[新聞]租期還有18年 寒居酒店標售底價41.5億元

看板home-sale作者 (lalalo)時間1月前 (2024/03/26 14:05), 1月前編輯推噓27(28推 1噓 62→)
留言91則, 27人參與, 1月前最新討論串1/1
連結: https://reurl.cc/Qer5Yb 內文： 該案前身是亞洲信託大樓舊址，欣陸投控旗下的大陸建設整合開發，在2021年完工，是台 北市首見的酒店「寒居酒店」與精品住宅「琢豐」的複合國際精品飯店寓邸，其中，住宅 部分「琢豐」在預售階段即寫下完銷佳績，當時創下每坪近170萬元的高價。 南京松江商圈素有台北市華爾街之稱，未來數年多棟全新商業大樓完工，包括元大人壽松 江大樓、力麒松江企業總部及六福酒店式商辦開發案等。 責本次標售案的世邦魏理仕詹桂綺董事表示，次標售的不動產位於「琢豐」1樓至9樓，規 劃111間房，寒舍租期還有18年，建物面積合計約3,029.77坪，單層面積近400坪，另有39 個停車位，以標售底價計算，標售部分扣除一、二樓平均單價約每坪120多萬元，潛在投 資人除了尚需評估能否越過租金收益率門檻的壽除業者外，預計也會吸引壽險業以外的 的大型機構投資人進場。 近年來位於台北市中心的新建商辦大樓多為壽險業持有，且鮮少有商業大樓屋主願意割愛 出售，加以許多老舊飯店及辦公大樓在疫情期間紛紛進行都更改建，使得台北商辦供給受 到壓縮，辦公室租金持續升高。 由於該案建築設計由愛馬仕御用建築團隊RDAI操刀、業主大陸建設的品牌加持效益，屋齡 僅2年、維護成本不高，加上區位、標售規模等條件，又為近年少見具穩定收益型釋出， 使該案標售備受市場矚目。 心得： 承接我上一篇利率升息提到的商業不動產在台北現在非常強，因為商業不動產 有強力的抗通膨能力，這我個我在2022年也有提到這個概念，通膨如果是薪資成長 消費成長的雙頭實質通膨，商業不動產的訂價能力非常強，今年台北市的旅館會欣欣向榮 說回這個案子，大陸建設的琢豐大樓案要賣一到九樓的飯店產權，租戶是寒舍集團旗下 的寒居酒店，我認為有以下幾點是大陸建設想賣的原因 1. 現在飯店業賣相佳，台北市旅館業績好，不用怕寒居短期不付出租金 底價41.5億，壽險業最低不動產收益率2.845 % ，那每年租金一億一千八百萬左右 月租金大約九百八十萬台幣，那飯店的營收預測，寒居飯店房價NTD 5500左右， 111間房，住宿率70%，月營收約一千三百萬左右，加上餐廳的三百萬營收預測 月租金九百八十萬佔一千六百萬月營收約六成，其實有點緊，之後寒居要加油 租金佔一半營收會比較舒服，但也不至於太差。 2. 升息半碼後，壽險業買商業不動產的機會在關閉 隨著央行升息，壽險業投資不動產收益率從現在2.845% 可能會拉到2.97 % 對於壽險業買商業不動產會有困難，如果未來繼續升息，會有更高的門檻 3. 大陸建設的不動產政策轉向 據我所知當飯店的房東有長期租金收益本來是大陸建設的策略，現在發現拿出來賣 會有更好的資本利得，市場的游資太多而且需要找尋固定收益的資金 舉例這一案，其實大陸建設已經賺爆，琢豐是台北市豪宅小宅預售完全銷售的超強案 現在賣一到九樓的飯店產權只是錦上添花 以上三點是我認為大陸建設現在這個市場想賣這寒居飯店的原因 這邊預測一下買家比較會是 1. 超級富豪組團，41.5億底價，本金11-13億，貸30億，此案可拿下 2. 單獨超級富豪對飯店有興趣拿下，傳產業背景 3. 上面兩個出手太低，被壽險業買走這塊肥肉 以上 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 125.227.159.18 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1711433138.A.AF5.html
推
03/26 14:11, 1月前 , 1F
專業推
03/26 14:11, 1F
推
03/26 14:11, 1月前 , 2F
看完文章,然後看心得果真LINK大,身為欣陸股東終於被注意
03/26 14:11, 2F
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03/26 14:12, 1月前 , 3F
到低於淨值,且往後應該穩定有配1.5實力
03/26 14:12, 3F
推
03/26 14:15, 1月前 , 4F
不曉得板橋兩案開案市況會如何
03/26 14:15, 4F
推
03/26 14:19, 1月前 , 5F
推
03/26 14:19, 5F
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03/26 14:24, 1月前 , 6F
這如果可以貸款七成 好像還不錯…第三戶都限貸四成了
03/26 14:24, 6F
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03/26 14:24, 1月前 , 7F
大陸工程要賺資本利得的話 天空塔之後會不會拿出來賣啊
03/26 14:24, 7F
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03/26 14:26, 1月前 , 8F
不過現在壽險…台幣計價的好廢啊 只剩稅務用途的感覺
03/26 14:26, 8F
推
03/26 14:26, 1月前 , 9F
商業建築的貸款額度沒有這麼好的吧？一般不是六成
03/26 14:26, 9F
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03/26 14:26, 1月前 , 10F
以下？還是店舖跟旅館的條件不同？
03/26 14:26, 10F
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03/26 14:30, 1月前 , 11F
飯店65-70%LTV ，金額大都好談
03/26 14:30, 11F
推
03/26 14:31, 1月前 , 12F
飯店業純住房好賺錢嗎？奢華酒店很多都不怎麼賺
03/26 14:31, 12F
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03/26 14:32, 1月前 , 13F
住房控制得好 毛利六成 淨利兩成
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03/26 14:37, 1月前 , 14F
奢華酒店不賺主因可能是都給房東賺走了？
03/26 14:37, 14F
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03/26 14:38, 1月前 , 15F
飯店我看業主的資本利得比飯店本業經營賺…
03/26 14:38, 15F
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03/26 14:39, 1月前 , 16F
或者奢華酒店本業辛苦經營 但是旁邊分售住宅單位海撈
03/26 14:39, 16F
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03/26 14:40, 1月前 , 17F
大同 裕隆 亞東 電鍋汽車紡織不賺 土開海賺
03/26 14:40, 17F
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03/26 14:42, 1月前 , 18F
奢華酒店在台灣海賺的案例是有的
03/26 14:42, 18F
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03/26 14:42, 1月前 , 19F
但多半不是承租經營，畢竟租金壓力大
03/26 14:42, 19F
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03/26 14:44, 1月前 , 20F
台北晶華酒店/星野谷關等等
03/26 14:44, 20F
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03/26 14:46, 1月前 , 21F
但 相反，房東跳下去經營斷頭的也有
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03/26 14:46, 1月前 , 22F
李芳集團/台開集團都有
03/26 14:46, 22F
推
03/26 14:48, 1月前 , 23F
謝分享 現在很多國際奢華酒店服務不如以往
03/26 14:48, 23F
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03/26 14:48, 1月前 , 24F
據說是因業主想多賺錢 哈
03/26 14:48, 24F
推
03/26 15:10, 1月前 , 25F
請問有殷琪的消息嗎？
03/26 15:10, 25F
半退休狀態，欣陸最大自然人股東和幕後老闆 ※ 編輯: LINPINPARK (42.79.154.143 臺灣), 03/26/2024 15:14:57
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03/26 15:20, 1月前 , 26F
預測nova推文：我大哥
03/26 15:20, 26F
推
03/26 15:25, 1月前 , 27F
論要賣的目的 逢高獲利了結的成分高 不過現在美債4%以上
03/26 15:25, 27F
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03/26 15:29, 1月前 , 28F
說到琢豐 和藝庭 安沐居一比 感覺突然划算起來了~
03/26 15:29, 28F
推
03/26 15:37, 1月前 , 29F
中南部商用不動產：?
03/26 15:37, 29F
推
03/26 15:49, 1月前 , 30F
你把飯店的住房率想的有點太美好
03/26 15:49, 30F
那是寒舍的2022開寒居的目標 所以我推算帶一樣參數 但我想2023可能6成左右 實際上2018-2019台北市的確是7成喔 2024我認為會回到7成 https://i.imgur.com/kuaW2jj.jpg
※ 編輯: LINPINPARK (42.79.154.143 臺灣), 03/26/2024 15:54:53
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03/26 15:53, 1月前 , 31F
觀光局有統計資料 台北市2023/12 國際旅館
03/26 15:53, 31F
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03/26 15:53, 1月前 , 32F
住房率84% 平均單價5962
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03/26 15:54, 1月前 , 33F
老爺飯店95% 均價5769
03/26 15:54, 33F
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03/26 15:55, 1月前 , 34F
03/26 15:55, 34F
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03/26 15:57, 1月前 , 35F
謝謝幫找，我就記得2023Q3-Q4大成長
03/26 15:57, 35F
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03/26 15:58, 1月前 , 36F
那的確可能去年就達到7-8成住房率
03/26 15:58, 36F
推
03/26 16:02, 1月前 , 37F
70%住房率原本還覺得高估 原來平均有84%這麼高
03/26 16:02, 37F
還有 20 則推文
還有 3 段內文
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03/26 18:26, 1月前 , 58F
以Agoda來說只有全台業績前五百會配專人
03/26 18:26, 58F
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03/26 18:26, 1月前 , 59F
台中高雄比較熱銷的也都八成以上，平均可能六成左右
03/26 18:26, 59F
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03/26 18:26, 1月前 , 60F
像雲林彰化這種鄉鎮城市的住房率就落在四成左右
03/26 18:26, 60F
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03/26 18:26, 1月前 , 61F
主要靠假日撐
03/26 18:26, 61F
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03/26 18:44, 1月前 , 62F
台北有商務剛需 這種平日的客人才穩定
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03/26 18:44, 1月前 , 63F
國旅如果只能吃假日就不好做
03/26 18:44, 63F
噓
03/26 19:17, 1月前 , 64F
壽險業者現在隨便進美債是3-4%，賭博公司債是6%，幹
03/26 19:17, 64F
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03/26 19:17, 1月前 , 65F
嘛玩要死不活飯店
03/26 19:17, 65F
問得好，壽險業會有美金部位和台幣部位 美金部位進去美債合理 台幣部位它可能會放台股 債卷 不動產 找一些固定收益的商業不動產 這也是為什麼壽險業買商辦/買商場/買飯店 以上都可以提供台幣部位的固定收益 這也是為什麼 富邦人壽持有寒舍艾麗飯店 新光人壽持有寒舍艾美飯店 國泰人壽持有JR東日本飯店（前六福皇宮 全球人壽有松山Amba 可以理解嗎？ 美債閉眼睛買當然好 但整個壽險業幾兆台幣都100%放美金債卷 這樣不符合避險為原則 會有各種各樣資產組合算出來的避險部位 不會雞蛋放在同個籃子
推
03/26 19:21, 1月前 , 66F
哪一天我看得懂你的文章的時候我大概很有錢了
03/26 19:21, 66F
※ 編輯: LINPINPARK (42.79.154.143 臺灣), 03/26/2024 19:24:48
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03/26 19:22, 1月前 , 67F
但我覺得這輩子沒什麼機會XD
03/26 19:22, 67F
※ 編輯: LINPINPARK (42.79.154.143 臺灣), 03/26/2024 19:31:13 ※ 編輯: LINPINPARK (42.79.154.143 臺灣), 03/26/2024 19:35:01
推
03/26 19:38, 1月前 , 68F
那是以前單純只有美金計價債券，而台幣債券又被綠巨
03/26 19:38, 68F
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03/26 19:38, 1月前 , 69F
人長期壓價，現在台股有台幣計價美債或是公司債ETF
03/26 19:38, 69F
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03/26 19:38, 1月前 , 70F
這部分不是就解套，以前利率低，走不動產再包裝REIT
03/26 19:38, 70F
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03/26 19:38, 1月前 , 71F
S賣，但現在走不懂產還有這個賺頭嗎
03/26 19:38, 71F
壽險業的規模是幾兆資金，他的目標不是積極投 入一種單一產品，他必須要平衡他的風險達到 穩定收益。 商業不動產沒有很大的賺頭，但它 提供台幣部位幾千億的其中一個固定收益的來源 此固定收益又不太會有短期的跌價損失（如債卷 偶爾做重新估鑑價又可以提高淨值 何樂不為？ 市場近2021-2024升息循環三年壽險業還是有 在買飯店和商辦，舉例 全球人壽買了新竹國賓飯店，五十幾億 中國人壽買七期豐邑商辦，一百多億 其實還有不少，當然相對2015-2020買比較少 你必須放棄散戶的思維，大型壽險業的資產組合 不是通通放一個籃子，賭上一種風險 ※ 編輯: LINPINPARK (42.79.154.143 臺灣), 03/26/2024 19:50:40
推
03/26 19:41, 1月前 , 72F
1感覺機會比較大
03/26 19:41, 72F
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03/26 19:43, 1月前 , 73F
美債也不是真的那麼無風險 前兩年南山才差點爆炸
03/26 19:43, 73F
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03/26 19:43, 1月前 , 74F
03/26 19:43, 74F
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03/26 19:43, 1月前 , 75F
利率衝一波 帳面損失幾兆幾兆的嚇死人
03/26 19:43, 75F
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03/26 19:44, 1月前 , 76F
最後搞到要改會計原則資產重分類
03/26 19:44, 76F
推
03/26 20:30, 1月前 , 77F
台北人真厲害 能扛的住這麼高的租金
03/26 20:30, 77F
推
03/26 20:34, 1月前 , 78F
南山那是買低利債券，才產生需藉資產重新股價，時空
03/26 20:34, 78F
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03/26 20:34, 1月前 , 79F
背景跟現在不太一樣
03/26 20:34, 79F
推
03/26 20:37, 1月前 , 80F
你舉例的全球跟中國人壽，適足率都大幅下滑，可以接
03/26 20:37, 80F
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03/26 20:37, 1月前 , 81F
受資產多元配置，但這時間入手飯店是好選擇的話，那
03/26 20:37, 81F
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03/26 20:37, 1月前 , 82F
欣陸幹嘛賣呢？
03/26 20:37, 82F
嗯... 你真的有看內文嗎 我覺得內文已經有推測了欣陸會賣三個原因 另外提一個 欣陸本身就不是飯店開發業務，他有蓋飯店宅 才會有湊巧當飯店房東 1.台北琢豐寒居酒店住宅案 2.台北鐫萃凱悅酒店案 3.高雄和陸寓邸日航酒店案 上面三個住宅都賣得很好，共同開發下 本身當酒店的房東不會是欣陸的本業。 未來其他兩個飯店租金好也是會想賣的 我也有提到壽險業買不動產機會正在減少 因為金管會的最低收益率限制。 再來，照你邏輯，資本適足率高的壽險業不需要 買商用不動產（飯店/辦公/商場）？ 我想並不是，不然富邦/國泰/南山/台灣人壽這些資本適足率高壽險業不會到處買辦公大 樓和商場 我同意近三年來壽險業因為利率走升買的慢 但我不認為資本適足率高低是影響壽險業買不動產的因子 ※ 編輯: LINPINPARK (1.163.233.210 臺灣), 03/26/2024 21:06:50
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03/26 20:58, 1月前 , 83F
欣陸的資金成本和投資選項和壽險業不一樣啊 不難理解吧
03/26 20:58, 83F
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03/26 20:59, 1月前 , 84F
欣陸拿了現金可以買地推案銷售 壽險公司不行啊
03/26 20:59, 84F
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03/26 21:00, 1月前 , 85F
好不好要看你手上的牌跟選項 適合A不一定適合B
03/26 21:00, 85F
我剛還查了一下資本適足率RBC 全球人壽2023年下半RBC 277.82% 中國（凱基）人壽2023年下半RBC 299% 雖然較前年下滑，但根本健康寶寶 我還以為是要爆掉了 根本上是前段班 更不用說台灣人壽RBC 289% 也是2022年都還有在買不動產 https://i.imgur.com/DEIl94k.jpg
富邦人壽RBC 316 % 更是過去三年不動產都有慢慢買 像高雄的龍華國小地上權案375億 ※ 編輯: LINPINPARK (1.163.233.210 臺灣), 03/26/2024 21:28:49
推
03/26 22:04, 1月前 , 86F
欣陸一直在法說會上有說飯店
03/26 22:04, 86F
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03/26 22:04, 1月前 , 87F
不是主業 會找適當時機出脫
03/26 22:04, 87F
推
03/27 03:50, 1月前 , 88F
欣陸昨天一根跳空大紅K，聰明錢會說話，感謝分析詳
03/27 03:50, 88F
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03/27 03:50, 1月前 , 89F
盡！
03/27 03:50, 89F
推
03/27 15:36, 1月前 , 90F
推
03/27 15:36, 90F
推
03/27 20:56, 1月前 , 91F
推專業
03/27 20:56, 91F
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