Re: [請益] 買房出租年報酬率是不是有10% ?

看板CFP作者 (aloness)時間2年前 (2021/08/08 21:49), 2年前編輯推噓16(16推 0噓 21→)
留言37則, 13人參與, 2年前最新討論串2/5 (看更多)
沒想到房版忽略本金要算的壞習慣 真的是四處影響 每個月還1萬5，借貸430萬 粗估是286期，再加算利息 粗算300期為25年 每月收12000，先依原文設定不漲租 CASE1 25年後，以原價550萬賣出 不計漲租，稅金，修繕等 套IRR計算，年報酬5% CASE2，房價以1.7倍的935萬賣出 套IRR計算，年報酬8% 換言之，基本獲益跟買台泥領股息差不多 不過領股息後持續存股可能更好… 這多3% 的年報酬 就完全賭在25年後的房價 說真的，賭注很大 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.138.90.46 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1628430575.A.CF7.html
推
08/08 22:08, 2年前 , 1F
租金收入有算在報酬內嗎
08/08 22:08, 1F
已經算了 依原文收租12000 還貸15000，每年現金流量-36000
推
08/08 22:36, 2年前 , 2F
那大大覺得未來房價和0050哪個比較值得長期投資?
08/08 22:36, 2F
只講一個觀念 長期投資必須建立在現金流為正 其次是損益兩平點，必須在5年內打平 這兩點做不到，再好的投資機會，會受限現金流而產生不如預期的結果 時間拉的太長 要面對的風險都是不可預期 房地產跟股市，最大風險就是稅制 誰敢用這麼長的時間，來賭稅制不變？ 閒聊一個實際故事 台塑目前在投資美國路州石化廠 到今年已經噴了3億在前置作業 現在在評估要不要認賠 why? 實際預估成本用10年還攤不回來 賠個3億，相對算小錢 你我可能認為台塑四寶家大業大 一個投資案區區攤個10年算什麼？ 偏偏人家專業搞投資的，就是不這麼想
推
08/08 22:41, 2年前 , 3F
兩個都買，很困難嗎？為何要猜要賭
08/08 22:41, 3F
※ 編輯: aloness (223.138.90.46 臺灣), 08/08/2021 22:48:14
推
08/08 23:21, 2年前 , 4F
請問5年後原價賣出，IRR大約多少？
08/08 23:21, 4F
推
08/08 23:35, 2年前 , 5F
@slchao 稍低於8%
08/08 23:35, 5F
大概是7.5%往下修 原因是前幾年的利息大概佔本金7%~10%
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08/08 23:36, 2年前 , 6F
你是把房租拿去繳房貸算成本金吧! 所以報酬才會只有5%
08/08 23:36, 6F
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08/08 23:36, 2年前 , 7F
300期1.5萬=>貸款利率不到0.5%
08/08 23:36, 7F
※ 編輯: aloness (223.138.90.46 臺灣), 08/08/2021 23:36:59
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08/08 23:37, 2年前 , 8F
我並不這麼算,我認為房租都是獲利,無論放口袋或繳房貸,
08/08 23:37, 8F
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08/08 23:37, 2年前 , 9F
都還是算獲利,只是要在房子賣掉時,才能拿回來的帳上獲利
08/08 23:37, 9F
推
08/08 23:41, 2年前 , 10F
@PTTpeter 你可以用excel的IRR函數自己算看看。
08/08 23:41, 10F
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08/08 23:44, 2年前 , 11F
不然假設1.2萬還30年，剛好抵銷貸款好了。120萬在30年後用
08/08 23:44, 11F
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08/08 23:46, 2年前 , 12F
550萬賣掉，年化報酬率是多少? (550/120)^(1/30)-1=5.2%
08/08 23:46, 12F
推
08/08 23:48, 2年前 , 13F
30年後要用1210萬賣掉才有年化8%
08/08 23:48, 13F
推
08/09 00:01, 2年前 , 14F
我是沒有房地產的實務經驗，有在思考用反覆增貸或理財型
08/09 00:01, 14F
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08/09 00:01, 2年前 , 15F
房貸或借新還舊，盡量維持在高槓桿，就能拉高獲利率
08/09 00:01, 15F
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08/09 00:01, 2年前 , 16F
但投資房地產出租風險其實很雜，房客，賣出流動性，都市規
08/09 00:01, 16F
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08/09 00:01, 2年前 , 17F
劃，稅務政策，自身薪資，現金流，還在觀望中
08/09 00:01, 17F
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08/09 03:29, 2年前 , 18F
你這IRR算法好像不大準,我算了一下存股5%,存20年剛好本
08/09 03:29, 18F
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08/09 03:31, 2年前 , 19F
金都回來,所以是2^0.05-1=3.5%,可是明明就是5%,結果用你
08/09 03:31, 19F
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08/09 03:31, 2年前 , 20F
的公式算出來只有3.5%,而不是我說的5%存股
08/09 03:31, 20F
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08/09 04:25, 2年前 , 21F
那就是回去檢討IRR定義啥有沒有搞懂的事了...-.-
08/09 04:25, 21F
推
08/09 08:04, 2年前 , 22F
如果有什麼不懂 建議先查一查 好心建議 遇到這種態度
08/09 08:04, 22F
推
08/09 09:42, 2年前 , 23F
存股一年5%, 如果有再持續投入, 20年結算, 不只2倍本金
08/09 09:42, 23F
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08/09 09:44, 2年前 , 24F
時間+複利效應, 才是IRR的效應
08/09 09:44, 24F
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08/09 09:45, 2年前 , 25F
1.035的20次方=1.98, 如果20年後目標2倍, 每年3.5%就夠了
08/09 09:45, 25F
推
08/09 09:51, 2年前 , 26F
PTTpeter 因為你算錯了阿
08/09 09:51, 26F
推
08/09 14:25, 2年前 , 27F
稅金 有算嗎? 貸款還有火險地震險
08/09 14:25, 27F
推
08/09 16:25, 2年前 , 28F
我倒覺得房子最大風險是區域性災禍，有些保險也不會賠的
08/09 16:25, 28F
推
08/09 19:01, 2年前 , 29F
能算五年後 以原價漲1-2成的報酬率嗎
08/09 19:01, 29F
→
08/09 23:27, 2年前 , 30F
我是照d大的公式算的,沒有算錯,問題應該是IRR算的是複利
08/09 23:27, 30F
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08/09 23:28, 2年前 , 31F
房子稅金跟火險低到幾乎無感,我台北市的房子稅才2000多
08/09 23:28, 31F
推
08/09 23:44, 2年前 , 32F
存股年獲益5%每年投入0.05 20年不會是2喔
08/09 23:44, 32F
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08/10 00:32, 2年前 , 33F
投資用年複利計算，很正常吧？？
08/10 00:32, 33F
推
08/10 11:35, 2年前 , 34F
之前有算過網友在重劃區大片土地年化報酬也是比不上0050，
08/10 11:35, 34F
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08/10 11:35, 2年前 , 35F
遑論一般人根本玩不起，買房要幹掉股票長投8%平均來看就是
08/10 11:35, 35F
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08/10 11:35, 2年前 , 36F
很難，所以從出發點來比較根本想法錯誤，要從資產配置的角
08/10 11:35, 36F
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08/10 11:35, 2年前 , 37F
度去思考，就像你不會拿並存、黃金來比股票投資效益
08/10 11:35, 37F
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