Re: [北美] 美30年期抵押貸款利率降至4.54% 1971年 …

看板Oversea_Job作者cchris (cruising Panama Canal)時間15年前 (2010/08/05 15:56)推噓10(10推 0噓 19→)

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※ 引述《viessman (Follow the rabbit)》之銘言： : 雖然說省一塊錢也是省, 可是re-fi之後, 30年/15年又從新計算 : 這樣不是表示又要重新開始繳利息較高的前幾期嗎? 這是非常錯誤的迷思 : 因為mortgage愈前面的付款,利息部份繳的愈多,本金部份愈少, : 所以re-fi 之後雖然可降低每個月固定的payment, : 可是這樣是不是也表示我之前的利息都白付了? 絕對不是 : 因為本金的部份並沒有償還很多 : 所以每次想到這就覺得好像不能只看利率降低就要re-fi : 這部份是否需要考慮? 其實計算起來非常簡單，根本不需要用excel 舉一個例子給想不通的人看: 貸款額10萬，30年期，利率5%: 每個月的payment是$537元第一個月: 本金$120，利息$417 (共$537) 30年的總利息是:$93,256 3年後: 本金$139，利息$398 (共$537); 本金剩下$95,344; 3年利息共付$14,669 假設3年後的這天，30年固定的利息降到4% (no point no cost) 當然要refi; refi的本金就是$95,344，30年固定，每個月的payment是$455 第一個月: 本金$137,利息$318 (共$455) 如果就這麼付，那麼要再30年才能付清，感覺上晚付清了3年新的30年期的總利息是$68523 舊的3年加新的30年總利息=83192, 還是比原本的93256要省 (因為後30年降1%) 但為何要這麼懶? 原本每月付$537，為何refi後要偷懶成只付$455? 別忘了refi的目的是省利息、提早付清 (除非這個人別有目的，不想把房子付清) 若想省利息，基本的誠意是，要付得和本來一樣所以接下來每個月一樣付$537 (很合理的要求吧? 就假裝你沒有refi過就好了) 每個月的online bill pay，自動設定為$537，而不是設定成$455，就這麼簡單第一個月變成$537: 利息還是$318，本金變成$219 這樣一來，這個新的30年loan只要22年半就全部還清,總利息$49430 從頭到尾只花了3+22.5=25.5年就還清這個最初是30年期的貸款舊的3年加上新的22.5年的總利息變成$64009，省下了$29157的總利息為何縮款了4.5年? 因為後20幾年的利息都降了1%，而且有一直維持原本的月付額如果手頭上一有閒錢就隨時丟一筆進去，還會再快個好幾年、省更多利息總之，想要節省總利息支出(=最快還清房貸)，只要把握兩個原則: 1. 讓利率降到最低 (所以要不停的no cost refi到最低利率的loan) 2. 月付額要固定繳到自己能接受的最高值，不要傻傻的照著新房貸的schedule來付房貸至少要守住第一個房貸的schedule，不該比它慢，方法就是每月payment不能比它少就這麼簡單當然，如果你的目的是要在房屋上花最少的錢, 不想還清房貸，而是想讓手上有最多現金來拿去投資各式各樣的其他東西，那當然有不同的考量。但這麼做的風險就高囉 -- 我的旅遊部落格: http://chengyun-travel.blogspot.com -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 70.137.154.107

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nemooo

08/05 22:31, , 1^F

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clarkchang

08/06 00:09, , 2^F

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clarkchang

08/06 00:10, , 3^F

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