[閒聊] 短期買賣跟長期持有，報酬高低?

看板home-sale作者 (oo)時間4月前 (2023/12/22 23:07), 編輯推噓8(8推 0噓 25→)
留言33則, 9人參與, 4月前最新討論串1/1
跟股票有點類似，短期買賣看起來可以快速獲利， 但是短期交易成本很高，以及可能會有沒有好標的空窗期資金閒置， 所以長期來看不一定打得贏長期持有。 如同當沖可能最後輸給無腦買0050 甚至短期買賣的賣價如果不漂亮，一年內的報酬率可能還打不贏出租。 以一間500萬的中古屋為例，來比較短期買賣跟長期持有的勝敗 1.短期買賣 房地產短期買賣，翻修中古屋再賣掉， 500萬的老屋，假如頭期款150萬，翻修費用150萬，賣800萬。 扣掉買賣仲介費約20萬、45%房地合一稅約75萬等交易成本，最後的獲利大概剩60萬。 成本是投入的資金頭:期款+翻修費共300萬 這樣買賣操作一次，報酬率約60/300= 20% 而由於缺工問題，中古屋整個翻修完成大概也要抓3~6個月。 加上買房找標的、賣房的銷售時間，這一筆資金一年頂多操作一棟房子買賣就差不多了。 因此年報酬率20% 2. 出租持有 用150萬頭期款 買500萬的房子直接出租，每月1萬， 年收租金12萬，12/150 租金約報酬率8% 另假設房價每年趨勢成長5%。500萬的房子，1年後房價增加25萬。 25/150 房價漲價報酬率16% 租金報酬率8%+ 房價成長報酬率16%= 24% 年報酬率24% 看起來出租持有，很有可能報酬率不會輸短期買賣? 大家怎麼看? -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.9.34.82 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1703257668.A.41A.html
推
12/22 23:23, 4月前 , 1F
我也在想週轉率獲利高？還是存房獲利高？只能請有實際操
12/22 23:23, 1F
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12/22 23:23, 4月前 , 2F
作過的人現身說法
12/22 23:23, 2F
推
12/22 23:25, 4月前 , 3F
租金要扣利息算投報比較精確，粗算是比較好記
12/22 23:25, 3F
推
12/22 23:31, 4月前 , 4F
每個時期都不一樣，你很難說1. 2.哪個比較好
12/22 23:31, 4F
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12/22 23:33, 4月前 , 5F
1.的門檻在於工班跟交易成本高
12/22 23:33, 5F
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12/22 23:33, 4月前 , 6F
2.的問題在於管理跟租金投報不如預期
12/22 23:33, 6F
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12/22 23:34, 4月前 , 7F
你這樣比是不可能比出來的，
12/22 23:34, 7F
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12/22 23:34, 4月前 , 8F
因為每一個案子的利潤都是個案，
12/22 23:34, 8F
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12/22 23:34, 4月前 , 9F
永遠不可能重複。
12/22 23:34, 9F
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12/22 23:58, 4月前 , 10F
第一個狀況，你要真的賣得到800萬，買家也看得到你
12/22 23:58, 10F
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12/22 23:58, 4月前 , 11F
實價登錄的成本，要他們願意多花這300萬買你整理好
12/22 23:58, 11F
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12/22 23:58, 4月前 , 12F
的房子。
12/22 23:58, 12F
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12/22 23:58, 4月前 , 13F
賣不到這個價，沒算好就賠錢了
12/22 23:58, 13F
推
12/23 02:01, 4月前 , 14F
沒法比 本身兩個就不同類型的物件
12/23 02:01, 14F
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12/23 02:02, 4月前 , 15F
但你硬要說的我覺得A的投報是會高一點的 只要你眼光精
12/23 02:02, 15F
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12/23 02:02, 4月前 , 16F
準
12/23 02:02, 16F
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12/23 02:03, 4月前 , 17F
B則是穩定 有很多參考因素可以避免踩雷
12/23 02:03, 17F
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12/23 02:04, 4月前 , 18F
但因為不是同一類型同一社區甚至同一區域 所以還存在
12/23 02:04, 18F
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12/23 02:04, 4月前 , 19F
很多變數
12/23 02:04, 19F
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12/23 02:05, 4月前 , 20F
我是從A轉B 但是是政策跟財務規劃的考量
12/23 02:05, 20F
推
12/23 02:54, 4月前 , 21F
請教一下 ，情境1的房地合一稅不是135萬嗎？
12/23 02:54, 21F
推
12/23 04:34, 4月前 , 22F
房地合一有可以認列的成本 淨利才乘以稅率
12/23 04:34, 22F
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12/23 04:35, 4月前 , 23F
而不是差價乘以稅率
12/23 04:35, 23F
推
12/23 04:37, 4月前 , 24F
情境二的部分是還有資金成本跟持有成本沒去算
12/23 04:37, 24F
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12/23 04:38, 4月前 , 25F
我發現原po是用12 我自己莫名換成AB了 哈哈哈
12/23 04:38, 25F
推
12/23 06:52, 4月前 , 26F
你這問題我其實也有算過
12/23 06:52, 26F
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12/23 06:52, 4月前 , 27F
到底出租好還是短期買賣好
12/23 06:52, 27F
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12/23 06:53, 4月前 , 28F
一般人，只99%的人，沒辦法看現在漲幅線在哪裡
12/23 06:53, 28F
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12/23 06:53, 4月前 , 29F
還是無腦出租好
12/23 06:53, 29F
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12/23 10:07, 4月前 , 30F
你還沒算房貸利息吧，另外以你的算法那是第一年的投報率，
12/23 10:07, 30F
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12/23 10:07, 4月前 , 31F
隨著你一年一年還房貸，你的成本會疊加，投報率會變低
12/23 10:07, 31F
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12/23 18:28, 4月前 , 32F
每個地點不一樣啊 你台北的話當然翻修短進短出，台北有
12/23 18:28, 32F
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12/23 18:28, 4月前 , 33F
沒有長期持有的條件。啊A7的話當然是放個幾年順便收下租
12/23 18:28, 33F
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