Re: [新聞] 房價不再飆漲 蔡英文:房屋不是炒作的商品
※ 引述《rpg1510 (八分之三)》之銘言:
: ※ 引述《TTDEarl (努力~~~!!!!)》之銘言:
: 作者這一系列的文章下來
: 有一個關鍵點:
: 囤房稅 → 針對囤房者、囤地者
: 但我並不看好只針對囤房地者課的囤房稅
: 能打擊到房價
: 為何?
: 因為房價具有連動性
: 當區域都賣這個價、都租這個價
: 一戶持有和多戶持有,他們賣的價格、租的價格是一樣的
: 當囤房者被課了囤房重稅
: 可是一戶持有的人,他因為被減少了持有稅
: (黃國昌版的囤房稅,一戶持有從現行的1.2%降為1%)
: 反而一戶持有的人,房子更可以待價而沽 → 慢慢賣、賣賣租
: 有人或許會問...一戶持有的人都自住,自住哪會有把房子租人的問題?
: 多戶持有者,可以用公司持有、人頭持有...
: 只要他名下只有一間自住房,其他多戶其實都還是在他的控制下
: 有太多方法,可以進入一戶持有的低稅率甜蜜點
: 所以,囤房稅並不能打擊到房價
: 是因為囤房稅,排除了對一戶持有者,課持有重稅
: 那多戶持有者,只要把名下搞到只有一戶持有
: 一樣享有低持有稅率,有漏洞鑽的狀態下,房價怎麼可能跌?
: 再者,真‧一戶持有的自住者
: 他們因為低持有稅率,長期持有的成本小
: 他們賣房子的時候,不會因為房子賣不出去,導致持有成本偏高
: 一樣可以把房子賣高價
: 實施囤房稅,鑽漏洞的多戶持有者 + 低持有稅的一戶持有者
: 所形成的區域行情,所塑造的房價連動性
: 會讓房價,還是一樣會處在於高點!
: 持有稅到底要課到多少,才能有立竿見影的實質打擊房價的效果?
: 實價1% 就很有感了 1000萬的房子 → 一年繳持有稅10萬,平均一個月繳8333元
: ★前提是稅基,是依照市價,課徵持有稅
: 持有稅理想的狀態是:
: 一、實價課稅,稅基 = 市價
: 二、不分一戶持有、多戶持有,一律課徵一樣高的持有稅,避免鑽漏洞
: 三、高持有稅率,拉高持有成本,讓產值不足的房地產,回歸符合其價值的價格
: 一、實價課稅,稅基 = 市價
: 理想的市價的產生方式:
: 依照過去一年,區域的平均成交行情
: (區域的定義:不論公寓和大樓,指同一批在相同地號上蓋的房子
: 會細小到相同地號,是因為平民屋和豪宅的價格不同
: 所以不能以廣泛的區域平均行情為基準,而是要細小到同批地號)
: 決定房屋稅、地價稅的課稅基準
: 例如一間 1000萬的房子
: 現行的房屋稅會隨著持有年限越久,房屋稅會依折舊率而逐年遞減
: 30年、40年的老房子,房屋稅會趨近於零
: 但完全忽略掉了通貨膨脹、周遭基礎建設發展、經濟發展,所造成的房價上漲
: 並且無視房屋老舊,造成的維護成本、社會成本,逐年提高的事實
: 所以折舊率,應當從房屋稅公式中剔除
: 改成一律依照市價,為稅基
: 房屋當下可以賣多少錢,就該被課多少的稅
: 以現行的稅基制度,持有稅(房屋稅+地價稅),一年大約0.1%~0.2%
: 1000萬的房子,一年課1萬的稅,平均一個月繳不到1千元
: 這合理嗎?
: 不合理的稅基 = 低持有成本
: 而低持有成本,就是讓房價無法降低的元兇
: 當房屋的產值(租金),高於持有成本(利息+持有稅+管理金+維護基金),房價就會上漲
: ps.自住者省下的租金,等於自住者房屋的產值
: 當利息低 + 稅率低,持有成本低,而租金又可以依照通膨逐年提高
: 產值(租金) > 持有成本,房價怎麼可能會跌?
: 所以才需要由政府,來實施實價課稅,墊高持有成本
: 當房屋的產值(租金),低於(利息+持有稅+管理金+維護基金),房價才有下修的可能
: ps.
: 實價課稅的稅基是會變動的:
: 當區域(同一個社區),大家房子越賣越貴,稅基會越提越高
: 當區域(同一個社區),大家房子越賣越便宜,稅基會越來越低
: 以過去平均一年,區域的平均成交行情為計算基準
: 若過去一年區域無成交紀錄,則拉長到3年
: 若3年也沒有,則拉長到5年
: 若5年也都沒有,則以鄰近區域,同樣類型(公寓or電梯)、同樣屋齡、同樣...
: 為計算的基準
: 二、不分一戶持有、多戶持有,一律課徵一樣高的持有稅,避免鑽漏洞
: 就是使用者付費的觀念,持有就必須付出持有成本
: 當自己無法約束自己時,賣房要賣市價
: 就交由國家政府的課稅手段,來讓漲價歸公
: 即使是自住,也不該抱持著我的房子要賣的時候,要連本帶利賺回來
: 產值=租金(自住者為省下的租金)
: 賣方不應該要讓買方,為其付出過去的租金 (包含在成交價內)
: 因為這租金,本來就是房屋持有者必須付出的持有成本
: 但現實的人性是:我賣房子都要賣市價
: 也就是買方都在替賣方,付了賣方過去應該自行付出的持有成本
: 大家的心態是:反正以後房子要賣的時候,新的買方也是要承接
: 既然現實大家賣房子都要賣市價
: 無法根除人性的自然面
: 那就只能透過政府課稅的手段,來讓漲價歸公
: 而政府課徵的持有稅,就用來發展地方、或是維護和改善公共基礎建設
: 三、高持有稅率,拉高持有成本,讓產值不足的房地產,回歸符合其價值的價格
: 房價的計算,最實際的公式就是用租金回推售價
: 也就是房屋有多少產值(租金),房屋的合理價格就該有多少
: 收租金者 - 以收的租金作為產值,回推房價
: 自住房者 - 以省下的租金作為產值,回推房價
: 現行的稅基,讓實際課到的持有稅(房屋稅+地價稅),實際只有0.1%~0.2%
: 市價的稅基,讓實際課到的持有稅(房屋稅+地價稅),實際達到1%~4% (視持有戶數)
: 再加上管理金、老舊房屋維護基金 (合計為實際房價的0~2%)
: 管理金 (公寓和大樓,由社區住戶,自行決定收受的管理費多寡)
: 越老的房子,維護基金會越來越高 (由社區住戶,自行決定收受的維護基金多寡)
: 其中管理金、維護基金由持有者自行決定,0~2%都有可能
: 政府能控制的就是持有稅,合理應為實價1~4% (視持有戶數)
: 當產值(租金) > 持有成本(利息+持有稅+管理金+維護基金),房價會上升
: 產值(租金) < 持有成本(利息+持有稅+管理金+維護基金),房價會下降
: 現行的持有稅低(0.1~0.2%),很容易就會讓產值(租金) > 持有成本
: 房價自然只會越來越貴
: 施行實價課稅後,持有稅1~4%
: 那些炒作出來的房價,就會不敵 產值(租金) < 持有成本 的事實
: 明明...收到的租金 或 省下的房租,明顯小於持有成本
: 該間房屋的價格就應該下修!
: --------------------------------------------------------------------------
: 時代力量的囤房稅的政治語言很簡單:
: 他告訴人民,囤房者應該被課高持有稅
: 以實施居住正義,來吸引支持者
: 講太複雜的房價公式,房價產生機制
: 選民聽不懂,也不想聽
: 仔細檢視時代力量的囤房稅政策
: 其實打房效果還是很有限
: 而且也討好一戶自住的選民
: 降低一戶自住的持有稅
: 而且關於稅基,時代力量也隻字未提
: 要知道以現行的稅基:房屋評定現值、公告地價
: 實際課到的持有稅(房屋稅+地價稅),實際只有0.1%~0.2%
: 時代力量也沒有提如何修改稅基的實價課稅
: 稅基不變的情況下:
: 一戶持有,從現行的1.2%降為1%
: 多戶持有,持有4戶至5戶的稅率為2.4%至3.6%
: 超過10戶最高稅率可達10%
: 實際課到的持有稅(房屋稅+地價稅),從0.1%~0.2% → 0.08~0.5%
: 依舊是 產值(租金) > 持有成本(利息+持有稅+管理金+維護基金),房價真的能下修嗎?
: 所以對於時代力量的囤房稅政策
: 我只能打59分
: 因為對房價實質影響有限
: 真的施行時代力量的囤房稅政策後
: 居住正義能得到伸張嗎?
: 實在還有很大的進步空間!
: 高持有成本(實價課稅1%~4%"房屋稅+地價稅",管理金+維護基金0~2%)
: 本國國民一戶自住的持有成本1~2%;外國人or多戶持有的持有成本3~6%
: 全面性,不分一戶持有、多戶持有
: 讓產值(租金) < 持有成本(利息+持有稅+管理金+維護基金)
: 才是打擊房價,實施居住正義的最佳選擇
講的很有道理
黃國昌搞得太複雜了
還有大家要有一個概念
"配套""緩衝""例外"等名詞
有時候在政府實施政策時其實都代表"漏洞"
找人頭很難?
可有辦法的人就是找的到
要打房價就是要打擊所有全民的房地產才有用
只針對多戶持有者是不可能有效的
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