[請益] 單身第二間投資覺得很難賺

看板home-sale作者 (Ethan)時間3月前 (2024/01/13 14:52), 3月前編輯推噓25(29推 4噓 27→)
留言60則, 26人參與, 3月前最新討論串1/1
小弟單身，不想名子掛家人底下(長輩煞太強，工作11年每次勸退我再緩緩，然後本來想 買的那間就漲超過1000萬了@@)，長期都是股市收益非常穩定(除了疫情爆發那年)，去年 十一月中房價恐慌症發作開始看房，參考CECA大的文章在十二月上旬已經購入第一間高雄 大學三房(叫我楠梓漢)。 最近有設想在挑低總價的一間當作投資(考量因素，版上各位前輩都分享過，如果一換一 ，本業沒有暴漲的情況下，大多蛋白換蛋殼，很少有人可以成功往蛋黃區前進，然後還買 更大間的)，所以策略上想說如果蛋白區兩間，都有賺到漲幅，抓持有超過五年，同時脫 手的話，感覺有機會往蛋黃區插旗。 有試算一下315萬放股市跟去房市(總價1048萬)，分別預期的報酬狀態。 房市: 高雄高鐵站前兩房機上 機械車位1.8坪 建物24.31坪 第二間房七成貸款 1048萬總價五年成本預估: 0.3X12X5=18萬(管理費) 0.022X734X5=80.74萬(利息) 30萬(規費五年房屋稅地價稅) 冷氣基本家具40萬 累積成本: 1,216.74 假設1400萬出售成功 車建(26.11)攤平坪價: 入手:1048/26.11=40.13 脫手:1400/26.11=53.6 仲介費估計56萬 1400-1048(成本)-12(契稅)-56(仲介)=284 284計算20%房地合一稅估計56.8萬 1400-1216.74-56-56.8=70.46(實際收益) (有出租抓一個月租金兩萬x12x5=120萬) =190.46 ................. 股市: 315萬頭期轉股市 質押放大後可變為504萬 504X0.07X5=176.4(股票利息) 189X0.0215X5=20.3175(股票貸款利息) 201.6X0.2X5=17.64(所得稅) 176.4-20.3175-17.64=138.4425 ................ 結論: 1.一定要出租，沒有出租的收益狀況真的很悲劇。 2.高鐵左營站前一坪漲到54萬是否可能，這點我有點心虛，感覺要再去找基期比較低的區 塊操作比較適合? 3.覺得沒親人可以掛名的情況下，第二間的投資已漸漸失去優勢,還是有享受到槓桿的報 酬加成，但效果沒那麼好了。 4.上述推論正確，房市可以多賺50萬。 附註:股票投資抓一年收益7%，未考慮複利操作等細節，所列條件可能有缺陷，請多包涵 。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.170.203.132 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1705128733.A.96B.html
推
01/13 14:57, 3月前 , 1F
買房看重的是房子增貸入股
01/13 14:57, 1F
→
01/13 14:58, 3月前 , 2F
一直重複操作從銀行套現出來
01/13 14:58, 2F
→
01/13 14:59, 3月前 , 3F
難賺超過三間就不如買股票etf質押何況現在美債很香
01/13 14:59, 3F
推
01/13 15:00, 3月前 , 4F
房子方面，用315萬算最後賺190嗎
01/13 15:00, 4F
沒錯（有出租的話）
→
01/13 15:03, 3月前 , 5F
有外商工程師 700多萬青埔買2間 租2萬8
01/13 15:03, 5F
→
01/13 15:03, 3月前 , 6F
之後歐又買1100萬
01/13 15:03, 6F
推
01/13 15:05, 3月前 , 7F
股票有保證每年都7%.會不會賺股利賠價差
01/13 15:05, 7F
不敢保證，但我這11年都這樣…
推
01/13 15:12, 3月前 , 8F
難的是房地合一稅吧
01/13 15:12, 8F
→
01/13 15:13, 3月前 , 9F
不掛自己名下用自用住宅的稅率實在很重
01/13 15:13, 9F
推
01/13 15:15, 3月前 , 10F
如果賺到股利7%.又每隻都賺到價差.那就股票拉.全歐印就好
01/13 15:15, 10F
→
01/13 15:15, 3月前 , 11F
省去租人的空窗期跟麻煩鳥事.
01/13 15:15, 11F
推
01/13 15:22, 3月前 , 12F
出租還要面對房客 萬一房客在房子裡自殺 你就損失慘重
01/13 15:22, 12F
→
01/13 15:22, 3月前 , 13F
買股債etf股息自動進戶頭
01/13 15:22, 13F
推
01/13 15:23, 3月前 , 14F
還敢投資第二間喔
01/13 15:23, 14F
推
01/13 15:26, 3月前 , 15F
推認真算
01/13 15:26, 15F
→
01/13 15:27, 3月前 , 16F
還有買房服務費沒有算
01/13 15:27, 16F
這個假設是新屋，契稅有列了喔
推
01/13 15:30, 3月前 , 17F
股票上限大，房地產就是穩
01/13 15:30, 17F
推
01/13 15:31, 3月前 , 18F
別想太多了，人算不如天算，知足常樂
01/13 15:31, 18F
→
01/13 15:32, 3月前 , 19F
另，國稅局可不是吃素的，請爬文
01/13 15:32, 19F
大大是指家人掛名這個操作也不可能，還是說房租繳稅我忘了列上呢？
噓
01/13 15:36, 3月前 , 20F
出租藥管理 很煩
01/13 15:36, 20F
推
01/13 15:42, 3月前 , 21F
股票抓7%我覺得有點保守
01/13 15:42, 21F
我不想抓太高，不然拓海沒當成，變成填海。
推
01/13 16:02, 3月前 , 22F
看完覺得股市簡單，且股市未算資本利得潛力很大
01/13 16:02, 22F
推
01/13 16:07, 3月前 , 23F
機械車位屋 漲幅多少 好賣嗎？
01/13 16:07, 23F
同個案子，平面車位的話，變成28坪（建商限定）1270萬，試算脫手價格可能要1500-160 0，私心覺得更難脫手。
推
01/13 16:11, 3月前 , 24F
不如買兩間五百萬的廢墟，穩穩租個18K
01/13 16:11, 24F
推
01/13 16:18, 3月前 , 25F
那為啥一堆人還是想買房,不歐印7%以上股票?隨便都7%
01/13 16:18, 25F
所以才在房版問大大們，小弟一定有看錯的@@
推
01/13 16:25, 3月前 , 26F
你租金投報率抓那麼低，收益當然少，
01/13 16:25, 26F
→
01/13 16:25, 3月前 , 27F
如果4%來說5年可以多收100萬以上，
01/13 16:25, 27F
→
01/13 16:25, 3月前 , 28F
中南部4%算是很簡單的標準。
01/13 16:25, 28F
→
01/13 16:26, 3月前 , 29F
*投報 4%+
01/13 16:26, 29F
推
01/13 16:39, 3月前 , 30F
1048的4%要租到3.3萬，不太可能
01/13 16:39, 30F
推
01/13 16:40, 3月前 , 31F
一千萬有二萬多就要偷笑.這是要漂亮裝潢才有喔
01/13 16:40, 31F
剛看到一個買1700想租2萬9的…
→
01/13 16:41, 3月前 , 32F
現在裝潢超級貴.沒啥東西就五十萬了
01/13 16:41, 32F
→
01/13 16:46, 3月前 , 33F
適合的收租件自己挑，
01/13 16:46, 33F
→
01/13 16:46, 3月前 , 34F
買新房子出租本來就不是正常的操作。
01/13 16:46, 34F
→
01/13 16:48, 3月前 , 35F
板上有人把新成屋當收租主力的操作嗎？
01/13 16:48, 35F
推
01/13 16:53, 3月前 , 36F
求穩定股票7%標的…?債只有4～5%
01/13 16:53, 36F
推
01/13 17:12, 3月前 , 37F
股利7%.但折價差10%你要嘛?
01/13 17:12, 37F
沒人能保證未來，就理性討論吧
噓
01/13 17:13, 3月前 , 38F
通通賣掉沒煩惱zzzzzz
01/13 17:13, 38F
推
01/13 17:15, 3月前 , 39F
股利也會跟著通膨漲 真的躺著賺
01/13 17:15, 39F
→
01/13 17:38, 3月前 , 40F
會買ETF那股房都可以 古時候是沒ETF只能買個股那就
01/13 17:38, 40F
→
01/13 17:39, 3月前 , 41F
是自殺 那只能買房
01/13 17:39, 41F
推
01/13 17:52, 3月前 , 42F
股票好省心 已經打算目前房子賣掉後放股票租房了 房貸利息
01/13 17:52, 42F
→
01/13 17:52, 3月前 , 43F
算了嗎台灣利息都不漲嗎這邊快7%了
01/13 17:52, 43F
大大在對面嗎？
推
01/13 17:55, 3月前 , 44F
房子很麻煩租客囉哩八嗦萬一給你個自殺變凶宅哭都哭不出
01/13 17:55, 44F
→
01/13 17:55, 3月前 , 45F
來
01/13 17:55, 45F
→
01/13 17:55, 3月前 , 46F
每個禮拜修理清潔累死人 每天都想賣掉算了
01/13 17:55, 46F
→
01/13 17:57, 3月前 , 47F
便宜價格又想帝寶裝潢服務
01/13 17:57, 47F
推
01/13 18:29, 3月前 , 48F
其實買房就是看你對這地點的展望到哪裡,如果你相信漲
01/13 18:29, 48F
→
01/13 18:30, 3月前 , 49F
跟股票一樣,東哥遊艇噴到五百.也沒人知道.所以各有優點
01/13 18:30, 49F
→
01/13 18:31, 3月前 , 50F
相信這地方未來會噴會漲.那就買.只是股票買賣比較容易
01/13 18:31, 50F
可能就是要找基期低，坪數更大的，需要打平的漲幅才不會這麼高
推
01/13 20:16, 3月前 , 51F
股票不要股利 也有內建槓桿的正2不會斷頭 只要熬得住
01/13 20:16, 51F
→
01/13 20:16, 3月前 , 52F
下跌段 其實一直抱著就好
01/13 20:16, 52F
推
01/13 20:42, 3月前 , 53F
大家說的正二是台股嗎? 好像在推文裡瞄到過目前不適合加碼
01/13 20:42, 53F
→
01/13 20:42, 3月前 , 54F
正二?
01/13 20:42, 54F
推
01/13 21:15, 3月前 , 55F
看坪數敘述 應該是X琴26
01/13 21:15, 55F
單純設定價位討論，沒特別暗示，如果相同，只是巧合喔。 ※ 編輯: Ethan79 (111.253.180.106 臺灣), 01/13/2024 22:55:46
推
01/14 00:39, 3月前 , 56F
股票比較簡單，全部都可以鑑盤操作
01/14 00:39, 56F
推
01/14 04:25, 3月前 , 57F
回36F,可買104,我股板來踢館的,作者提到7%股比房好很多
01/14 04:25, 57F
噓
01/14 14:12, 3月前 , 58F
現在還有一千初的喔 住南部真好
01/14 14:12, 58F
噓
01/15 02:18, 3月前 , 59F
拜託你不要買，我感覺你像FOMO的反指標，不要做多害人
01/15 02:18, 59F
→
01/15 02:18, 3月前 , 60F
好嗎，有一個札克翻多已經很抖了= =
01/15 02:18, 60F
認真說，完全不知道你在講什麼… ※ 編輯: Ethan79 (223.138.99.18 臺灣), 01/15/2024 16:28:29
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