Fw: [新聞] 房市回溫 高雄成交量年增54％
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作者: ceca (生活藝術大師 N) 看板: Gossiping
標題: Re: [新聞] 房市回溫 高雄成交量年增54％
時間: Sat Mar 18 16:29:42 2017
高雄銷售量本來就穩穩地.
全台灣最低潮就是去年年初和前年年底.
也就是馬英九末年,房地和一稅上路這段時間.
在蔡英文520上台,先降放款準備率,解放針對性審慎措施,解放土建融資額度.
不棟產成交量就回溫了.
(白癡才相信馬英九炒房蔡英文打房...不過我發現滿地都是白癡..XD
算了,反正那些政策都不看,買腦子藍綠操弄的,沒救了,新台幣在自己手上,輸贏自己承擔)
也因此,你現在看的是跟"歷史低點"比較..
那隨便都嘛成交量成長爆量..因為你跟歷史低點比.
你想股票4000點,你隨便抓一個其他時間的量去比,都馬暴漲.大概這種概念.
高雄最高點應該是2013左右的一個月4000戶,最低在2016的1700戶.
(上下大概抓誤差200~300,然後,二月過年+時間短,所以要排除)
目前高雄大概在3000上下..
其實就是所謂的"正常"既不是高也不是低.
(高雄正常就是2500~3500,成交有大小月之分)
只是媒體製造業整天在做新聞.
一下子拿最高點比,一下子拿最低點比,讓大家覺得很刺激...XD
(你看,房板還有人在貼2016和2015的數據比較..拜託都2017年了,你還在2016)
同樣的,最近建商就會狂買這種廣告,拿現在跟去年比,隨便都是爆量.
但實際上,只是正常穩定的成交狀態罷了.
真實市場就是..壞沒那麼壞,好沒那麼好...
我只能講,你同時有再買又有在賣的人,才會最清楚市場.
無論是成交量還是行情.
你只有買或只有賣,都很容易陷入迷失.
至於連房子都沒有,沒有買賣過房子經驗的人...
那個就像水中游的魚在跟大家討論怎樣張開翅膀在天上飛一樣愚蠢和智障.
房板目前就是這樣,一大堆一輩子沒買賣過半間房子的人在發表高論..
滿厲害的,還可以高潮...XD
然後把所有投資客都水桶光,也捅了好幾個仲介...
不過也沒關係,反正房版不會影響新台幣.
賣得掉的房子就是賣得掉,買的到的apple就是買的到.
就像我明天要去簽約一間雖然是5+6公寓,5樓3房兩廳兩衛,權狀室內22.x坪...
133萬成交...宋!!
準備鐵皮弄一弄,油漆漆一漆,就拿出來轉手賣,200就好,看多快可以跑掉...XD
(對喔不要問我OOXX,我答應回饋仲介三個月專約...所以我不會自己跟你成交的,別問了)
但是同樣的,整個市區透天抓狂...
我至少叫了快10個仲介去幫我探鹽埕區的老廢墟透天,6米巷600內...(屋況多爛都沒關係)
你就算在超級毒瘤城中城旁邊我都可以.不要山坡地就好.
然後等不到回應,因此我自己開始去看去找.
結果看下去才幹你娘....
不要說鹽埕區,整個舊市區(輕軌圍住的範圍)老透天全都抓狂.
高醫這邊最瘋狂,你們自己可以打開591.
6米巷最便宜...開價多少??9xx....
你看到唯一7xx的是4米巷..那邊旁邊我們有一間,還沒滿兩年.
當時買價多少?不怕你知道,400拉.
目前沒人可以解釋這個現象.
(如果單純只有後譯的話,還可以解釋是因為鐵路地下化+71期重劃區的超級大利多)
到底那些本來一大堆六米巷2F的5x年透天開6xx,3F的開7xx的透天,都跑去哪了.
去年不是平盤嗎??..阿這些透天怎麼消失了.
我問了很多個仲介和投資客,沒人知道,也沒人知道是誰或哪種人,掃貨掃掉的.
(因為是整體市區的現象,不可能只是單純甚麼惜售還是OOXX..
總有人急用錢,總有人要換屋
你整票物件都不見,只有被買走才可能不見...不會每個屋主都拉高價賣這麼合作.
別忘了,不棟產是散戶集合,多少散戶人不在高雄或是分家產,誰在整天盯盤和拉高價阿)
以至於我現在一度在思考是否要拉高我的預算.
本來想買6米巷5xx的透天來整,整好轉手賣7xx.
現在大概要改變成買6xx的來整,整好賣8xx....並且還不知道6xx買不買的到.
(不要市場透天,不要有特殊狀況,土地面積請在15~18左右,輕軌圍住的範圍內)
另外讓我想說,五甲二路的透天,正剛開始掛賣,要不要也給他漲個50萬好了..XD
so....你真的在市場有買有賣的人.
你才了解市場.
其他的人講再多大道理.
少子化?高雄產業崩潰?還是甚麼大利多?台商資金回流??
幹你娘都嘴砲拉.....紙上談兵最會,甚麼經驗都沒有.
尤其那些甚至不是高雄人的,還可以洋洋灑灑講了一大堆大道理,滿厲害的...XD
更扯的是還一堆人愛聽愛信.
愛聽愛信就去聽去信吧...
反正呢,你要嘛就是買屋,要嘛就是租屋,你的錢,不是給賣家賺走,就是給包租公賺走.
跑都跑不掉...XD...又不像便當漲價了你可以拒吃去吃麵.
and..目前房版也是這種情況...
也因此整個房版完全不存在任何價值.
講一大堆大道理..
有人教你怎樣選物件,選地點,怎樣的地點有哪些優勢和發展的走向或是他會沒落??
價格怎樣抓,行情大約多少,買了怎樣處李??
這些最實際面的東西,沒人在房版講了.
因為有再交易的,有經驗的,有能力的,全都被水桶了.
這樣你們愛問就去問那些一輩子沒買賣過房子的"夢想家"...讓他們做夢幫妳們回答就好.
so...現在房版的價值就是,讓魯蛇瘋狂的發洩他們買房租屋的壓力...
不過這樣也不錯啦,社會總是要給他們一些空間生存...
不然關上電腦,你都無法體會他們出了門有多卑微...XD
最後論高雄.
高雄整體平盤,我是指大環境.
小環境的話,農16帶賽...買蛋黃就要有花錢享受的心理準備,蛋黃區風險永遠都最高.
然後五甲補漲...他是不漲不是起飛,請分清楚...
補漲就是,例如三民區建工路這邊,如果500,相對於五甲,判定五甲大約合理在450~470...
但是五甲本來在400或是420..自然他就會因為盤整的關係上到450...這就是補漲.
起飛是,例如2013的諾貝爾,一坪9萬,圖書館蓋下去,輕軌蓋下去,彎曲吵下去,2016上12萬.
這叫起飛...它的本質改變了,造成她的價格往上拉...
補漲是本質沒變,但是他被低估,所以價格因為盤整而被拉高...
概念差很大,兩者都可以有錢賺,但你要分清楚你賺的是甚麼...
這一年高雄平盤,起飛的地方都不太明顯,充其量就十全路打通帶動兩岸房價.
新台17線動工帶動戀戀愛情海爆發性大漲,浪琴嶼小漲...
而高雄比較崩潰的地方在農16,之前衝太高,回頭修正.
以及新彎區的某幾棟,例如法國愛樂永信星光之前最高成交衝到30,降了一點回到27.
(之前3x是高樓層面圖書館的)
摔比較重的應該是摩天高雄,也是3x摔到22~23.
(3X是高樓層有景觀的,低樓層是22~23摔到17)
有沒有看到,最容易崩潰的永遠都在蛋黃區...越蛋黃越危險.
可惜天下名嘴,全都說蛋黃保值...保你媽拉保...甚麼鬼捷運保值,公園保值,騙白癡用.
幹你娘,一堆沒買賣的嘴砲紙上談兵,還害死人還拍拍屁股不用負責任..
當然彎曲也有起飛的,例如獅甲國宅現在都要750up.
(正勤還沒起飛,還在5xx,通常他們有時間差,獅甲會早正勤半年一年漲,正勤在跟上)
或是31期,從我前年12月入手的16.01萬到現在18.x還在up.
(我估它會上20,中山路上10年屋要3x,請問大概一公里旁的31期,
同樣的地區客群同樣屋齡,31期上20很過分嗎?,上22應該都不難,
當然205廠還沒遷走還沒開發,你估他上25就是豪洨...
當然不排除惡性炒作有可能會盲目地衝起來,但是惡性炒做和市場盲目不在評估範圍內.
我是保守評估派的...)
因此高雄,有人歡喜有人悲哀,整體我論她是平盤.
新屋方面也是平盤,賣價大概這兩年新建案都沒改變..
(我說底價.
那些被代銷話術手段耍得團團轉,把建商要做ab約的折讓單當作建商殺頭賠售單的.
拜託請不要跟我說話)
主要是土地平盤的關係....
當然之前京城家族有惡性炒做一些土地,例如農16,那邊土地就...
也不叫崩盤,就沒人願意買沒成交.XD
so...土地整個高雄來看,大概也是平盤....
當然...最新一期高雄土地招標,標出85%...這代表甚麼,目前解讀很多.
不過雖然標出量很高,但是價格也沒比較高就是了.
當然以上,限定"非老透天".
老透天目前處於一種抓狂大漲的局面,沒人知道為什麼中...
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噓
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我草莽鄉下人阿,幹!!
※ 編輯: ceca (1.172.191.19), 03/18/2017 16:37:03
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因為大環境平盤.
小環境增值的我有一定的資金在玩.
可是問題因為增值比較慢,所以這些物件我手上的流動性比較低/
像我夢皇家要確定三房車位高樓景觀要賣在650~700...
現在雖然差不多價格,但我租約還沒到,到了解約才要賣.
我31期要賣再一坪20,現在只攀上18,所以看起來還要再等一年.
造成這些等增值的物件繼續等,繼續出租...
另外又有一個麻煩在於.
高雄落後補漲已經差不多全面盤整了.
現在我找不太到哪邊有明顯落後可以等補漲的.
少數像,果貿國宅入手9嗎??...好像也沒那麼容易買的到.
然後起飛的地區目前都還沒有嗅到味道...
因此,我自然就會把資金挪用到短期物件上面拉.
反正我就這樣買低賣高買低賣高,等政策和環境的改變.
因為到處的八卦都在講要檢討房地合一稅,目標是期是五月.
所以我們也在等五月...
如果房地合一稅檢討了,局面又要改變又要開始起飛了.
自然我就會再把短期物件的資金抽回來玩增值...
so...只是因應不同時期不同局面,玩不同遊戲罷了.
現在適合跑短期,就不去硬要玩中長期...
應時而變...選取最適合當下市場生存的手段賺錢...
※ 編輯: ceca (1.172.191.19), 03/18/2017 18:01:32
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※ 轉錄者: ceca (1.174.73.126), 03/21/2017 15:01:36
然後補一下最新進度.
那天成交133的公寓3房入手,我同一天晚上賣掉一間5F公寓,實拿26x.
因此我隔天立刻衝去凱旋夜市那邊下握一間透天...
透天狂漲目前據多人的猜測判定,應該是台商資金回流.
高雄台商數量在台灣好像是第一還是第二多.
也許規模沒有台北台商那麼大,但是人數很多.
so...才產生這種奇妙的現象.
大樓公寓都沒漲,市區土地也變化不大,只有低總價(7xx以下)老透天整個被掃貨掃光光.
(剩下一些市場透天,地坪13以下的,門口四米路以下的)
so現在是透天狂漲,大樓公寓平盤的狀態.
※ 編輯: ceca (1.174.73.126), 03/21/2017 15:07:46
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我懶得再解釋這一篇葉佩雯一次阿..XD
※ 編輯: ceca (1.174.73.126), 03/21/2017 15:08:03
另外我不給予自住客關於住的建議..XD
對我而言,房子買了就是要賺錢,不賺錢的房子永遠不會買.
在賺錢的房子當中,挑一間適合自己需求的住...
所以我無法給予上面那些"自住買房"建議...XD
※ 編輯: ceca (1.174.73.126), 03/21/2017 15:10:16
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半個跑單幫,總共算三個人好了...XD
(如果物件是我家的m我會說我家,所以我家的跟我一班在講的無關...
我通常講的都是我自己和我朋友的,賺自己的零用錢而已,也是我可以全盤操盤的物件
我家的物件是我媽在玩的,他才不會把樂子讓我搶去玩哩..
炒房對投資客來講,並不是一份工作,而是一種娛樂...沒房子玩的投資客,生活會很鬱卒)
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便宜的東西一定有人吃.
會大部分人不敢吃又便宜的,大多都是有問題的.
so..有問題的東西,才是真正考驗眼光和功力的時候.
不過當然有些有問題的東西還是不能亂吃.
我看過吃畸零地上面未保存登記的物件然後被套牢的.
我看過吃廢墟透天,結果裝修成本大爆炸炸出至少三百多萬的.
但是通常眼光強,或是你有辦法處裡有問題的物件.
有問題沒人敢碰的物件,有時候會有大利潤.
你要想,越好的物件,敢投資的人越多,那它自然越不可能便宜.
所以機會永遠不會在那些"A+"的產品上面...
高風險有高報酬....一值都是這樣子.
※ 編輯: ceca (220.134.203.193), 03/22/2017 01:27:05
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當你買得起3xx萬的東西,你看到公寓五樓你會縮.
當你只買得起2xx的東西.然後帶兩個國中一男一女的小孩.
請問...你是打算買小套房?小兩房??還是買公寓五樓三房??
然後人是金字塔,越底下的人越多.
所以請問,是買得起1300萬新大樓三房的人多,還是500萬20年大樓三房的人多.
還是2xx萬公寓五樓三房的人多??
當然五樓問題是發生在很多人硬需求無法滿足.
腳/膝蓋有問題的都沒辦法買五樓.
或是本來住五樓,後來腳有問題了,所以拿出來賣.
這才是五樓難賣的地方.
他一定有買家,但是買家數量並不是全部的窮人通吃.
然後其實投資客和仲介感受會差很大.
投資客把賣約簽出去後,就躺在家裡等成交電話.
仲介簽了五樓,會發生,來了20組看屋,其中10組看完說爬不動樓梯(靠杯,來看幹嘛)
然後5組說太貴,3組說考慮看看,2組中有一個投資客給你出80萬.
剩下一組還要回家問祖先.
所以當過仲介的很討厭五樓,很難賣.跑到死都沒人出價.
更不用說,五樓公寓和電梯大樓三房,"看屋"量甚至電梯大樓三房遠高於五樓.
所以仲介投資客很多人完全不碰五樓.
但是對我們這種純種出生的投資客來講.
靠杯,我只是躺在家裡等電話,我怎麼知道有多少人看過都下不了斡旋.
反正我先回饋專約,專約時間過了我開放一般約,我找一堆仲介來帶看.
他們可能看了五十人一百人,後來還是終於遇到有需求的,成交了.
中間過程,他好不好"促成"我是完全感受不到.
so...純種投資客大多都比仲介還更敢投資五樓.
當然投資五樓的前提就是,你要買夠便宜...
純種投資客也很清楚,五樓賣的時間比較久,仲介投資客又不愛吃.
這樣我自然用破盤價進場...殺價砍腰斬只是剛開始而已..
尤其他價格很低,自住買盤通常都是很窮的,沒錢整理.
so...我把房子弄成可以住人,再轉賣給他們,他們貸款就買得起.
剛好滿足他們的硬需求.
反過來透天/別墅,超過2000萬以上的物件,通常是不能去做裝潢的.
你做多少,買家可能給你拆多少...因為他們更龜毛有自己的品味和堅持.
※ 編輯: ceca (1.174.73.126), 03/22/2017 15:56:36
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我八字五兩七,也許因此所以比較大辣辣.
如果你整理過,尤其廁所和門窗都還是新新的感覺.
那...開298,底價250,讓仲介去談.
叫它們斡旋見二就收來談...
多少賣你在自己看奇摩子決定.
※ 編輯: ceca (220.134.203.193), 03/22/2017 23:33:45
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