Re: [閒聊] 當包租公好還是開自助洗衣店好呢?
※ 引述《MTKer5566 (MTKer5566)》之銘言:
: 代友詢問,因為他非常困擾...有投資選擇障礙...XD
: 假設前提,沒有其他考慮選項,就(a)包租公和(b)洗衣店兩個在選
: 他目前手頭上有200萬現金,
: (a)
: 有看到一個整排大馬路的透店社區(桃園近20年中古屋),
: 幾乎全部都是投資客在買的,樓下店面樓上九個套房,
: 建商放了快20年(也收租了快20年)現在拿出來賣,
: 朋友去看的時候附近的鄰居也都是近幾個月買的,
: 已經確定滿租的情況下 且 貸款確定至少可以貸滿八成以上來購買,
: 每個月可以收租金五萬多
: (b)
: 自助洗衣店,
: 目前詢問到:
: 洗衣機小台x1, 中台x2, 大台x1
: 烘衣機30p雙層x3
: 兌幣機x1
: 用瓦斯的,目前報價150萬,純設備
: 朋友估計加上裝潢等等也差不多200萬,
: 然後店面有找到地點可以租,
: 他估算每個月的淨利被動收入也差不多五萬多
: 問題就來了,同樣一個月被動收入五萬多,本金200萬,
: 哪種投資比較好? 這個問題也考倒我了...XD
: (a)的前提是確定穩定滿租 (用房屋總價算投報率約6.X %)
: (b)的前提是那個承租地點理論上應該可以做到淨利五萬多
: (a)每個月雖然也有繳房貸利息,但大部分都是在繳自己房子的錢,
: 房子因為算是店面,不太有折舊問題。
: (b)每個月繳的房租都是給房東,機器會折舊,但不用背房貸,拉高負債比。
首先洗衣店的部分分析出了點問題,
基本上這樣的投資額轉不起來,
詳細獲利模式因為涉及商業機密,所以暫時不分享。
除了要用科學方式研究商圈人口組成,做立地商圈評估之外,
(比如人口數量、有沒有消防隊在附近、一台洗衣機配多少人,一台烘乾機配多少人)
假設全部符合需求,
基本投資額大約落在350萬上下,每月淨利大約是7萬元左右,
換句話說如果身上一千萬,開三間,地點都找對,
每月可拿回20萬左右;
如果沒有遭遇重大變故,一般大約會在第五年回本。
然而這些分析並不是一般人想想就會的,
其實倒的很多,我光看機器數量和投資額就知道,
這個模組會在兩年內收起來。(菸)
重點是,假設拿不到這些前人的資料,
初期投資後其實是要花時間在店前面做功課的,
可能必須調整機器數量或重新配電等等,
不是亂開就能爽收錢的,
一句話:不可能。
接著來談買房的問題,
以前有跟朋友討論要不要玩房地產,
結論是『反正你先看一百間,看完之後你就知道要不要玩了』。
回說你朋友看的店面,
我完全不知道為何建商租了20年還要拿出來賣,
參考的點太少了,
但根據現在的房市每年跌5%的情況看起來,
加上可貸8成,
也就是如果投資一千萬,第一年會跌50萬,
假設連續跌三年 (事實上我覺得一定不止,我不看好房市)
總跌幅會來到140萬左右,
房子要脫手大概只能賣八百多萬,手續費再扣一扣,大概能入手800萬,
當包租公三年的收入是180萬 (5*12*3年,不繳稅不繳二代健保)
算起來三年後倒虧20萬,讚。
其實我是佛心來的,上面講的風險未必會發生,
但我根據你朋友猶豫的內容,
我會判斷他不適合創業,
根據這樣的個性,加上『以為水很淺』的心態,
我建議還是把兩百萬留在身上吧,
想一下吼,拿去花天酒地可以天天腿軟,連續三年呀!! (?)
認真的,我佛心來的,
心態沒有準備好,不要想亂投資或是隨便創業,
現代社會的資訊太透明,市場變太快,
相信我,
你的命沒有那麼好,
任何事情都要先做好抗風險的準備,
備案至少要三個,
才有可能在這個紅海市場,至少航行三年不沉。
PS.
我很常講一個例子,
今天某個市場有人深耕十年,你剛加入就可以跟他平起平坐,
只有一個可能:你是天才+他是白痴
很明顯,你不是天才,他也不是白痴,
你得付出很大的努力,把功課做完,
才有機會跟已經打下江山的人分食市場。
祝一切好運 (菸)
--
推
09/05 00:48,
09/05 00:48
→
09/05 00:48,
09/05 00:48
→
09/05 00:48,
09/05 00:48
→
09/05 00:49,
09/05 00:49
→
09/05 00:49,
09/05 00:49
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 211.21.111.83 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/toberich/M.1569492273.A.EC1.html
推
09/26 18:17,
4年前
, 1F
09/26 18:17, 1F
推
09/26 20:28,
4年前
, 2F
09/26 20:28, 2F
推
09/26 20:59,
4年前
, 3F
09/26 20:59, 3F
推
09/26 23:32,
4年前
, 4F
09/26 23:32, 4F
推
09/27 01:34,
4年前
, 5F
09/27 01:34, 5F
推
09/27 01:34,
4年前
, 6F
09/27 01:34, 6F
推
09/27 06:59,
4年前
, 7F
09/27 06:59, 7F
推
09/27 08:32,
4年前
, 8F
09/27 08:32, 8F
→
09/27 08:33,
4年前
, 9F
09/27 08:33, 9F
推
09/27 08:42,
4年前
, 10F
09/27 08:42, 10F
→
09/27 08:43,
4年前
, 11F
09/27 08:43, 11F
→
09/27 08:44,
4年前
, 12F
09/27 08:44, 12F
推
09/27 09:06,
4年前
, 13F
09/27 09:06, 13F
推
09/27 10:55,
4年前
, 14F
09/27 10:55, 14F
推
09/27 17:34,
4年前
, 15F
09/27 17:34, 15F
推
09/27 23:19,
4年前
, 16F
09/27 23:19, 16F
推
09/28 07:40,
4年前
, 17F
09/28 07:40, 17F
→
09/28 07:40,
4年前
, 18F
09/28 07:40, 18F
推
09/29 11:40,
4年前
, 19F
09/29 11:40, 19F
推
10/01 00:12,
4年前
, 20F
10/01 00:12, 20F
推
10/01 00:15,
4年前
, 21F
10/01 00:15, 21F
→
10/01 00:16,
4年前
, 22F
10/01 00:16, 22F
推
10/01 19:51,
4年前
, 23F
10/01 19:51, 23F
推
10/06 16:02,
4年前
, 24F
10/06 16:02, 24F
推
10/19 23:30,
4年前
, 25F
10/19 23:30, 25F
→
10/19 23:31,
4年前
, 26F
10/19 23:31, 26F
討論串 (同標題文章)