Re: [問卦] 房價和薪資的關係？消失

看板Gossiping作者ceca時間9年前 (2017/02/14 17:59)推噓18(20推 2噓 8→)

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不動產是投資產品,所以跟薪資關係是間接的. 中間透過的東西叫房租... 也就是說,大部分人真的在買房子,都會有一個思考. 到底租屋划算還是買屋划算. 這時候自然比較的基礎就是,房貸利息 vs 租金. 而租金才是跟很多東西有關,供給量,人民花費承受度,距離,物價,OOXX... so...不棟產價格和薪資關係是間接,中間有更多放大或縮小的變因在. 因此,當你薪資一個月3萬,你大概承受的房租是1~1.5萬. (像美國/英國/香港,很多房租都是收入的40%~50%左右) 而如果現在房貸利率2%. 也就是說,你用1~1.5萬的錢去付房貸利息. 理論上...可以負擔500~750萬的物件. (台灣因為福利和薪資的關係,可能只接受1萬,其他生活需求的花費比率比較高. 歐美福利比較好,所以可以接受1.5萬) so...月薪三萬適合買500萬物件... 當然如果利率上升到3%,就會變成3xx萬,如果利率下降到1%,就會適合買1000萬. 當然你會說頭期款/本利合的本金壓力. 但我只能講,這些頭期款/本利合壓力,是政府額外拿來控制不動產的手段. 你看瑞典貸款是100年以上,所以你貸款500萬,你每個月房貸幾乎只有一萬塊多一點. 頭期款則是銀行的擔保資金用. 直接看台灣,在2000~2003經濟低潮時,扁政府要救不動產,滿地的全額貸款. so...政府透過了頭期款和本利合的現金流壓力. 逼迫月薪3萬的人不能買剛好適合他的500萬物建. 只能往下買可能買到300萬的物件. 這樣可以降低風險,讓台灣的金融處於更保守安全的位置. 但這都是技術面的問題. 真正的基本面,是...租金和房貸的關係. 當然透過頭期款和本利合的本金壓力,可以逼迫人民更保守的往下買更低負擔的產品. 但是以上是對自住戶的狀態來看.所以頭期款和本利合的本金壓力是有很大的影響. 對投資來講就更無視這些門檻. 因為現在一堆人手上錢太多沒地方去. 尤其保守投資,你要找個地方放錢...自然很多就會流入不動產. 畢竟如果你有1億現金,你會覺得你要拿去操控股票嗎?? 一億這麼大的資金怎樣玩你會玩嗎??... 你隨便買10檔股票,你可能都買到沒貨你手上還有幾千萬. 而買100檔股票...你先精神崩潰吧.你怎樣看盤阿??100個螢幕?? 而長期屯股票??...你確定他不會變宏達電??? so...很多人因此會把錢放在不動產. 這時候就成了我常常在講的套利問題. 我一億資金,我還可以貸款,例如在貸款一億出來就好,50%而已. 我去放一個3%投報率的不動產,我不只我的1億資金在賺3%,我借的一億也在套利1%. 所以總共現金投報是賺4%... 但是如果我放的是1.5%投報率. 那我最多只是說比定存好一點.... 並且我就絕對不會想借錢,因為借錢反過來要虧0.5%的利. so...當你手上錢很大的時候,你永遠想的就是套利的現象和計算. 投報多少,我借錢來放有沒有賺頭..當有賺頭我自然卯起來狂借來放. 只要....我本利合的本金可以嘎得過來就可以了. 而一般銀行房貸大多都綁兩年,違約金大概1%上下... 然後轉貸曾帶在半年後就不算二胎... 所以我只要可以承擔2年的資金周轉,例如我借一億,我手上有600萬左右週轉金. 我就可以無限的屆滿兩年在增貸或轉貸,把本金再取出來,然後再從新付本利合. 甚至有寬限期,例如一年寬限期的話,你就可以只準備300萬現金. 兩年本利合,你就連週轉金都不用了... 這種資金遊戲就是廣大資本家每天都在幹的事情. 為啥公司要周轉金,為啥投資要周轉金. 很多就是為了支撐本利合的本金壓力.... 當槓桿過大,本金轉部過來,或是被銀行抽銀根. 你明明在賺錢,你也會倒閉....就是這種本金嘎部過來被逼爆的現象. so...地下錢莊自然就是賺這種錢,借你周轉金讓你撐過轉貸增貸的空窗期.. 但是無論怎樣,周轉只是技術上的問題. 而投資看的,就是套利.... 到底我買房子來收租有沒有利可以套,這才是投資算盤在打的地方. so....今天也來傳個炒房神功祕笈. 今天來講包租...對喔,不是改套房,而是一般正常物件的出租. (改套房是另外一個神功...特質差不少,管理方面有差,現金比重有差. 改套房通常你現金會壓比較多,貸款比率低很多,但是反過來基礎投報高很多) 神功名稱 : 一般(非套房)物件包租公適合層級 : 初級投資客功法奧義 : 套利關鍵 : 租金有支撐或是上漲區技巧 : 資金周轉和槓桿功法效果 : 長期修練重點 : 租客過濾內心境界 : 耐心慢慢等錢變多最簡單的就是,買租金投報高於房貸的物件. 例如300萬買可以出租一萬的兩房. 基礎投報4%,貸款8成的話,你就是現金投報12%,扣掉其他成本大概也有10%. 然後通膨和折舊抵銷...不用怕房屋老舊問題. 然後買再租金有支撐甚至上漲的地方,就像高雄,不要去碰高應大附近因為高應大遷校. 但可以碰有工作機會增加的地方... 好處是極度無腦,出租非常穩定比套房穩定太多,完全不用管理,損耗成本很低. 所以你再忙,就算是醫生或爆肝工程師,都可以做的投資.... 只要房客沒亂挑,要的只是每個月定期看存款簿錢有沒有近來而已. 然後功法進階. 適合 : 中階投資客. 1.和轉賣掛再一起.例如和"利多前買,利多後賣"神功可以一起施展. 基礎需求 : 利多前買,利多後賣 / 一般物件包租公皆小成. 也就是利多前買,然後賺收租套利,利多後賣,增值再入袋. 最完美的投資,例如你買300賣360,時期三年增值20%. 你現金只有60萬,獲益是(60-交易成本)=40萬增值+(36-14.4)=21.6的房租. so...60萬賺61.6,時期3年,每年現金投報率33%左右. 2.高投報物件. 租金跟房間數有直接關係,跟坪數關係比較遠. 所以,同樣要出租,人家買300萬25坪的,你買200萬18坪的,你會比別人賺得多. 例如我手上的電梯兩房,有一間180一間190買入,出租都是1萬. 另外有一間135買入,整理35,出租還是一萬.. 反而有間340的出租一萬二. 另外,公寓出租投報比較高,所以也有一掛人愛好公寓出租. 例如,3房公寓3F,成本300,出租一萬三.3房公寓5F,成本230,出租9000. 而這樣講,例如200萬入手兩房出租1萬,你基礎投報是6%. 你貸款8成,投報是22%....這..有沒有很無腦又很爽的高收益收租阿...XD 並且...200萬你貸款8成,160萬,請問20年貸款,本利合一個月多少? 8000左右. 所以你收一萬房租,扣掉20年本利合8000. 你每個月不只不用周轉現金,還可以拿2000零用錢.你2000快零用錢拿20年後房子就是你的. 所以資金完全沒壓力..躺著數錢而已. 需要急用錢,例如腎臟爆掉需要換腎之類的,再去增貸錢出來就好... so...這是隨身攜帶的超好用低利率現金卡. 然後更進階功法. 適合 : 高級投資客. 基礎需求 : 一般物件包租公中成,裝修房子中成. 高檔裝潢出租. 裝潢和出租的關係是很密切的,所以裝潢對租金影響非常大. 我本來有一間3x年3房電梯大樓,老的不能再老,轉手賣給一個台北包租公. 他花大錢改套房,改了三套,居然他媽的一間出租1萬多塊,嚇死林盃. 前兩天跟某個仲介聊天,我還在講我31期的兩房平車. 買5xx,房子出租一萬六車位3000共一萬九.感覺租金滿爽的. 他居然跟我說,他上星期剛租掉一間美術館兩房,沒車位兩萬四... 又是嚇死林杯. 而這些拱高租金的重點就是,美美的裝潢. 一間兩房你買入300萬只能租1萬好了... 當你花了30萬,高視覺效果裝潢(視覺效果遠大於實用價值),立刻租金飆漲到1萬六以上. 而你每個月多收6000一年多6萬,5年裝潢回本. 而裝潢其實5年除非惡性破壞,不然看起來都還很ok.. 甚至10年可能裝潢都還堪用... 所以攤提裝潢折舊成本下來,投報率會被大幅拉高. 另外租客的水準層級大多都比較好...沒辦法有錢就是高等,殘酷的社會. 所以出租會比正常物件更無腦. 不過當然反過來講,第一,你要對裝修有一定的掌握度. 不要我們黑心投資客裝修30萬,你居然同樣視覺效果,你確花了100萬...靠杯... and...最近某一個仲介也才再講,有一個包租公要進軍林園的高檔裝潢套房. 林園套房"新改的"統一價格是5000,大多數林園包租公都維持在這個層級. 他要在林園搞8000等級的套房...@@a 當然有沒有成功,再過半年一年我才會知道他的下場...XD 但是他也說,因為沒人搞,所以她跳出來第一個搞,可以直接壟斷少量市場的所有需求性. 這.....大家繼續看下去. 最後補一下,關於出場機制. 基本上呢,因為通膨的關係,你的租金抗通膨,所以租金以長時間來講都是上升的. 然後建物的價值就算利率不動,也是隨租金而上升. so...光通膨就抵銷掉折舊. 不過這也是為啥我在獲利上不計算通膨的主因,因為他要抵銷折舊. 至於你說本金被通膨吃掉,我說妳貸款那麼多你的債務才是被通膨吃掉. 因此....你借錢借得多就是"相對於物價"放空台幣,你放空台幣就可以套台幣通膨的利. (不要再跟我說相對美金了,請相對物價好嗎,物價上漲台幣就是貶值. 台幣對美金上漲,但是對物價下跌...所以我稱他為,台幣貶值,美金他媽的貶值更大而已) 至於到哪天房子不能住了?? 我只能講你在市區這時候. 都發局一定因為都市更新的關係,把你家的土地使用分區改成高容積率. (你看老市區使用分區大多都是商三商四商五...) 所以當你變成危樓,部會沒人要,而是會有建商或土開跑過來收購準備蓋更高的大樓. 你說都更已死,可是我要跟你講,已死可能是這10~20年的事情.更久以後遲早要都更. 台灣一般老大樓也不過3x年,你要他變危樓,我看30年後吧...XD so....你那麼長期的持有,一定等地到真正的都更... 然後地震倒掉??...請問你住那邊媽??你不住那邊你又不用怕外. 地震倒掉你是受災戶,先取得一大筆補助後,至少就是國家補助和幫忙原地重建. 靠杯你的房子要變新屋了!?!?你他媽的又賺一筆... so...對超長期持有來講,出場永遠都不害怕....也是這樣來的. 因為你是"超長期持有". 除非你在市政會轉移的都市,不然只要都市市中心無法脫離某個範圍,你就是有辦法出場. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.238.70.15 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1487066399.A.2C7.html

噓

jerrylin

02/14 18:01, , 1^F

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連房子都沒買過的請自動跳過這一篇....XD 跟你們講話很累....請自己回到自己的幻想世界去. ※ 編輯: ceca (36.238.70.15), 02/14/2017 18:03:34

噓

jerrylin

02/14 18:04, , 2^F

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jerrylin

02/14 18:05, , 3^F