Re: [心得] 新竹畢業文(二胎房)

看板home-sale作者jamo (hi)時間1周前 (2024/05/11 04:46)推噓11(12推 1噓 16→)

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※ 引述《Cu56 (See You 56)》之銘言： : 在新竹畢業一年了，受到版上許多文章的幫助，決定跟各位分享一下，這是一篇關於二胎房的畢業文，版上對於房貸二胎的相關資訊沒有很多，希望這篇文章可以幫助到大家。 : 【插曲】 : 1.房貸 : 找房貸銀行的過程讓我有點意外，原本認為自己工作穩定收入正常，銀行應該隨便找不是問題，結果房貸條件比較好的公股銀行看到謄本之後，都直接跟我說沒辦法承作。 : 代書介紹的銀行說鑑價有到，可以貸8成30年沒問題，當時我心中覺得不是很穩妥，自己又另外找好幾間詢問。 : 後來核貸下來果然出事了，專員告知鑑價不到，還差30萬需自行負擔且年限只有25年。 : 好在當時我自己有同時找另一間評估，我也花比較多時間在跟專員討論，最終有達到鑑價8成+30年。 : 所以代書介紹的銀行真的參考就好，不要覺得代書介紹就一定沒問題。也好險當時我兩間是同步在進行，不然超過合約的壓的日期可能會有罰款產生。 : 2.二胎 : 因為這間房子有二胎要處理，當初的交屋時間有壓比較長60天(一般是壓45天)。 : 在貸款搞定之後，要啟動履保動撥去代償二胎，代償後也拿到清償證明，接著是去地政做塗銷。 : 此時不出意外就要發生意外了 : 前面有提到，屋主的民間二胎有兩筆，其中一筆已經清償，但是屋主沒有先塗銷，結果要塗銷的時候發現"他項權利證明書"不見了。(有清償證明但是沒有他項權利書) : 最不爽的是...這個時間已經是合約交屋日，我們頭期付了，二胎也代償了，結果確被告知二胎還沒辦法塗銷，代書助理一句現在也不知道該怎麼辦，交屋日無期限延期。(重點是此時頭期款已經拿去清償二胎) : 此時我們已經不忍了，打去罵房仲跟代書，要求他們積極處理，並且告知交屋日及延遲交屋賠償。 : 隔天代書助理才告知會請二胎銀行開立切結書，拿到切結書後就會去塗銷。不知道是不是每個代書都只有簽約才會出現，其餘時間任何需求跟進度都只能找助理...代書根本不會理你整件事情跟二胎貸款其實沒啥關係因為動撥的頭期拿去還二胎也順利清償真正的問題是已經清償的那筆屋主忘記塗銷而已錢沒有不見單純行政流程沒走完~ 重點是在簽訂售屋合約當下沒有註明要求動撥頭期,你可以拒絕,屋主要自行解決資金問題 : 【後續】 : 其實這個時期真的是最煎熬的時刻，因為頭期款都已經付出去了，但是遲遲無法塗銷，也不知道這段時間會不會再節外生枝，那種未知的恐懼真的讓人感到壓力很大 : 尤其家人罵聲連連，一直唸我們太衝動，也不跟家裡討論，買了一個問題很多的房子。 : 另一部分的壓力是朋友同事也都在問何時交屋、裝潢、入住，要約拜訪時間根本遙遙無期。 : 然而最重要的問題其實是裝潢，原本約好的時間必須往後延期一個月。 : 不過還好裝潢是請親戚承作，親戚也非常幫忙，跟我們說我們確定時間，他就會把時間排出來給我們。如果是找一般廠商的話都不知道會不會有違約金或罰款的問題產生 : 【交屋】 : 最後我們被拖了一個月才交屋，我們要求賣方必須依照合約賠償延遲交屋的罰款。 : 賣方不想全額去負擔這筆錢，協商後賣方同意賠償一個月租金的金額，算是對我們延遲的一點補貼。 : 這邊我也有特別爬文找過資訊，如果賠償談不攏的話，買方是不能阻止銀行撥款清償的(不符合比例原則)，但買方可以提出一個比例的金額作為爭議款。 : 但此時對簿公堂的話對買方而言非常吃虧，因為房屋還沒點交，等於沒辦法開始裝潢，也不能入住。 : 重點是銀行已經撥款清償前屋主的房貸，這樣表示要開始繳房貸，因為沒地方住只能繼續租房，房租+房貸的壓力下很難跟屋主耗(當然後續這些都可以跟屋主求償，但是也要有本錢撐到那個時候...) 你就同意點交就好先住先裝潢延遲違約金的爭議可以後續處理對方如果不同意點交是他要繼續支付違約金 : 【總結】 : 這邊總結一些個人的建議 : 給買方 : 1. 要確定二胎現在還欠多少錢，頭期款夠不夠付，請屋主或房仲去問當日結算的欠款 : 2. 賣方一定會要買方簽履保動撥去付二胎，可以的話要求賣方簽本票放在代書那邊，並請房仲當連帶保證人 : 註1: 這是我後來查到比較能保障買方頭期款的方法，實際上賣方跟房仲會不會簽...不知道 : 註2: 我感覺簽本票只是簽心安的，因為交易取消的話買方也沒錢還，而且在房子設定順位時，買方會在最後，所以要確認二胎到底能不能清償才是重點 : 3. 動撥同意書上面會有金額跟對象，我會先把二胎的名字寫上去，避免賣方私自提領 : 給賣方 : 其實就是上面那些注意事項，如果二胎打算用買方頭期款清償的話，一定要要求簽約時寫動撥同意書 : 不然就會像板上文章的案例，跑房貸時銀行告知無法撥款給非金融機構，最後賣方要自己想辦法籌錢老實說這些都不是重點重點只有兩個 1:堅定拒絕動支頭款 2:簽約時注意延遲條款第一個很清楚不用說第二個就是延遲違約金一定要寫一個自己滿意的金額我記得預設是萬分之五 1000萬房子一天違約金 5000，一個月15萬你不爽就寫個萬分之十那就變 30 萬履保的錢擺那又不會跑三萬包一個紅包給工班剩下的錢請家人去日韓 /歐美五日遊,多大氣~ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.79.100 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1715373999.A.A6D.html

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lionway

05/11 07:08, 1周前 , 1^F

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freekid

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clement80161

05/11 08:32, 1周前 , 3^F

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