[請益] 買房或買股債

看板CFP作者 (心感)時間2年前 (2021/10/18 23:11), 編輯推噓63(66推 3噓 581→)
留言650則, 27人參與, 2年前最新討論串1/1
請問如果只有頭期款 (約400萬，目標2000萬房子，新北)， 從投資未來性及資產配置來說， 應該還是買股債比較可以達成財務目標吧？想法如下: 1.(1)買房: 依資料顯示，近5年房價漲幅新北算12% https://reurl.cc/q1v88E 以貸款35年，貸1600萬，寬限期5年，利率1.31計算，5年後賣掉，投資後如下: 2000*0.12+2000-1600+400=1040萬， (2)買股:配置如下 VT，IEF各20， AAPL.MSFT.AMZN.FB.GOOG.TSM各10， 2016年以匯率33買， 400萬TWD換121,212USD， 2016年買入上列股票配置， 2021年投資後總金額為392,085USD， 以現在匯率28算， 投資後金額1097萬TWD， 在匯率不好的情況下， 房子開5倍槓桿，股票仍然勝出， 如果以十年房價漲幅來算， https://reurl.cc/V5MEXn 新北大概漲46%， 以上述一樣條件，假設寬限期有10年， 買房投資後總金額1720萬， 股票投資後總金額2205萬， (2013年至2021年， 因FB資料從2013開始， 2013年以匯率30買，2021以28匯率賣) 買房仍然輸股票。 股債配置是用以下網站算: https://reurl.cc/WXN3Kk 2.資產多的情況不考慮， 多的話本來就會基於資產配置分配房股， 以一般人只有頭期的情況， 全拿去買房等於all in 一個個股一樣， 以10年那個例子， 5年寬限期過了， 要繳的金額甚至是台灣薪資的中位數了， 繳完房貸生活費，大概就沒錢投資了， 也因為不是房產投資客， 所以可以挑到極好物件的情況也不考慮， 就以一般情況考慮， 這股票配置可以再10年我都安心， 金融海嘯股災也不會賣， 股債比例8:2， 分配6家產業龍頭及全球etf， 似乎比單壓一間房子風險來的分散， 以資產配置角度， 不應該把所有資金壓在單一資產， 所以應該選擇股債配置。 3.以投資未來性方面， 我也認為房價在台灣不會崩盤， 但頂多就是隨通膨每年2-3%上漲， 房價也非只漲不跌， 看買在2014年高點的，應該最近才解套， 看上述新聞統計也是， 雙北近10年或5年漲幅相較其他地區也不是很大，外加政府打房措施， 雖然不是真打房，但多少可以控制漲幅， 少子化效應也會慢慢影響， 全球只要先進國都有生育率危機， 如果其他先進國開放移民， 是不認為台灣可以贏過那些先進國的， 所以認為開放移民政策對房價幫助也有限， 另外在薪資凍漲幾10年， 多數人都把薪資3成以上拿去買房， 減少消費，公司東西賣不出去， 又沒法給員工加薪， 員工再省消費買房，如此惡性循環， 所以同意一些專家說的， 房子最好賺的時候已經過了， 相反的， 在未來5G，AI，電動車，雲端等科技發展， 股票配置的公司都還有很多成長性， 護城河深，現金也充足， 足夠在景氣好的時候研發更多產品技術， 景氣差的時候也可以安然度過， 所以還是應該買股債配置， 想請問這樣考慮合理嗎？ 還是也許真應該全買房嗎？ 謝謝各位提供意見! -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.169.151.101 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1634569870.A.0F6.html
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10/18 23:50, 2年前 , 1F
你這個回測是挑 「過去的贏家」，不代表你現在可以挑到未
10/18 23:50, 1F
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10/18 23:50, 2年前 , 2F
來表現好的股票。
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10/19 00:14, 2年前 , 3F
謝謝哆啦王，我知道過去績效不代表未來，但以未來性而
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10/19 00:14, 2年前 , 4F
言，要取代這些過去的贏家可能還要5到10年才會出現，
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10/19 00:14, 2年前 , 5F
而如果是以這些過去的贏家跟台灣房市，請問何者比較有
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10/19 00:14, 2年前 , 6F
大概率勝算?台灣房市如文，看不到除了跟通膨一起上漲
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10/19 00:14, 2年前 , 7F
的優勢，還是也許有?
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10/19 00:15, 2年前 , 8F
另外還有資產配置角度
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10/19 00:19, 2年前 , 9F
只把頭期買房=all in 單一個股
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推
10/19 00:41, 2年前 , 10F
看需求啦 有時後買房是剛需你沒得選
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10/19 00:41, 2年前 , 11F
單就投資單一部位過大跟高槓桿都可能是問題
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10/19 04:37, 2年前 , 12F
十年前最大咖是XOM喔，前幾大還有GE跟沃爾瑪，你這績效不只
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10/19 04:37, 2年前 , 13F
是看後照鏡開車連眼睛都閉起來了
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10/19 06:01, 2年前 , 14F
先生,我建議您先把所謂的財務目標,跟財務現況具象化,數值化
10/19 06:01, 14F
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10/19 06:03, 2年前 , 15F
您多少年後打算持有多少資產,種類,收入,您現在的收入,資產,開
10/19 06:03, 15F
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10/19 06:04, 2年前 , 16F
銷如何,世界很大,可能性很多,但自己手邊好玩啥?
10/19 06:04, 16F
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10/19 06:05, 2年前 , 17F
就個沒頭沒尾的400萬頭期,要買2000萬房子,您現在不吃不喝不住
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10/19 06:06, 2年前 , 18F
?沒有繼續性收入?
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10/19 06:08, 2年前 , 19F
不需要跟別人交代,置底徵求文格式填填,把投資項弄的完整些,也
10/19 06:08, 19F
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10/19 06:09, 2年前 , 20F
許會有些想法,過去績效不代表未來績效,對世界維持些敬畏?
10/19 06:09, 20F
推
10/19 06:49, 2年前 , 21F
你幾歲40歲的話別買房，若30歲可做以
10/19 06:49, 21F
推
10/19 07:10, 2年前 , 22F
一般估計房價的 beta 在0.3到0.5之間。要跟房貸5倍槓桿相當
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10/19 07:10, 2年前 , 23F
，或可考慮開150%~250%槓桿買全市場ETF。考慮到房貸利息，
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10/19 07:10, 2年前 , 24F
實際需要的槓桿率可能還可以再低一點。
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推
10/19 07:19, 2年前 , 25F
這個做法的效果是讓頭期款能跟上房價，是以日後還是會買房
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10/19 07:19, 2年前 , 26F
為假定。如果是跟買房5年後賣掉相比，考慮到房地合一稅，股
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10/19 07:19, 2年前 , 27F
票的槓桿率可以再低一點。
10/19 07:19, 27F
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10/19 07:20, 2年前 , 28F
無剛需，想知道台灣房市有無未來性，就統計數字跟現在
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10/19 07:20, 2年前 , 29F
薪資結構，看不到房市未來，想聽其他意見，目前資產就
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10/19 07:20, 2年前 , 30F
是400，按文中配置，租屋和給銀行利息一樣不考慮，如
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10/19 07:20, 2年前 , 31F
果全買房，真的扣完房貸生活費就沒有其他金額可投資了
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10/19 07:20, 2年前 , 32F
。
10/19 07:20, 32F
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10/19 07:20, 2年前 , 33F
全市場的 idiosyncratic risk 一定是比買單一房子低，但如
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10/19 07:21, 2年前 , 34F
果你只挑少數個股就不一定了。
10/19 07:21, 34F
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10/19 07:22, 2年前 , 35F
就資產配置角度似乎不該全買房，但如果房市真有極好未
10/19 07:22, 35F
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10/19 07:22, 2年前 , 36F
來性還是可以考慮
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10/19 07:28, 2年前 , 37F
謝謝d大提供另一種方式
10/19 07:28, 37F
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10/19 10:52, 2年前 , 38F
時間，就算市場長期上漲，短時間跌，幾年房地產運氣差會斷頭
10/19 10:52, 38F
推
10/19 13:36, 2年前 , 39F
好問題
10/19 13:36, 39F
還有 571 則推文
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10/25 17:41, 2年前 , 611F
就算寬限期不用繳本金，1600的房貸給銀行的利息拿來租
10/25 17:41, 611F
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10/25 17:41, 2年前 , 612F
房也夠了
10/25 17:41, 612F
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10/25 17:43, 2年前 , 613F
另外自住就不能出租了
10/25 17:43, 613F
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10/25 17:49, 2年前 , 614F
而且出租萬一房客出意外在房子裡馬上房價打折，這是發
10/25 17:49, 614F
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10/25 17:49, 2年前 , 615F
生在同事樓下的房東的身上，還是新房子..
10/25 17:49, 615F
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10/25 17:49, 2年前 , 616F
凶宅險也不能cover多少
10/25 17:49, 616F
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10/25 17:50, 2年前 , 617F
跟對方求償也不一定要的到
10/25 17:50, 617F
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10/25 17:51, 2年前 , 618F
你標題打請益 所以我把你可能的盲點和疏漏的租金點出
10/25 17:51, 618F
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10/25 17:51, 2年前 , 619F
我需要其他利好的理由
10/25 17:51, 619F
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10/25 17:52, 2年前 , 620F
ok，感謝
10/25 17:52, 620F
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10/25 17:52, 2年前 , 621F
但你看起來也不怎麼想買房,那真的用股債投資比較適合
10/25 17:52, 621F
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10/25 17:53, 2年前 , 622F
只是沒有足夠的理由說服自己
10/25 17:53, 622F
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10/25 17:54, 2年前 , 623F
台灣買房是風險高度集中的主動投資,很難有理論可以拿
10/25 17:54, 623F
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10/25 17:54, 2年前 , 624F
出來跟指數投資相比..畢竟牽涉極高的主觀判斷
10/25 17:54, 624F
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10/25 17:55, 2年前 , 625F
就跟買台積電根指數投資比較一樣,覺得哪個好,端看你對
10/25 17:55, 625F
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10/25 17:56, 2年前 , 626F
台積電的認識和信仰有多高了
10/25 17:56, 626F
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10/25 18:18, 2年前 , 627F
我相信台積電，但就資產配置角度也不可能全壓
10/25 18:18, 627F
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10/25 18:19, 2年前 , 628F
可是也會占不少比例就是
10/25 18:19, 628F
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10/25 18:19, 2年前 , 629F
但買房就現有資金，真的等於槓桿all in 個股一樣
10/25 18:19, 629F
推
10/25 21:46, 2年前 , 630F
因為很多人買房是有剛性需求 你沒有就不用考慮
10/25 21:46, 630F
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10/25 23:49, 2年前 , 631F
嗯，剛需跟追求安心感就是另一回事了
10/25 23:49, 631F
推
10/26 00:42, 2年前 , 632F
推原po，自己試算過有一筆錢拿來投資0050或是買房投資，過
10/26 00:42, 632F
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10/26 00:42, 2年前 , 633F
去10年的績效確實是贏房的
10/26 00:42, 633F
推
10/26 12:45, 2年前 , 634F
樓上這筆錢是用歐印還是分批進場? 很多人在算歐印報酬 但
10/26 12:45, 634F
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10/26 12:45, 2年前 , 635F
自己操作時卻不敢歐印 而房市幾乎都歐印(甚至連父母的錢
10/26 12:45, 635F
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10/26 12:45, 2年前 , 636F
都一起歐印)外開五倍槓桿擺20/30年
10/26 12:45, 636F
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10/26 16:05, 2年前 , 637F
基本上大盤etf all in沒什麼關係，只要有持續收入
10/26 16:05, 637F
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10/26 16:07, 2年前 , 638F
房子是比較容易持有，但如果資本不大，真的用一筆5到1
10/26 16:07, 638F
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10/26 16:07, 2年前 , 639F
0年不會用到的閒錢資金選大盤etf all in，長期是不輸
10/26 16:07, 639F
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10/26 16:07, 2年前 , 640F
房的
10/26 16:07, 640F
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10/26 16:08, 2年前 , 641F
還是一樣，選股選房都好，安心就好，資本大小的考量也
10/26 16:08, 641F
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10/26 16:08, 2年前 , 642F
會採取不同方式
10/26 16:08, 642F
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10/26 16:11, 2年前 , 643F
如果選vti ，同樣頭期款，相信美國國運會勝過房市，除
10/26 16:11, 643F
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10/26 16:11, 2年前 , 644F
非房市有什麼利好
10/26 16:11, 644F
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10/26 16:13, 2年前 , 645F
但目前似乎連專家都說房只有抗通膨和保值功能，沒以前
10/26 16:13, 645F
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10/26 16:13, 2年前 , 646F
好賺了，所以看個人追求安穩還是高收益
10/26 16:13, 646F
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10/26 16:14, 2年前 , 647F
喔，專業的房市投資者除外
10/26 16:14, 647F
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10/26 16:23, 2年前 , 648F
一般人買房只有被坑的份(坑多坑少而已)，大盤至少有效
10/26 16:23, 648F
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10/26 16:23, 2年前 , 649F
率多了
10/26 16:23, 649F
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10/26 16:24, 2年前 , 650F
不然就不會有這麼多炒房客了
10/26 16:24, 650F
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