[請益] 用心請教 ceca 大神

看板home-sale作者 ( PTT使用中 )時間2月前 (2024/02/13 10:27), 2月前編輯推噓12(22推 10噓 42→)
留言74則, 29人參與, 2月前最新討論串1/1
各路神祇，大家好。 小弟是買了房之後，才知道 home-sale 版， 也是現在才認識 ceca 高雄神，增加了我許多的知識面，很感謝。 現在小友，有個問題， 看到 C 大提到，台灣房價，還在低估，不到基本面(在半山腰)， 想請問下，台灣房價的基本面怎麼看？現在又走到山腰的哪個位階？ 謝謝各路英雄好漢。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.141.25.119 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1707791245.A.3F9.html
推
02/13 10:29, 2月前 , 1F
持有成本 vs 租金
02/13 10:29, 1F
再請益下，持有成本跟利率要幾%才到頂？我知道租金抓 2%。 以自己舉例，2000 的房子，頭期 400，出租可以抓幾%？
推
02/13 10:30, 2月前 , 2F
三代薪水才夠供養一間房時就是頂了
02/13 10:30, 2F
明白。那確實距離很遠，我也是自己買的。
推
02/13 10:32, 2月前 , 3F
等那些魯蛇不哀嚎就是頂了
02/13 10:32, 3F
噓
02/13 10:32, 2月前 , 4F
問這什麼空泛的爛問題，自己的功課自己做
02/13 10:32, 4F
哥，消氣，因為許多概念還沒有，很難問尖澀的問題。
噓
02/13 10:46, 2月前 , 5F
.
02/13 10:46, 5F
→
02/13 10:48, 2月前 , 6F
當不再提買房正義而是租房正義時
02/13 10:48, 6F
噓
02/13 10:48, 2月前 , 7F
呵呵～
02/13 10:48, 7F
噓
02/13 10:49, 2月前 , 8F
不噓不行
02/13 10:49, 8F
哥。噓，沒關係。可否多說點，不懂就是不懂，能多問就多問。還在建立概念。
推
02/13 10:53, 2月前 , 9F
來房版不認識ㄚ巴，我只能給你祝福
02/13 10:53, 9F
請問，阿爸是哪位專家？感謝祝福。
噓
02/13 10:58, 2月前 , 10F
安捏喔～
02/13 10:58, 10F
推
02/13 11:01, 2月前 , 11F
持有成本=房貸利率+持有稅 目前約等於2-2.5% 前幾
02/13 11:01, 11F
→
02/13 11:01, 2月前 , 12F
年中南部租金投報大多都是3%以上 收租特化型甚至有
02/13 11:01, 12F
→
02/13 11:01, 2月前 , 13F
5-6%以上 近幾年暴漲 但投報應該大多都還是有2-3%
02/13 11:01, 13F
→
02/13 11:01, 2月前 , 14F
而且租金也在提升中 租金投報-持有成本就是利差 只
02/13 11:01, 14F
→
02/13 11:01, 2月前 , 15F
要利差大於0 房地產基本面就是好的 也就是房價不漲
02/13 11:01, 15F
→
02/13 11:01, 2月前 , 16F
都沒壓力 更何況一般情況租金和房價都會跟隨通膨上
02/13 11:01, 16F
→
02/13 11:01, 2月前 , 17F
升
02/13 11:01, 17F
哥。感謝。結論是，只要租金大於持有成本，基本面就是好的。
噓
02/13 11:01, 2月前 , 18F
房子才1 2千萬 但人民收入2 3百萬 用屁眼想都知道
02/13 11:01, 18F
確實，身邊最差的也有 160。買房沒什壓力。
噓
02/13 11:01, 2月前 , 19F
你問這個要幹嘛？無腦買不需要問
02/13 11:01, 19F
多吸收一些知識。只是買 0050，買到有點無聊。才去買房的。
推
02/13 11:05, 2月前 , 20F
而且目前降息預期很高 升息機率已經近乎為零 一旦
02/13 11:05, 20F
→
02/13 11:05, 2月前 , 21F
降息 利差就會擴大 基本面就會更好 像2020年 房貸1
02/13 11:05, 21F
→
02/13 11:05, 2月前 , 22F
.31% 隨便買個3%產品都有1.69%的利差 單利計算假設
02/13 11:05, 22F
→
02/13 11:05, 2月前 , 23F
房價不變光房租就可以賺3+（1.69*4）=9.76 漲幅都
02/13 11:05, 23F
哥。請教下，3+（1.69*4）=9.76 這條算式，我不懂，能否再解釋下。謝謝。
→
02/13 11:05, 2月前 , 24F
是額外多賺到的
02/13 11:05, 24F
推
02/13 11:16, 2月前 , 25F
因為房貸八成 = 槓桿四倍 報酬率= 租金投報率+（租
02/13 11:16, 25F
→
02/13 11:16, 2月前 , 26F
金投報率-利息）當然這是忽略房價漲幅 持有稅 也用
02/13 11:16, 26F
→
02/13 11:16, 2月前 , 27F
寬限期不還本金來計算 實際上每次還本金都是增加投
02/13 11:16, 27F
→
02/13 11:16, 2月前 , 28F
入資金 就會降低報酬率
02/13 11:16, 28F
→
02/13 11:17, 2月前 , 29F
打錯 投報率=租金投報+（租金投報-利息*槓桿倍數）
02/13 11:17, 29F
→
02/13 11:18, 2月前 , 30F
報酬率=租金投報率+（租金投報率-利息）*4
02/13 11:18, 30F
→
02/13 11:19, 2月前 , 31F
報酬率=租金投報率+利差*槓桿倍數
02/13 11:19, 31F
推
02/13 11:21, 2月前 , 32F
02/13 11:21, 32F
哥。感謝。難怪大家一直說開 5 倍槓桿，光 1.69*4，就比買 0056 好。
推
02/13 11:27, 2月前 , 33F
02/13 11:27, 33F
噓
02/13 11:32, 2月前 , 34F
租金報酬那來的5%，可以不要亂教嗎
02/13 11:32, 34F
這位小友，可否說下你的看法，上述除了租金 5%，算式，看起來沒毛病啊。
推
02/13 11:34, 2月前 , 35F
離香港人的程度一半都還不到 還早得很
02/13 11:34, 35F
推
02/13 11:38, 2月前 , 36F
「若」 看來有人看不懂什麼是假設 而且我上面也是
02/13 11:38, 36F
→
02/13 11:38, 2月前 , 37F
舉3%
02/13 11:38, 37F
→
02/13 11:38, 2月前 , 38F
利率也不是1.8%啊
02/13 11:38, 38F
→
02/13 11:43, 2月前 , 39F
看成調教
02/13 11:43, 39F
→
02/13 11:52, 2月前 , 40F
過年來房板問事、求籤就對了
02/13 11:52, 40F
獲益良多，可能過年後，就去買第二間。我看之前的文章，能貸到七成。
推
02/13 11:53, 2月前 , 41F
台灣到處都是建地、農地，跟香港不能比
02/13 11:53, 41F
推
02/13 13:23, 2月前 , 42F
換個名字買 每個人都可以掛1 一間 ；掛4數間
02/13 13:23, 42F
→
02/13 13:24, 2月前 , 43F
掛1第二間 七成 利率上調；掛1第三間 4成 再上調，皆
02/13 13:24, 43F
→
02/13 13:24, 2月前 , 44F
無寬限期。
02/13 13:24, 44F
可能只能掛自己了，我爸、我媽、我哥，都有一間收租。 這幾天看了文章，等裝潢完後，我想我也出租好了， 本來有想說自住，但還是家裡舒服些(透天)，活動空間大。 至於第二間，就直接走出租，貸七成，對我來說，沒有問題。過完年，就去看。
→
02/13 13:25, 2月前 , 45F
算式沒問題，但數字很有問題，跟現實不符：1. 投報5%，2. 每
02/13 13:25, 45F
→
02/13 13:25, 2月前 , 46F
間都可以貸到75%，以致這個結果推算有問題：投資1000萬可獲
02/13 13:25, 46F
→
02/13 13:25, 2月前 , 47F
利146萬。
02/13 13:25, 47F
→
02/13 13:26, 2月前 , 48F
這不是亂教是什麼
02/13 13:26, 48F
明白。這樣我也知道問題在哪了。感謝。
推
02/13 13:28, 2月前 , 49F
我都直接買土地，跟建商爭鋒你參考看看
02/13 13:28, 49F
兇悍，這就是狼性吧。
推
02/13 13:46, 2月前 , 50F
沒所謂的半山腰，不然大家就不要賣房子等山頂就好，每個區
02/13 13:46, 50F
→
02/13 13:46, 2月前 , 51F
域跟波段自己要能辨識
02/13 13:46, 51F
→
02/13 14:02, 2月前 , 52F
小友是這樣用的嗎？聽起來有夠怪
02/13 14:02, 52F
可以啦。PTT 上都是一家人。
推
02/13 14:33, 2月前 , 53F
人人4000萬買房的時候
02/13 14:33, 53F
噓
02/13 15:05, 2月前 , 54F
……
02/13 15:05, 54F
→
02/13 16:06, 2月前 , 55F
你想這麼多幹嘛？
02/13 16:06, 55F
→
02/13 16:06, 2月前 , 56F
我告訴你 全台灣只有台北市
02/13 16:06, 56F
→
02/13 16:06, 2月前 , 57F
符合市區跟地很小面積
02/13 16:06, 57F
→
02/13 16:06, 2月前 , 58F
其他地區 呵呵 不能說太多 哈哈哈哈
02/13 16:06, 58F
→
02/13 17:17, 2月前 , 59F
......你真的不是來反串的嗎
02/13 17:17, 59F
哥。真不。是過年前買了房，現在才來補課。
噓
02/13 17:18, 2月前 , 60F
何必想這麼多？ 想幹嘛呢？
02/13 17:18, 60F
呵呵，想變成多多龍。你看看他的文章，多麼幸福。
→
02/13 19:25, 2月前 , 61F
土地是死的，人是活的到處流動
02/13 19:25, 61F
明白。但我覺得雙北，上班族群，真的夠龐大。 我上班日搭藍線，都覺得人擠得跟豬圈一樣，所以我只會買捷運線周圍。
→
02/13 20:07, 2月前 , 62F
真要補課先去把西卡的文章爬完。新手友善
02/13 20:07, 62F
有的，這幾天看了快 50 篇。其中收獲最大的就是槓杆的力量 & 借貸的想法。 在以前，我是不會去借貸開槓杆投資的，存股的想法就是用閒錢。 但現在我的觀念變了，借貸才是對的，重點在現金流嗄不嗄的過來。 對房子的想法也一點一點的在改變，想不到跟 ETF 一樣，勝率百分百。
→
02/13 21:50, 2月前 , 63F
房子波動還比etf更低
02/13 21:50, 63F
這種金融商品，難怪每個都想買房。我才接觸房版一個月，就打算買 3 間了。 不過也替年輕人莫哀(小友現在 42)，300、400 不是想拿就拿得出來。 進錯行，基本上就跟買房絕緣，阿門。
推
02/14 05:48, 2月前 , 64F
提升本業收入才是王道
02/14 05:48, 64F
是的。不過本業也講求 CP 值。我目前本業 CP 值非常高，可以說是做身體健康的。 大概會一路做到退休，薪水大概也就這樣了。
推
02/14 07:58, 2月前 , 65F
相信CECA大神是沒啥問題，但風險控管要自己做好
02/14 07:58, 65F
→
02/14 07:58, 2月前 , 66F
槓桿開好也要注意背後面的風險~~~
02/14 07:58, 66F
→
02/14 07:59, 2月前 , 67F
另外你的問題，搜一下CECA大的文章大多有提到吧
02/14 07:59, 67F
營收自付，成年人了，會對自己的選擇負責。感謝。
→
02/14 08:53, 2月前 , 68F
西卡至少有五百篇可爬吧XDDDDD我爬到當小說在看了
02/14 08:53, 68F
→
02/14 08:53, 2月前 , 69F
看完你很多問題就懂了
02/14 08:53, 69F
我追 C 大，順便追一些有意思的題材，滿有趣的。
推
02/14 13:52, 2月前 , 70F
房版真是每天必追好劇，謝謝各路高手^^
02/14 13:52, 70F
推
02/14 16:47, 2月前 , 71F
想問cp高的職業是哪方面xddd
02/14 16:47, 71F
這位小弟兄。我在雙北，工作是軟韌(內容是寫 Code)，科技業的外商，CP 值很高， 雖然上下班要打卡，但不用加班，2023 年，我一天班都沒加過，然後月薪 18(13個月)。 尤其現在有 ChatGPT & Github Copliot，造輪子的事，我都交給 AI， 我只負責 review 邏輯是否正確。現在一天，專心在工作上只有四小時， 你可以算算看時薪有多高，CP 值真的沒話說。 不過我也只待過 2 間公司(都是外商)，第 1 間，剛畢業起薪 12(也是 13個月)， 這間就有壓力，剛畢業什麼都不會，就只能下班自己補課，但撐過 2 年就倒吃甘蔗， 跟買房有異曲同工之妙，就是要撐過前期，後面就可以享受果實，共勉之。 ※ 編輯: usingPTT (220.141.25.119 臺灣), 02/14/2024 18:10:45
推
02/14 22:40, 2月前 , 72F
ceca也沒多神啦 他看其他縣市也不見得會比那些在地人
02/14 22:40, 72F
→
02/14 22:40, 2月前 , 73F
準 自己多去市場走跳最準
02/14 22:40, 73F
推
02/15 00:31, 2月前 , 74F
高雄薪水買不起台北房子
02/15 00:31, 74F
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