Re: [問題]現在是投資房地產的時機嗎?
其實'3'還不是進場指標
因為跌到'3'房價不會馬上反彈上升
房價跟收入比的合理範圍是 2.5-3之間
所以指數跌到3, 也才只是剛開始進入合理範圍
美國很多其他州都已經跌到2.5 以下還是一直沒有反彈,因為供給量太多
長期來說, 歷史趨勢線總是會回到2.5-3之間
但如果打算持有的年數小於5年的話, 等於作短線
這樣就要特別注意短期影響房價的因素, 尤其是供給與需求
以我這裡的市場來說, 每月供給一直再增加, 當這邊的房市在2006-2007年中高峰期時
房子一推出來大家搶著買, 市場房子的庫存量小於兩個月
(也就是說當今天供給不增加時, 兩個月內市場需求就會把待售庫存量消化殆盡)
現在呢, 市場的庫存量是10個月! 還不斷攀升
此外, 有個觀光勝地之前房價被炒的太高, 70% overpriced
現在房市反轉第一個受重創, 那個觀光勝地現在市場房子庫存量是 2年!
庫存量還持續增加當中, 大家搶著賣像逃命似的但沒人要買
當我這城市的 房價/收入比 跌到3時
市場的庫存量應該還不算少量, 還需要一段時間消化完, 所以價格會漸漸趨於穩定,
越往下修正越少, 但也不會馬上開始反轉
會在底部整理一段時期才反轉上來
不過底部其實抓的差不多就可以了, 看到不錯的就可以進場了
※ 引述《erosyang (ErosYang)》之銘言：
: ※ 引述《erosyang (ErosYang)》之銘言：
: 繼續回應
: 這邊要分成兩個區塊
: （1）賺取差價
: （2）投資兼收租金
: （1）
: 歸納美國女孩的資訊
: 在進場指標『3』發動時
: 這時候房產已經上升了
: 比的是誰的速度快
: 誰的專業高一看就知道有利
: 這時候房產會隨著時間快速上漲
: 要跟時間做競爭
: 市場已經很熱了
: 大家都在看、都在搶
: 那種便宜的房子我不認為案數很多
: 這時候大家比的是賺取價差
: 如果還要考慮到很有利潤＋出租等等
: 我的態度比較保守
: 不那麼樂觀
: 租約不能過長
: 不然退場訊號發動之後要面臨違約的問題
: 房租收入是一個不穩定的因子
: 要把成本轉嫁給房客的能力會減弱
: 我建議在指標發動之後
: 房價開始漲
: 買的慢就是買到更貴
: 盡量去搶房子
: 買了等時間賺差價就好
: 前提是一大堆費用要能承受
: （我看過買2850、一年後賣3100....費用扣掉只賺100不到）
: （2）
: 投資型則是
: 市場不好在低價買進
: 指標在『2.5』以下
: 沒有好案不出手
: 買到好案就把成本轉嫁給房客
: 之後再等待指標飆漲
: 操作方法我會選擇（2）
: 要追價的商品太多種了
: 股票、期貨、基金、選擇權都可以交易
: 股票的成本在1％以下
: 期貨可以壓到0.2％
: 基金很貴...會到2％
: 選擇權更便宜更歡樂
: 至於房子....我覺得很貴
: 仲介拿一筆、政府拿一筆、還有稅的問題
: 比較之下成本會高許多
: 以上我還沒考慮到貸款的利息跟擴張信用的問題....
: : 沒研究，還是以風險來看待
: : 文章中得知確定進出場指標：
: : 進場指標：房價 / 收入 = 2.5~3
: : 退場指標：房價 / 收入 = 4.5-5
: : 附屬條件：(美國西北)反應會比美國整體平均慢兩年
: : 這邊做個假設
: : 進場時機的在『3』的時候做確認
: : 出場的選擇
: : 單純用指標到高檔『4.5-5』
: : 還是獲利過一定比例停利了結
: : 這邊有幾個問題
: : （1）房屋稅
: : （2）貸款利率
: : （3）交易稅跟仲介費用
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