Re: [問題]買房問題已回收
※ 引述《Elmo120 (Elmo)》之銘言:
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: 最近小妹看了ㄧ堆房子,選了兩間要討論買的,讓我猶豫的是十年後的轉手問題
10年很久,會發生很多事情.
: 1、民族ㄧ路312巷的新富特區電梯大樓,屋齡新(約9年)室內坪數23坪,總坪數是37坪,
: 在中樓層,客廳看出去看景觀是跟廟平行,且跟附近的透天靠蠻近的,景觀不是很好,機
: 械車位上層
地點來講,民族路大改造的最大關鍵點,民族路工業地的重劃.
某議員在前五年有人進去買了5000萬的工業地..
外加光陽總廠搬遷,大統新世紀閉幕,大樂改造等等...
這些都意味著民族路在幾年內會開始大翻身.
可是問題是...無法預期幾年...除非有市政府的內線消息.
目前比較有消息的下一個要重劃的工業地是自立路/中華路中間這一塊..
so...這邊你如果可以等到工業地重劃,甚至可以在多放幾年到重劃區多蓋幾個建案.
那這邊房價會被整個拉抬起來....但是要等幾年不知道..@@a
這個地區還有第二利多是輕軌第二期...
不過輕軌第二期新鮮感弱了,效應中上.他畢竟不是捷運..等級差不少.
當然更久遠會有捷運黃線,並且無論捷運怎樣改,黃線都會走民族路..
捷運之前可能會有一個先行的Brt...
so..10年黃線不一定等的到,但是Brt+輕軌是大蓋跑不掉的...
機械車位用到20年後應該還是會賭到幾次故障..
不過你在上層是比較好.9年屋如果你將來要換屋,機械免強撐著用也是ok...
你窗外應該是看隆封寺.
那雖然是廟,不過他應該更接近觀光景點...
那邊你要注意的反而不是廟.
而是我記的在那邊有一間頂樓掛滿了各大電信局的基地台.
你要注意一下是不是在你這棟旁邊....
別靠他太近或是打開窗戶看得到天線.
雖然說我學工程的,電磁波基本上只是一個一般人民的心理作用..
但是問題是這真的會影響到你以後房子好不好賣...
: 2、明誠一路的大道東電梯大樓,屋齡舊(15年),室內坪數是22.99坪,總坪數是41.3坪
: ,在中樓層,景觀不錯,是面向花園中庭,平面車位
明誠東道基本上是路亂區,所以沒啥特殊建設...
以後也很難有特殊建設,因為路亂區土地很難徵收也很難規劃,並且國有地也少...
他這邊的缺點是火葬場,但火葬場要搬遷,所以反而是利多....XD
金獅湖改造了,我昨天才去過,可是觀光效應可能普普,和蓮池潭澄清湖比起來弱太多.
不過這邊還是有一些建案一直推,所以有蓋有漲...有時候很現實是這樣.
但是當然等到土地蓋光後,建商離開,這邊就會不太漲了...
明誠一路西側,靠民族路這邊也有一些工業地,這些也是會重劃.外加大樂改建.
不過捷運黃線似乎不走到這麼北就轉往澄清湖..
但Brt應該還是會有,記得是要直通榮總.
so..明誠一路,西邊比較好,東邊的話就...再看看...
: 我們傾向是買2,但大概會住5~10年,想說到時候屋齡就是20~25年了!轉手會不會是ㄧ
: 大問題?
: -------------(以下請勿刪除)-----------------------
: 不管你要問什麼,都別忘了附上『高雄點』
: (我是高雄人或我曾住在高雄不能當高雄點喔)
: 高雄點定義請參閱板規1-2
今天才跟仲介去喝咖啡聊天聊到...
年輕人超愛買新屋..
打死也要買新屋,就算要通車很遠也是要買新屋.
中古屋一般買家年齡層都比較大...
但是下一件事情就是...哪個買盤比較多??
結論是,中古還是比較多...XD
並且,年輕時愛新屋,等到房子買了五年十年不夠住要換屋..
他就會懂...該買中古屋了..
因為房子回歸到住的價值...新屋並沒有比較優勢多少.
so...中古屋根本不用怕賣不掉,台北平均屋齡37年...小case拉.
中古屋最大的問題不是被嫌舊..
你想台北一平平均60萬...新屋隨便都1xx...
那我用60萬買一間1500萬的房子在花50萬整建,也不過花1550萬.
我買新的要3500萬....@@a
so....當房價在拉上去,整建費用根本不是問題,因為和房價均攤後只是零頭.
現在高雄會嫌是因為一平12..我整一整成本灌上去變14~15...好~~~~貴~~~~~喔...
可是你如果一平40好了,整一整變42....好啦,總比買60的新屋便宜很多不是嗎..XD
and..隨著房價一直up,中古屋只會越來越好賣也是這樣來的...
高雄真正某個屋齡以上的房子不好賣,原因出在貸款.
高雄的30年屋銀行放貸比較保守,不像台北首購,連套房都可以給你8成.
所以如果你30年屋放貸7成,15年屋放貸8成.
你會發現,你買30年屋2房的頭期款,都可以買15年屋3房了...(高雄套房狀況一樣)
那我幹嘛買30年屋2房??....
畢竟一般人卡的是頭期款而不是貸款,賺錢容易存錢難阿,一直都是這樣.
因此...你房子要好賣,基本上主要注意的點就是脫手時夠買你房子的頭期款要多少.
預售屋好賣是因為他定金10%..很多都有優惠付款..
所以我想買房子,錢不太夠,我就先去買2年後才蓋好的預售屋,10%定金先卡下去.
後面我在花兩年去把另外10%弄出來...
然後交屋的時候,新屋又有建商幫忙很容易貸款8成.
所以我買屋的困難度可能比買中古屋還簡單.
這就是建商拿來吸引別人買價格貴鬆鬆的新屋的手法...
總價高很多,但購買困難度反而下降....XD
so..房子要好賣要抓幾點.
1.總價帶.
大約300~800最好賣,無論物件(瑕疵品或公寓五樓外)
台北目前最好買賣並且漲幅比較高的是套房,因為落在這個價位.
台南三房好賣,因為他在500...高雄兩房越來越好賣,因為三房開始變貴了.
所以如果你10年後要賣,總價帶要顧一下,房子漲破千後漲幅都會變慢是一個通性.
(土地店面和有改建大樓的透天另論,單指一般真正在住的住宅)
並且目前有豪宅限制貸款問題,所以2500萬以上會開始難賣,並且漲不太動.
因為接手的人會想他在漲上去超過3000萬會賣不掉的問題.
有點像之前證所稅的天險數字一樣.
2.頭期款.
頭期款可以越低的東西越好賣,高雄套房難賣是因為銀行不太願意替套房做貸款.
現在豪宅很難賣,大坪數很難賣是因為政府下另3000萬以上只能貸款50%.
台北新北桃園都緩漲,是因為針對性審慎措施,第二間只能貸款6成,所以大家都不太買.
頭期款影響非常重大,有被限制到不能貸款8成的東西,都會變很難賣.
(一樣土地店面另論)
至於環境和條件.
要採光通風,有車位最好,最好有公共交通建設...
高雄公園太多,不像台北公園像寶一樣,所以高雄公園影響並沒很大,百貨公司反而很夯.
然後最好是完全沒動過的格局,建商給你的格局是最好的格局,只要被動過,請殺價1成.
除非房價在漲上去,價位來到自己再把格局改回來的成本對於總價只是零頭.
高雄目前買總價,兩房多少萬,三房多少萬,不像台北買單價,單坪多少萬.
這個問題也是發生在動格局的成本.
高雄單價太低,隨變動的金額很大.台北單價太高,動來動去只是零頭.
and...高雄人很愛買5~8樓,樓層漂亮,價位便宜.
台北人會從頂樓往下買...因為他們大樓太多了,住低樓層會喘不過氣來.
但是目前高雄正在台北化中.
2~4樓不好賣...
so..基本上你這兩間看起來.
以區域性來講,1的環境變化下利多比較強勢.
同樣物件1比較會漲.
2的話不知道在東邊還是在西邊.
不過15年屋會比9年屋會漲...因為差價問題,雖然不是差很多,但還是有差...XD
(錢往低處流,同一個區域,0~5年屋漲最少,15~20年最會漲,25年以後的漲幅縮水一些)
車位影響有限,並不是每個人都有條件去選擇他可不可以買到平面車位的.
你只要賣給沒選擇的人就好了....平面機械影響並沒想像中大.
景觀還好,很多人家窗簾永遠都沒拉開過...
除非你是特殊景觀,愛河第一排,美術管地一排,港景第一排.
不然你只要看馬路不要看人家窗戶,其實對買賣影響都還好.
(高樓層會因為景觀有價差,買方也可能會因為高樓層比較貴所以反而不買
有價差下,很多事情一體兩面)
面中庭要看採光...採光夠會有一定怕吵鬧的買盤存在.
但是通風採光一定要好...
以上只討論增不增直..XD
自住還有一個叫做自己住的爽不爽.
那個我就沒辦法了....要問你自己內心的魔鬼怎樣講...XD
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