[心得] 先買房？先買股？用買房的現金流投資！

看板home-sale作者zarty (拉堤)時間6月前 (2023/12/09 17:03)推噓10(13推 3噓 27→)

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https://i.imgur.com/tOTEJDF.jpg

以大多數我們7-8年級這一批的朋友，一般平凡小資族，工作幾年辛苦存到200萬，且人生也開始面臨轉捩點時，這筆錢買房/投資該怎麼做決定？首先最大的結論是：若有居住的剛性需求，你就買房，計算上租房的租金還是遠大於利息的。若有可用於投資的閒錢，在<合理且合法>的情況下，數學分析怎麼投資效益最高？【設定參數】 1.初始金額：200萬 (以工作幾年存下200萬開始討論) 2.房價漲幅：通膨2%計算 (抓保守跟通膨一樣2%就好，這幾年比較誇張都有10%以上) 3.金融商品：股利5%，重覆投入計算複利 (抓保守5%就好，5%以上的股息產品絕對不難) 4.薪水存入：每月存1萬，年存12萬計算 (每個月存下1萬就好，存不到就...) 5.房租淨收入：每月租金淨收入1萬，年存12萬計算 (200萬頭期款可以買一間約千萬的房，出租後，淨收入是租金收入扣除利息.管理費.雜項等，細節計算方式可內洽交流) 我們各項參數都儘量抓貼進實情，且都抓很保守，像是房價漲幅、股利率、房租淨收入等，這幾年穩定操作應該都遠遠不止設定值。【分析過程】操作方式1-純金融投資(洽表格1) 起始資金200萬，每年薪資投入12萬，設定5%股息再投入，10年後總資產484萬。 https://i.imgur.com/9j0KsyL.jpg

操作方式2-先買房+金融投資(洽表格2) 200萬先買房，每年薪資投入12萬+房租淨收入12萬，共24萬，5%股利息，再投入複利，10年後含房子增值總資產736萬。 https://i.imgur.com/CVlsodA.jpg

【結論】存到第一桶金後： 1.純金融投資，繼續利用時間複利，有存錢很棒 2.如果進房地產轉一圈，用租金加薪水存錢複利，累積資產最保守也比單純投資多50%以上，普遍都超過兩倍。中間差在哪呢？ <就是爽收10年租金後 + 房子還增值219萬所累積起來的> －　－　－當然啦，進房地產轉一圈多麻煩。從源頭-要信用評估、挑什麼房好租會漲、買房流程、整理房子到迎合租賃市場、帶看、挑租客、而後管理租客、房子的維護修繕、退租處理、最後怎麼獲利了解。再進階-如何利用房產的增值、金融資產怎麼挑、如何去使用更多的槓桿資金(貸款、房子增貸、股票質借)...等。不過，投資就是這樣，本來就一定要多學習、要做功課。我都跟客戶說：投資如果怕風險，想東想西又嫌麻煩，那我們幹嘛在這裡討論這麼辛苦，錢存銀行就好啦。為了幫客戶賺取超額利潤，所以我很努力啊！－　－　－至於為什麼是上集，因為已經構思了更精彩的下集，誰要10年才存700多萬？下篇-這三年存下千萬的數學分享嘍！ -- Sent from nPTT on my iPhone 14 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.117.0.18 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1702112599.A.1DF.html

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rabinson

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rabinson

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testPtt

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