房屋貶值(depreciation) 以普通獨立房來說 IRS規定以房價分27.5年計算貶值以價值27.5萬的房子來說一年可以抵1萬這部分可以從你的房租收入裡面扣除達到省稅的作用假設你的稅率是25% 相當於每年又賺到$2,500 長期下來也很可觀這也是為什麼很多人投資房子出租明明賺錢但是報稅都是負的一分錢稅都不用繳這部分扣抵是門大學問就不多說了這邊只是提一個概念有的人又會說這個賣房的時候要追回來但以buy and hold來說每年省下的稅可是白花花的現金拿在手裡光算通膨就不虧了 5.Appreciation: 房屋升值在某些市場是最主要的收益例如加州灣區但美國房市長期都是上漲的平均一年約4% 某些比較熱門的市場遠大於這個數字建議有興趣的人多研究美國出了加州還很大:) 關鍵是人口成長快工作/經濟也快速發展的都會區以貸款購買投資房來說考慮內建4-5倍槓桿 (頭款20-25%) 把上面1-5加起來長期的年化報酬率會比想像高很多一般跟股市一起benchmark的時候都只有考慮升值那當然不夠看囉~ 1-4相對於股市來說很難達到相同的效果算是房地產投資的優點當然也有人會說你可以借股票給券商收利息啊融資開槓桿啊等等或是利用選擇權/期貨創造更大的收益但是風險顯然高出許多呀何況要考慮複雜的操作嗯等你進到商業地產的世界那可玩的東西也很多也別誤會我我自己也買很多指數型ETF 閒置資金我不會放在銀行貶值的:) 股市的優點有入手門檻低流動率高等等但以長期穩健的投資股市(指數ETF) vs 房市(buy and hold)來比較我個人是認為投資房地產更有優勢 just my 2 cents... -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 70.121.66.254 (美國) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Oversea_Job/M.1607653278.A.B37.html

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marathons

12/11 10:44, 3年前 , 1^F

12/11 10:44, 1^F

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