Re: [請益] 28歲男理財請益/買房頭期款
※ 引述《aksurfgg (greendreamer)》之銘言:
: 標題: [請益] 28歲男理財請益/買房頭期款
: 時間: Wed Jan 26 21:33:00 2022
:
: 大家好!第一次在板上發文,有誤請告知。
:
說真的,這題其實不是很好回答,
因為給的資訊太少,答題者要設想的資料就會比較多。
: 目前28歲,想在35歲時存到頭期款買房,預計頭期款約300萬。
: 現在年薪差不多80萬,每年可存約40萬,這樣到35歲可存到280萬。
: ( 現在有100萬的存款和30萬的定存備用金)
:
: 但有個問題想請問大家,
: 因之前規劃每年丟個40萬到TD,買ETF做長期投資;但這樣就跟存頭期款有衝突?畢竟買
: 的?
: 票到時候都要賣掉?(當然股市還是有風險)
: 不知道大家有什麼建議?
: 保守放在高利活存存頭期款?還是丟到股市去呢?
:
: 先說聲謝謝!
:
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: ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1643203982.A.592.html
已知主要目標是為了買房,但沒有說,
Q1-1:居住地?
Q1-2:預計要在哪裡買房?
Q1-3:買房預算為多少?
Q1-4:目前有沒有交往中的對象?
Q1-5:預計幾歲結婚?
常言道,計劃趕不上變化,你目前還不知道
以後會不會因為另一半而改變買房的地點,
以及添加購屋預算。
就目前來說,先做投資可能會對你比較有利。
至於把錢放在高利活存裡面,
照你這種存錢速度,其實很快就會把額度存滿,
所以在實務上,大概就是準備個30萬~50萬來當作緊急備用金即可。
如果你有配置台股,緊急備用金甚至可以留10萬即可,
調高備用金額度,可以等到結婚以後再來說。
再來是還沒看到的資訊,例如:
Q2-1:有沒有車?
Q2-2:目前是租屋,還是住家裡?
Q2-3:每個月的生活費與年度開銷大致為多少?
由於原PO說一年可存40萬,卻沒有提到
Q3-1:月收入為多少?
這點很重要的原因是,房貸是月繳,
如果我們直接用80萬除以14,那平均月薪會變成「57142元」。
如果用月薪5萬,一年是60萬,再加上年終20萬,這樣也是80萬。
但是不同的月收入會有不同的規劃方式。
簡單舉個例,如果現在的買房預算是一千萬,
我們先不考慮「七年後」的房價問題。
用目前的收入與購屋預算去估算自己能不能負擔房貸月繳,
就能概略知道買房後的生活會變怎樣。
以頭款300萬,買1000萬的房子,裝潢與家電暫抓100萬。
可以用來付頭期款的部分大約是200萬,需貸款800萬。
假設房貸利率是1.85%,
那每貸款一百萬,分30年攤還,月繳是3600元左右,
如此一來,你每個月的房貸月繳大約是28800元,
然而這並沒有包括管理費與水電。
如果月收入是5萬,這樣房貸薪資比是
28800 / 50000 = 0.5760,大約是57.6%,
那你每個的生活費只剩20000多,
這個負擔比太高,那就有淪為屋奴的可能性。
由於您是設定在35歲之前買房,那還有貸款40年的可能性,
超過35歲要貸款40年就沒那麼容易,
這到時候就要去願意承作的銀行。
每貸款一百萬,份40年攤還,月繳是3000元左右。
經過速算,你每個月的房貸大約是24000元左右。
以月收入50,000元來說,其實也不輕鬆,
24,000 / 50,000 = 0.4800,大約是48.00%。
如果說月收入為 60,000,
24000 / 60000 = 0.4000,這樣是40%。
這算是非常臨界的房貸月繳金額。
所以,沒有列出月收入的金額,就很難判斷,
依照你目前的收入,是否能養得起房。
如果真要以「年收入」來估算,
我們以40年房貸來估,24000 X 12 = 288000
288000 / 800000 = 0.3600,大約是佔年收的36%。
假若以30年房貸來估,28800 X 12 = 345,600
345600 / 800000 = 0.4320,大約是佔年收的43.2%。
這樣的佔比是否會過高,您要自行評估。
附帶一提的是,如果要選擇40年房貸,
那也請您記得務必搭配還款規劃來操作。
畢竟40年房貸的利息累積會很驚人。
簡單說明,貸款月繳 24000,
假設利率不變,要還 480期,
24000 X 480 = 11,520,000,
四十年繳完,一共要支付352萬的利息。
個人是覺得,如果沒特別規劃,會多支付非常多的利息。
所以在這邊你就會面臨一個經典老問題,
「先還房貸好,還是投資好?」
由於市場上至少有兩派論點,A大就不點破了,
看你喜歡追隨哪種方式就去追隨,
總比什麼事情都沒做會好些。
原PO的問題,
目前的規劃是每年投入四十萬到TD,
跟存頭期款會不會有衝突?
Q4-1:預計的投資標的/投資組合是?
這題的答案您自己保留就好,
投資組合有可能會隨著年齡的增加而改變。
要不要使用百齡法,您再自己決定。
註:100 - 自己的年齡=高資產的配置比例
而:自己的年齡=低風險資產的比例
實際上這樣的規劃不會有衝突,
如果你持續投入資金到TD看資金流,
在35歲屆滿時,手上大約會380萬,
這還不包含投資的資本利得、配息所得。
所以初步的建議,還是會建議您投入美股,
至於後續的投資策略,您再自行思考。
現金流請參閱附圖。
https://i.imgur.com/i2OjeUJ.png
需要特別提醒的地方是,
看房時機,與拉回資金的時機
這兩個時間點,其實會很不好抓,
如果真按照計畫是35歲買房,
或許你在32歲左右就要開始大量看房,
然後逐年墊高台幣資產的部位,
大概是可以支付前期款項的金額即可。
至於錢要怎麼付,那就跟你買什麼房子有關了。
例如:
預售屋、新成屋、新古屋,
這三種房子的付錢流程會不太一樣。
以上回覆結束,
願您,身體健康,萬事順心,
平安喜樂,財源滾滾進口袋。
新年快樂!
ameryu. 2022-01-29 #
--
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