[請益] 楠梓竹南房或股市的抉擇

看板home-sale作者 (未填詞)時間1月前 (2024/03/12 20:02), 1月前編輯推噓11(11推 0噓 60→)
留言71則, 12人參與, 1月前最新討論串1/1
我知道來這邊問買房或買股一定是買房 想聽聽一定要買房的想法 小弟跟老婆已有一間房老婆名下自住 另一間我名下在租人 近期股市有賺了一些錢 想把賺的錢拿去當頭期款買房 目前是鎖定楠梓高大或是竹南頭份地區五年左右的兩房 想要好出租的地方有一點現金流收入 10年後有增值再賣掉 可是小弟算了算 以10年後增值60%來說 扣掉規費仲介費貸款利息 房子維護等成本 再考慮房地合一稅 10年後賣掉的年化報酬率最高可能11% 而且這是非常理想的狀況下 以目前這兩區房價每坪大約32~37萬，總價900~1150W 假設漲60%每坪是到51~59W 總價1440~1840W 這種價格應該是超出一般小家庭 想要買兩房的意願 漲到這種價格的可能性高嗎? 漲不到60%的話 年化報酬率說不定 跟大盤指數比還差不多 買房子我還要煩惱租客素質及來源， 管理負擔房子的維護成本 買楠梓的話更要考慮限貸七成的問題 年化報酬率再更低一點 無腦丟大盤還可以拿8、9%的年化報酬 以上買房的好處有什麼我沒算到的嗎? 還是有更有潛力的區域？ 拜託前輩給我一點問就是買的動力~~~ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.82.54.79 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1710244920.A.889.html
推
03/12 20:08, 1月前 , 1F
8%是非常長期的平均，不代表你投入10年就一定拿得
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03/12 20:08, 1月前 , 2F
到這個平均報酬
03/12 20:08, 2F
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03/12 20:25, 1月前 , 3F
我想法跟你類似，完全被政府打倒，除非妳操作或是選
03/12 20:25, 3F
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03/12 20:25, 1月前 , 4F
房有過人之處，現在我選擇繼續投指數，指數還可以不
03/12 20:25, 4F
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03/12 20:25, 1月前 , 5F
受限地開槓桿更沒有房地合一和租客的問題，就別提流
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03/12 20:25, 1月前 , 6F
動性了。買二房投資之後，你換房的時候遇到第三戶更
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03/12 20:25, 1月前 , 7F
被卡很死，留給房版大神操作了。
03/12 20:25, 7F
感謝大大提到換屋會卡到第三戶的問題，之前沒想到過
推
03/12 20:41, 1月前 , 8F
買房是五倍槓桿 漲60%等於你利潤是本金300%
03/12 20:41, 8F
推
03/12 21:33, 1月前 , 9F
無腦丟大盤8%? 房子年化報酬最高11%? 你確定你有算對...
03/12 21:33, 9F
看很多歷史回測跟自己試算應該是差沒很多，不過都是預測而已
推
03/12 22:48, 1月前 , 10F
假設購買價1000萬，
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03/12 22:48, 1月前 , 11F
新青安貸款8成寬限期5年，
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03/12 22:48, 1月前 , 12F
貸款利率1.775%
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03/12 22:48, 1月前 , 13F
也就是自備款200萬
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03/12 22:48, 1月前 , 14F
+交易成本50萬（仲介費契冷氣家具等）
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03/12 22:48, 1月前 , 15F
總本金付出250萬
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03/12 22:48, 1月前 , 16F
然後出租月租以偏低計算
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03/12 22:48, 1月前 , 17F
月租2萬5，年租30萬，租金總價投報率3%
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03/12 22:48, 1月前 , 18F
每個月房貸利息支出11833元
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03/12 22:48, 1月前 , 19F
每個月收租25000，打9折扣除其餘成本
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03/12 22:48, 1月前 , 20F
以月租22500為保守估計
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03/12 22:48, 1月前 , 21F
22500-11833=10667為每個月淨現金流
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03/12 22:48, 1月前 , 22F
五年下來10667*60月=64萬的淨收入
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03/12 22:48, 1月前 , 23F
然後房價預期漲到1600萬售出
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03/12 22:48, 1月前 , 24F
扣除5%交易成本實收1520萬
03/12 22:48, 24F
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03/12 22:48, 1月前 , 25F
減購屋1000萬再減除50萬當初購屋時成本
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03/12 22:48, 1月前 , 26F
國稅局計算您淨賺470萬
03/12 22:48, 26F
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03/12 22:48, 1月前 , 27F
應繳房地合一稅20%94萬
03/12 22:48, 27F
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03/12 22:48, 1月前 , 28F
則售屋淨利為470萬-94萬+64萬租金收入
03/12 22:48, 28F
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03/12 22:48, 1月前 , 29F
共計440萬淨資產利得
03/12 22:48, 29F
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03/12 22:48, 1月前 , 30F
回收總現金為
03/12 22:48, 30F
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03/12 22:48, 1月前 , 31F
440萬+初期投入250萬=690萬現金
03/12 22:48, 31F
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03/12 22:48, 1月前 , 32F
以初期本金報酬率計算
03/12 22:48, 32F
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03/12 22:48, 1月前 , 33F
投報率為440/250=176%
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03/12 22:48, 1月前 , 34F
年化報酬率為35.2%
03/12 22:48, 34F
大大感謝幫忙算的這麼細，可是我現在是第二戶貸不是新青安貸款啦....貸款條件差很多 捏，況且大大這麼有信心五年可以漲到60%嗎？
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03/12 22:48, 1月前 , 35F
以上是保守估計
03/12 22:48, 35F
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03/12 22:49, 1月前 , 36F
03/12 22:49, 36F
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03/12 22:49, 1月前 , 37F
03/12 22:49, 37F
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03/12 23:00, 1月前 , 38F
我是覺得如果有人對我上面寫的還是看不懂的人
03/12 23:00, 38F
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03/12 23:00, 1月前 , 39F
我是不怎麼相信你投資會賺錢…
03/12 23:00, 39F
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03/12 23:01, 1月前 , 40F
因為我做期貨操盤的時候，年報酬率是100%起跳的
03/12 23:01, 40F
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03/12 23:01, 1月前 , 41F
就算到今年三月了，我股期的本金投報率也到50%了
03/12 23:01, 41F
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03/12 23:02, 1月前 , 42F
但可惜的是…我9成壓在房地產1成在股市
03/12 23:02, 42F
推
03/12 23:04, 1月前 , 43F
樓上5年要從1000漲到1600也太樂觀了吧
03/12 23:04, 43F
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03/12 23:05, 1月前 , 44F
我房地產可以接受的投報率大概是每年30%以上
03/12 23:05, 44F
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03/12 23:05, 1月前 , 45F
原因是它勝在穩定不用煩惱
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03/12 23:05, 1月前 , 46F
不用像期貨會有突發狀況，
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03/12 23:05, 1月前 , 47F
且能預期的未來較準確
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03/12 23:05, 1月前 , 48F
往往能估到明年後年
03/12 23:05, 48F
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03/12 23:05, 1月前 , 49F
倘若對明後年有疑慮，
03/12 23:05, 49F
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03/12 23:05, 1月前 , 50F
則現在開始調整賣他個半年一年的，
03/12 23:05, 50F
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03/12 23:05, 1月前 , 51F
以時間的充裕度完全來得及
03/12 23:05, 51F
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03/12 23:05, 1月前 , 52F
不像股市，現在不停損，未來可能斷頭
03/12 23:05, 52F
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03/12 23:06, 1月前 , 53F
我現在所買的預售，是預期兩年後就要漲50%
03/12 23:06, 53F
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03/12 23:07, 1月前 , 54F
5年漲60%，頂多是尚可接受而已
03/12 23:07, 54F
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03/12 23:07, 1月前 , 55F
明明漲超少的，為什麼你們能認為漲很多？
03/12 23:07, 55F
推
03/12 23:10, 1月前 , 56F
看看NVDA今年就漲多少？兩個多月87%ㄟ
03/12 23:10, 56F
→
03/12 23:10, 1月前 , 57F
美超微更是300%！高房價？我信你個鬼
03/12 23:10, 57F
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03/12 23:10, 1月前 , 58F
03/12 23:10, 58F
推
03/12 23:45, 1月前 , 59F
你是忘了五倍槓桿嗎
03/12 23:45, 59F
當然有考慮，我跟max大大算法差不多，但是預估增值沒他這麼高啦....真的有辦法五年 就漲60%！？
推
03/13 00:56, 1月前 , 60F
Max大 頭份竹南兩房目前行情租不到兩萬五
03/13 00:56, 60F
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03/13 00:56, 1月前 , 61F
1000萬現況也幾乎買不到可以租2萬的兩房了
03/13 00:56, 61F
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03/13 00:58, 1月前 , 62F
除非早一年買
03/13 00:58, 62F
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03/13 00:58, 1月前 , 63F
還有機會撿到8、900左右的昌隆重劃區兩房
03/13 00:58, 63F
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03/13 02:34, 1月前 , 64F
我也想問竹南哪裡1000萬能租2萬5，含不含管理費？
03/13 02:34, 64F
是的，我看竹南二房出租行情都在1.8~2.2萬
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03/13 03:20, 1月前 , 65F
如果我說，我現在這時期
03/13 03:20, 65F
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03/13 03:20, 1月前 , 66F
買平均1000萬的商辦
03/13 03:20, 66F
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03/13 03:20, 1月前 , 67F
能年租48萬，月租4萬，你會不會不信？
03/13 03:20, 67F
拜託大大指點怎麼做到了~~
推
03/13 12:33, 1月前 , 68F
阿巴不會說的，因為他不熟地方區域，他只知道有跌買房有
03/13 12:33, 68F
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03/13 12:33, 1月前 , 69F
開槓桿，買股沒有
03/13 12:33, 69F
※ 編輯: k149h (111.82.174.112 臺灣), 03/13/2024 13:25:46
推
03/15 00:49, 1月前 , 70F
買橋頭～
03/15 00:49, 70F
推
03/16 19:00, 1月前 , 71F
商辦也可以貸8成嗎
03/16 19:00, 71F
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