Re: [閒聊]高雄車站預售屋單坪上看50萬

看板Kaohsiung作者ceca (生活藝術大師 N)時間1年前 (2022/11/27 22:05)推噓78(79推 1噓 105→)

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※ 引述《jeter17 (揚雞)》之銘言： : 剛剛某T台看到的 : https://youtu.be/2IWg_rT65KY

: 不意外..個人跟房仲看法接近 : 大車站特區未來房市前景看好 : 現在你覺得「蛤？那邊怎麼可能一坪50萬？」 : 可能再過不用十年同一句話你會加一個「才」... : 好比10年前也很多人覺得左營「炒」到一坪15,20萬好貴！ : 結果今天回頭來看才在後悔早知道 : 至於高雄其它區房市趨勢就要請高雄王來幫大家解惑了 : 建商借到得風是. 先借無限QE,聚集龐大的資金熱錢. 之後再搭大通膨列車. 最後最大的問題是. 中小型建商被政府搞死. 所以土地落在少數人手上....XD 這個問題其實最嚴重. 當東西落在少數人手上,價格就會飛到宇宙去. 如果真的要打房,絕對不能打"不安定籌碼",而是要打"實力派玩家" 也就是那些體質很差的,槓桿過高的,你不要打他,你要獎勵他賭大一點. 並且獎勵更多人跳進來賭博. 然後打擊那些現金很多得,資源龐大的... PS.通常方式就是增加他的成本... 例如針對養地和屯屋的打,然後瘋狂放款給那些投機者.讓他們炒短線. 這樣可以在後面這些不安定籌碼開始死亡的時候,讓房價因為他們崩潰而回降. 不過當然,我們政府從來都沒要打房. 我們政府希望房價緩漲,不希望房價跌. 所以他...打擊不安定籌碼,打高風險投資客,打小建商. 因此市場上主導者都變成實力派玩家. 所以台灣房價一項都是能漲很難跌,並且很難回檔因為會造成跌和回檔的不安定籌碼,一開始就被政府盯著打. 玩家都實力派的,你要他怎麼震盪...XD 很多人沒看懂政府想要甚麼和她在幹甚麼. 整天腦補政府想幹嘛. 阿活該被資本市場教訓...XD 你以為政府在做A,局面會向A的方向走. 但實際上政府在做B,局面往B的方向走. 你大方向看錯了,那牽扯幾百萬幾千萬的事情. 你不是韭菜誰是韭菜? 尤其是那種意氣用事,或是心中有"理念"的人..XD 認為政府一定在這樣做,政府一定是這樣. 然後被市場打臉千百次,都不會醒. 那種屹立不搖的信心,都震驚了我們這些奸商. (我們奸商最沒有譯立了,市場或是風向一改變,我就改變...我們永遠都順風而行) 目前因為地價被定錨在那個價位. 外加營造成本漲得很誇張. 所以建商以後蓋房子,成交價40會在兩年後成為常態. 我是指整個"舊市區"範圍,3x會在兩三年後絕種. 並且無解,並且一輩子不用期待他會回去. 就向台北你不用期待你可以買到50萬以下一坪的新屋. 而人民....會隨著時間慢慢接受. 就像當年,中山路邊透天店面才200萬,現在都要3xxx萬. 你是不是也接受了? 當年公寓一間不用20萬,今天都麻要500萬,你是不適接受了...XD 這還是高雄,我外公台北透天店面漲了200倍給你們參考.. 因此..時間久你就會吞下去得拉. 不過當然在美國降息之前,也就是到明年至少年中,運氣不好就是到年底. 會是冷盤,交易量很低迷,價格會很死魚盤. 而下一波大漲會在美國開始降息是關鍵. 另外,火車站並不是強勢區. 後譯大概在二線,跟文化中心和中央公園差不多. 火車站前站大概三線. 強勢區北高還是農16美術館...最近高鐵因為台積電熱而也變得很強,當然還是輸蛋黃一點. 南高則是新灣區. 不過這一波因為台積電,所以南高比較弱勢. 上一波炒新彎區,所以新彎區超強,強過農16. 另外成交4x...鹽埕區港灣一號院也成交4x. 另外單挑成交高得看的話. 我們不要講遠雄the one,HH,京城京城. 美術館的皇苑成交都6x,平均成交價5x... 當然整體來講,以"一般等級產品"(排除豪宅和豪華品牌) 美術館單一建案目前還沒踩穩5x...目前成交均價應該在47~48左右. (包含農16和巨蛋) 還要在推一點力量才會上整個案子平均50.... 明年城揚東六路案想要挑戰這個成就(南三的協勝發他自認豪華品牌就排除,他要拚6字頭) 因此市區建案高價的成交4x不是甚麼特別的事情. 另外,火車站特區對房價推升其實影響沒那麼大..XD 地下化這件事情對火車站前站有不少拉抬作用,不然他差點淪落到四線去. (差點被大昌商圈給幹掉) 不過後譯還是穩如老狗....高醫威能很強. (你都無法理解,老人多愛醫學中心) 但是地下化後,車站得打造,目前對這兩區的價格影響很低. 車站你隨便蓋,蓋得很醜,蓋到被一堆人笑,今天這兩區大概也是這個價格. 這邊真得要有影響,還是看71期重劃區的表現. 如果他可以弄成高雄的信義計畫區101商圈等級. 那就確實會有影響. 如果單純就是一個商圈...那影響很低. 最多就是讓後譯二線的地位更穩固,其他人更難挑戰他的位置罷了. 但因為71期完全沒資料...所以沒有資料的東西就無法預測.無法預測就先當沒有. 而如果你想要布局火車站,也可以等71期有規劃再說. 一個規劃到實現要很多年...這麼長的時間你慢慢切入就好. 不要太早切入,空等沒好處..XD and..71期,到今天我都還沒看到政府的任何規劃內容釋出... 不知道無所不知的鄉民有沒有甚麼最新八卦可以補充? PS...目前原高雄市區,我手上只差沒有前金區的房子. 其他每一區我都有房子.. 所以我並沒有必要獨愛哪一區或是特別希望哪一區漲多一點..XD 另外,火車站前站和後站我也都有房子. (還有一間自由路店面,還沒跟復興路打通就買了,自由路店面養著養著也十年了) 鐵路地下化我是看著他一路走過來的.. 有沒有漲,漲多少....恩....都看在眼裡的拉. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.122.184 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Kaohsiung/M.1669557937.A.0C6.html

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ilovemami

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available7

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老透天(2x年以上~100年)目前市場會跟2x年大樓漲價時間連動. 漲幅也差不多. 後譯大多使用分區都是住四,所以很久時間內不太會被收. 除非你是九如路商五的那些店面. 建商目前整併以商五商四為主... ※ 編輯: ceca (61.227.122.184 臺灣), 11/27/2022 22:17:34

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av012345610

11/27 22:20, 1年前 , 4^F

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農16房價一直都比巨蛋高一點點. 美術館也是. 熱鬧已經不是高房價的同義字. 住商分而不離的型態正在流行. 台中七期,竹北,台北信義計畫區,大直水岸. 都是這樣. ※ 編輯: ceca (61.227.122.184 臺灣), 11/27/2022 22:23:51

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yen097605703

11/27 22:23, 1年前 , 5^F

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現在主流走向會是. 一個純住宅區,旁邊會有一個很強的商圈. 這是最好的組成. 至於百貨公司,理論上要在商圈內. 但是像天母有個大葉高島屋的概念. 也會延伸出住宅區內型態的百貨. 中都那邊,唐榮有一個商場計畫,就是想要複製這個型態. 不過後續不清楚. 農16旁邊會有富邦商場+聯上停車場. 這會是七期的型態,裡面有新光三越. 但因為我怕塞車. 所以後來居住地區,我不選擇農16而是美術館. 當然有些人喜歡出家門口走路去百貨公司喝咖啡的,那就選農16吧. ※ 編輯: ceca (61.227.122.184 臺灣), 11/27/2022 22:26:22

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yen097605703

11/27 22:27, 1年前 , 6^F

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目前看起來應該不太需要期待他有甚麼震盪. 斷頭投資客目前看起來比率太低. 不過有機率在下一波大漲的時候,復甦會略慢一點. 因此通常我會建議下一波大漲優先布局農16美術館. 反映速度會略快一點.

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SushiMaster

11/27 22:28, 1年前 , 7^F

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是剛好沒有持有. 愛河邊和民生路那邊價格很囂張的. ※ 編輯: ceca (61.227.122.184 臺灣), 11/27/2022 22:32:24

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ctx705f

11/27 22:37, 1年前 , 8^F

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那邊快沒空地了. 空地是燃料. 不過農16和美術館目前是綑綁狀況. 因此一邊價格拉升,另一邊就跟著拉升. 所以沒空地問題對農16影響也沒想像中大. ※ 編輯: ceca (61.227.122.184 臺灣), 11/27/2022 22:40:27

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yen097605703

11/27 22:39, 1年前 , 9^F

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eupa1973

11/27 22:42, 1年前 , 10^F

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養地要有技巧. 一個精華區,你土地要在最好的時間點釋出後轉去下一個未來強勢點佈局. 你養太久,區域都老化了. 你的土地增值會變很差. 並且建商來收購的時候,會砍你砍的亂七八糟. 反正你的區域已經老化了,建商不買也不會怎樣. 所以亂養地有時候是很愚蠢的. ※ 編輯: ceca (61.227.122.184 臺灣), 11/27/2022 22:45:41

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eupa1973

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eupa1973

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農21那個要很久了. 很久基本單位是十年,字頭可能不是1...XD 政府要教訓那些貪婪無厭的地主. 讓它們這輩子享受不到重劃的利潤. 很故意. 反而東三民工業區. 也就是慈濟靜思堂/光陽總廠那一區. 會比較快. 市府送內政部審後我就沒特別追進度. 但理論上來講"高雄市"的政策,程序上應該都沒啥問題. ※ 編輯: ceca (61.227.122.184 臺灣), 11/27/2022 22:55:20

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jeter17

11/27 23:08, 1年前 , 13^F

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ives522

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ives522

11/27 23:14, 1年前 , 15^F

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那邊是離台積電最近的區域. 價格很硬很正常. 不過會跟高鐵一樣. 主要就是,不安定籌碼比較多+七奈米延期的變化. 造成有不少投資客神經緊張. 這種氛圍會造成那一區在下一次大漲的時候,需要更多的能量去調整這些不安定籌碼. 所以反映會比蛋黃區還要慢一點.

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limbicer

11/27 23:18, 1年前 , 16^F

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limbicer

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新案都沒機會. 你只能找看看預售屋轉單. 有沒有人買很早,價格買很低,轉單的時候不太賺錢就要跑. 撿那種才有機會. 不用期待建商會降價給你.. 建商要一路拉抬到美國降息後繼續大炒特炒. 它們計畫是一路往上,賣不掉也會往上拉. ※ 編輯: ceca (61.227.122.184 臺灣), 11/27/2022 23:22:30

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Qidu

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ByronX

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MVPGGYY

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OldGBy

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OldGBy

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OldGBy

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不是. 一個地方沒空地,就會死去. 例如鹽埕區,例如台中火車站前面,例如萬華. 不動產市場上漲的帶頭者是建商,沒空地就沒建商. 而中古屋炒作是我們投資客,但我們投資客通常是跟在建商後面跑的. 建商炒到2000萬,那我們就會把2x年屋炒到1600萬,把40年屋炒到1200萬. 建商2000萬不往上繼續拉,那我們就很難把2x年屋炒到1800萬. 至於自住戶,它們買賣是看我們做出來的市場行情去買賣的. 自住戶永遠都不是影響市場因子..它們永遠都是被動的吞下市場餵食給他的行情. 賣房子的看別人賣多少他決定賣多少,買房子的看別人買多少所以他買多少..XD 而建商除了創造新價格外. 他們還包含行銷廣告帶風向.因為單一建商的規模夠大. 我們投資克沒有這一環的能力... 所以他們才有辦法把一個地區推升出一個強勢的型態出來. 所以建商影響力才是最大的. 那.. 沒有空地哪來建商? 沒有空地的區域,誰要幫你打廣告幫你行銷幫你炒做? 所以沒有空地的地方就會老化之後殞落. 另外一點. 當你重劃區,全都是低屋齡的房子. 長的漂亮規劃好... 那價格當然就比一整片老屋貴嚕. 除非這個區域離市區太遠或是基本條件太差. and...為啥要住火車站喔. 後譯是透天的天堂,透天聚落最多大樓最少的市中心區塊.看起來其實很整齊. 外加有高醫這個扛霸子,吸收大量的老人和醫院相關人士. 所以後譯強在這邊. 規劃方面路也是棋盤方格,沒啥囉嗦. 商圈就集中熱河吉林泰安... 火車站前站確實比較阿雜. 所以他一度要淪為四線. 不過交通方面還是強勢,火車客運捷運,上國道走省道,並且位於高雄正中間. 之後則是,建商在這邊做了大量的透天和店面整併. 所以推了不少的新案. 因此又把價格拉回三線的位置. 並且之後還有一個日勝生12棟大樓+一個商場的大爆發炒做. 所以確實有一定的戰鬥力. (所謂的戰鬥力是位階上的上拉效應,四線變三線就是上拉,上拉你房子就是漲得比別人多無關乎絕對強弱...例如文化中心是二線,但他沒有往上拉,隨大環境跑. 因此,二線穩穩的區域,漲幅會輸給四線拉到三線的區域...雖然你二線比三線還是強這就是中期投資重要的利潤由來,位階上拉變化,這個上拉就是利潤) ※ 編輯: ceca (61.227.122.184 臺灣), 11/28/2022 00:03:51

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icekiba

11/27 23:52, 1年前 , 27^F

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abluelion

11/28 00:19, 1年前 , 28^F

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curry56