※ 引述《ceca (生活藝術大師 N)》之銘言：
請教ceca大
若以下神功
遇到市場走空趨勢
心態上該如何調整?
假設有機會買到實價登陸最低價的物件
但又怕兩年三年後 跌價3成 賺了租金 虧了房價
資金的控制和心態該如何處理? 要等待 還是有機會就出手?
簡單來說 在空頭市場萬惡投資客如何操作?
: 神功名稱 : 一般(非套房)物件包租公
: 適合層級 : 初級投資客
: 功法奧義 : 套利
: 關鍵 : 租金有支撐或是上漲區
: 技巧 : 資金周轉和槓桿
: 功法效果 : 長期
: 修練重點 : 租客過濾
: 內心境界 : 耐心慢慢等錢變多
: 最簡單的就是,買租金投報高於房貸的物件.
: 例如300萬買可以出租一萬的兩房.
: 基礎投報4%,貸款8成的話,你就是現金投報12%,扣掉其他成本大概也有10%.
: 然後通膨和折舊抵銷...不用怕房屋老舊問題.
: 然後買再租金有支撐甚至上漲的地方,就像高雄,不要去碰高應大附近因為高應大遷校.
: 但可以碰有工作機會增加的地方...
: 好處是極度無腦,出租非常穩定比套房穩定太多,完全不用管理,損耗成本很低.
: 所以你再忙,就算是醫生或爆肝工程師,都可以做的投資....
: 只要房客沒亂挑,要的只是每個月定期看存款簿錢有沒有近來而已.
: 然後功法進階.
: 適合 : 中階投資客.
: 1.和轉賣掛再一起.例如和"利多前買,利多後賣"神功可以一起施展.
: 基礎需求 : 利多前買,利多後賣 / 一般物件包租公 皆小成.
: 也就是利多前買,然後賺收租套利,利多後賣,增值再入袋.
: 最完美的投資,例如你買300賣360,時期三年增值20%.
: 你現金只有60萬,獲益是(60-交易成本)=40萬增值+(36-14.4)=21.6的房租.
: so...60萬賺61.6,時期3年,每年現金投報率33%左右.
: 2.高投報物件.
: 租金跟房間數有直接關係,跟坪數關係比較遠.
: 所以,同樣要出租,人家買300萬25坪的,你買200萬18坪的,你會比別人賺得多.
: 例如我手上的電梯兩房,有一間180一間190買入,出租都是1萬.
: 另外有一間135買入,整理35,出租還是一萬..
: 反而有間340的出租一萬二.
: 另外,公寓出租投報比較高,所以也有一掛人愛好公寓出租.
: 例如,3房公寓3F,成本300,出租一萬三.3房公寓5F,成本230,出租9000.
: 而這樣講,例如200萬入手兩房出租1萬,你基礎投報是6%.
: 你貸款8成,投報是22%....這..有沒有很無腦又很爽的高收益收租阿...XD
: 並且...200萬你貸款8成,160萬,請問20年貸款,本利合一個月多少?
: 8000左右.
: 所以你收一萬房租,扣掉20年本利合8000.
: 你每個月不只不用周轉現金,還可以拿2000零用錢.你2000快零用錢拿20年後房子就是你的.
: 所以資金完全沒壓力..躺著數錢而已.
: 需要急用錢,例如腎臟爆掉需要換腎之類的,再去增貸錢出來就好...
: so...這是隨身攜帶的超好用低利率現金卡.
: 然後更進階功法.
: 適合 : 高級投資客.
: 基礎需求 : 一般物件包租公中成,裝修房子中成.
: 高檔裝潢出租.
: 裝潢和出租的關係是很密切的,所以裝潢對租金影響非常大.
: 我本來有一間3x年3房電梯大樓,老的不能再老,轉手賣給一個台北包租公.
: 他花大錢改套房,改了三套,居然他媽的一間出租1萬多塊,嚇死林盃.
: 前兩天跟某個仲介聊天,我還在講我31期的兩房平車.
: 買5xx,房子出租一萬六車位3000共一萬九.感覺租金滿爽的.
: 他居然跟我說,他上星期剛租掉一間美術館兩房,沒車位兩萬四...
: 又是嚇死林杯.
: 而這些拱高租金的重點就是,美美的裝潢.
: 一間兩房你買入300萬只能租1萬好了...
: 當你花了30萬,高視覺效果裝潢(視覺效果遠大於實用價值),立刻租金飆漲到1萬六以上.
: 而你每個月多收6000一年多6萬,5年裝潢回本.
: 而裝潢其實5年除非惡性破壞,不然看起來都還很ok..
: 甚至10年可能裝潢都還堪用...
: 所以攤提裝潢折舊成本下來,投報率會被大幅拉高.
: 另外租客的水準層級大多都比較好...沒辦法有錢就是高等,殘酷的社會.
: 所以出租會比正常物件更無腦.
: 不過當然反過來講,第一,你要對裝修有一定的掌握度.
: 不要我們黑心投資客裝修30萬,你居然同樣視覺效果,你確花了100萬...靠杯...
: and...最近某一個仲介也才再講,有一個包租公要進軍林園的高檔裝潢套房.
: 林園套房"新改的"統一價格是5000,大多數林園包租公都維持在這個層級.
: 他要在林園搞8000等級的套房...@@a
: 當然有沒有成功,再過半年一年我才會知道他的下場...XD
: 但是他也說,因為沒人搞,所以她跳出來第一個搞,可以直接壟斷少量市場的所有需求性.
: 這.....大家繼續看下去.
: 最後補一下,關於出場機制.
: 基本上呢,因為通膨的關係,你的租金抗通膨,所以租金以長時間來講都是上升的.
: 然後建物的價值就算利率不動,也是隨租金而上升.
: so...光通膨就抵銷掉折舊.
: 不過這也是為啥我在獲利上不計算通膨的主因,因為他要抵銷折舊.
: 至於你說本金被通膨吃掉,我說妳貸款那麼多你的債務才是被通膨吃掉.
: 因此....你借錢借得多就是"相對於物價"放空台幣,你放空台幣就可以套台幣通膨的利.
: (不要再跟我說相對美金了,請相對物價好嗎,物價上漲台幣就是貶值.
: 台幣對美金上漲,但是對物價下跌...所以我稱他為,台幣貶值,美金他媽的貶值更大而已)
: 至於到哪天房子不能住了??
: 我只能講你在市區這時候.
: 都發局一定因為都市更新的關係,把你家的土地使用分區改成高容積率.
: (你看老市區使用分區大多都是商三商四商五...)
: 所以當你變成危樓,部會沒人要,而是會有建商或土開跑過來收購準備蓋更高的大樓.
: 你說都更已死,可是我要跟你講,已死可能是這10~20年的事情.更久以後遲早要都更.
: 台灣一般老大樓也不過3x年,你要他變危樓,我看30年後吧...XD
: so....你那麼長期的持有,一定等地到真正的都更...
: 然後地震倒掉??...請問你住那邊媽??你不住那邊你又不用怕外.
: 地震倒掉你是受災戶,先取得一大筆補助後,至少就是國家補助和幫忙原地重建.
: 靠杯你的房子要變新屋了!?!?你他媽的又賺一筆...
: so...對超長期持有來講,出場永遠都不害怕....也是這樣來的.
: 因為你是"超長期持有".
: 除非你在市政會轉移的都市,不然只要都市市中心無法脫離某個範圍,你就是有辦法出場.
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 73.238.201.64
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1487081454.A.E49.html
推
02/14 22:22, , 1F
02/14 22:22, 1F
討論串 (同標題文章)