Re: [新聞] 房價不再飆漲蔡英文：房屋不是炒作的商品

看板Gossiping作者rpg1510 (八分之三)時間4年前 (2019/10/07 11:35)推噓2(4推 2噓 17→)

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※ 引述《TTDEarl (努力~~~!!!!)》之銘言： : 囤房稅是為了讓閒置的土地房屋釋出到市場 : 囤房稅從來就不是為了讓房價大跌 : 說這兩句話是矛盾的 : 算錯也算沒錯 : 房價會跌但大跌某些區域有可能但台北應該有困難 : 囤房稅實施本來就不是為了要讓房價大跌 : 囤房稅會讓房價跌但他主要目的不是讓房價大跌 : 而是為了要讓空房釋出到市場 : 空屋釋出到市場的原因就是因為持有成本變高 : 如果再繼續掛高高賣或掛高高租那一樣不會成交 : 所以只能降價賣降價租或者多繳一點稅金 : 所以囤房稅會讓房價下跌房租下跌 : 讓更多人有能力買房子、租房子 : 讓更多企業可以負擔得起店面、廠房費用作者這一系列的文章下來有一個關鍵點：囤房稅 → 針對囤房者、囤地者但我並不看好只針對囤房地者課的囤房稅能打擊到房價為何？因為房價具有連動性當區域都賣這個價、都租這個價一戶持有和多戶持有，他們賣的價格、租的價格是一樣的當囤房者被課了囤房重稅可是一戶持有的人，他因為被減少了持有稅 (黃國昌版的囤房稅，一戶持有從現行的1.2%降為1%) 反而一戶持有的人，房子更可以待價而沽 → 慢慢賣、賣賣租有人或許會問...一戶持有的人都自住，自住哪會有把房子租人的問題？多戶持有者，可以用公司持有、人頭持有... 只要他名下只有一間自住房，其他多戶其實都還是在他的控制下有太多方法，可以進入一戶持有的低稅率甜蜜點所以，囤房稅並不能打擊到房價是因為囤房稅，排除了對一戶持有者，課持有重稅那多戶持有者，只要把名下搞到只有一戶持有一樣享有低持有稅率，有漏洞鑽的狀態下，房價怎麼可能跌？再者，真‧一戶持有的自住者他們因為低持有稅率，長期持有的成本小他們賣房子的時候，不會因為房子賣不出去，導致持有成本偏高一樣可以把房子賣高價實施囤房稅，鑽漏洞的多戶持有者 + 低持有稅的一戶持有者所形成的區域行情，所塑造的房價連動性會讓房價，還是一樣會處在於高點！持有稅到底要課到多少，才能有立竿見影的實質打擊房價的效果？實價1% 就很有感了 1000萬的房子 → 一年繳持有稅10萬，平均一個月繳8333元 ★前提是稅基，是依照市價，課徵持有稅持有稅理想的狀態是：一、實價課稅，稅基 = 市價二、不分一戶持有、多戶持有，一律課徵一樣高的持有稅，避免鑽漏洞三、高持有稅率，拉高持有成本，讓產值不足的房地產，回歸符合其價值的價格一、實價課稅，稅基 = 市價理想的市價的產生方式：依照過去一年，區域的平均成交行情 (區域的定義：不論公寓和大樓，指同一批在相同地號上蓋的房子會細小到相同地號，是因為平民屋和豪宅的價格不同所以不能以廣泛的區域平均行情為基準，而是要細小到同批地號) 決定房屋稅、地價稅的課稅基準例如一間 1000萬的房子現行的房屋稅會隨著持有年限越久，房屋稅會依折舊率而逐年遞減 30年、40年的老房子，房屋稅會趨近於零但完全忽略掉了通貨膨脹、周遭基礎建設發展、經濟發展，所造成的房價上漲並且無視房屋老舊，造成的維護成本、社會成本，逐年提高的事實所以折舊率，應當從房屋稅公式中剔除改成一律依照市價，為稅基房屋當下可以賣多少錢，就該被課多少的稅以現行的稅基制度，持有稅(房屋稅+地價稅)，一年大約0.1%~0.2% 1000萬的房子，一年課1萬的稅，平均一個月繳不到1千元這合理嗎？不合理的稅基 = 低持有成本而低持有成本，就是讓房價無法降低的元兇當房屋的產值(租金)，高於持有成本(利息+持有稅+管理金+維護基金)，房價就會上漲 ps.自住者省下的租金，等於自住者房屋的產值當利息低 + 稅率低，持有成本低，而租金又可以依照通膨逐年提高產值(租金) > 持有成本，房價怎麼可能會跌？所以才需要由政府，來實施實價課稅，墊高持有成本當房屋的產值(租金)，低於(利息+持有稅+管理金+維護基金)，房價才有下修的可能 ps. 實價課稅的稅基是會變動的：當區域(同一個社區)，大家房子越賣越貴，稅基會越提越高當區域(同一個社區)，大家房子越賣越便宜，稅基會越來越低以過去平均一年，區域的平均成交行情為計算基準若過去一年區域無成交紀錄，則拉長到3年若3年也沒有，則拉長到5年若5年也都沒有，則以鄰近區域，同樣類型(公寓or電梯)、同樣屋齡、同樣... 為計算的基準二、不分一戶持有、多戶持有，一律課徵一樣高的持有稅，避免鑽漏洞就是使用者付費的觀念，持有就必須付出持有成本當自己無法約束自己時，賣房要賣市價就交由國家政府的課稅手段，來讓漲價歸公即使是自住，也不該抱持著我的房子要賣的時候，要連本帶利賺回來產值=租金(自住者為省下的租金) 賣方不應該要讓買方，為其付出過去的租金 (包含在成交價內) 因為這租金，本來就是房屋持有者必須付出的持有成本但現實的人性是：我賣房子都要賣市價也就是買方都在替賣方，付了賣方過去應該自行付出的持有成本大家的心態是：反正以後房子要賣的時候，新的買方也是要承接既然現實大家賣房子都要賣市價無法根除人性的自然面那就只能透過政府課稅的手段，來讓漲價歸公而政府課徵的持有稅，就用來發展地方、或是維護和改善公共基礎建設三、高持有稅率，拉高持有成本，讓產值不足的房地產，回歸符合其價值的價格房價的計算，最實際的公式就是用租金回推售價也就是房屋有多少產值(租金)，房屋的合理價格就該有多少收租金者 - 以收的租金作為產值，回推房價自住房者 - 以省下的租金作為產值，回推房價現行的稅基，讓實際課到的持有稅(房屋稅+地價稅)，實際只有0.1%~0.2% 市價的稅基，讓實際課到的持有稅(房屋稅+地價稅)，實際達到1%~4% (視持有戶數) 再加上管理金、老舊房屋維護基金 (合計為實際房價的0~2%) 管理金 (公寓和大樓，由社區住戶，自行決定收受的管理費多寡) 越老的房子，維護基金會越來越高 (由社區住戶，自行決定收受的維護基金多寡) 其中管理金、維護基金由持有者自行決定，0~2%都有可能政府能控制的就是持有稅，合理應為實價1~4% (視持有戶數) 當產值(租金) > 持有成本(利息+持有稅+管理金+維護基金)，房價會上升產值(租金) < 持有成本(利息+持有稅+管理金+維護基金)，房價會下降現行的持有稅低(0.1~0.2%)，很容易就會讓產值(租金) > 持有成本房價自然只會越來越貴施行實價課稅後，持有稅1~4% 那些炒作出來的房價，就會不敵產值(租金) < 持有成本的事實明明...收到的租金或省下的房租，明顯小於持有成本該間房屋的價格就應該下修！ -------------------------------------------------------------------------- 時代力量的囤房稅的政治語言很簡單：他告訴人民，囤房者應該被課高持有稅以實施居住正義，來吸引支持者講太複雜的房價公式，房價產生機制選民聽不懂，也不想聽仔細檢視時代力量的囤房稅政策其實打房效果還是很有限而且也討好一戶自住的選民降低一戶自住的持有稅而且關於稅基，時代力量也隻字未提要知道以現行的稅基：房屋評定現值、公告地價實際課到的持有稅(房屋稅+地價稅)，實際只有0.1%~0.2% 時代力量也沒有提如何修改稅基的實價課稅稅基不變的情況下：一戶持有，從現行的1.2%降為1% 多戶持有，持有4戶至5戶的稅率為2.4%至3.6% 超過10戶最高稅率可達10% 實際課到的持有稅(房屋稅+地價稅)，從0.1%~0.2% → 0.08~0.5% 依舊是產值(租金) > 持有成本(利息+持有稅+管理金+維護基金)，房價真的能下修嗎？所以對於時代力量的囤房稅政策我只能打59分因為對房價實質影響有限真的施行時代力量的囤房稅政策後居住正義能得到伸張嗎？實在還有很大的進步空間！高持有成本(實價課稅1%~4%"房屋稅+地價稅"，管理金+維護基金0~2%) 本國國民一戶自住的持有成本1~2%；外國人or多戶持有的持有成本3~6% 全面性，不分一戶持有、多戶持有讓產值(租金) < 持有成本(利息+持有稅+管理金+維護基金) 才是打擊房價，實施居住正義的最佳選擇 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.52.20 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1570419346.A.D8E.html

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