Re: [請益] 台中 北區 炒不太起來 求解惑
※ 引述《kerorokk (keroro_kk)》之銘言：
: 最近在看市區的房子，想用新青安買間來投資，等5年後再賣出，剛好再賺一波漲幅。
: 目前鎖定烏日、大北屯、南區，主要這三區是因為還是有40萬/坪以內，甚至30萬左右的
: 。
: 當然西屯、南屯、西區，如果有好物件一定是首選的～
你自己都比較喜歡這三個地區了，所以市場上其他人也是最喜歡這邊阿
: 但我發現現在連太平、東區，基本盤都站穩40左右了，北區竟然相對單價都還比較便宜，
: 親親戲院那附近雖然市區、市容較老舊，但其實去哪都比太平還近，生活機能也比較好，
: 加上其實有中國醫或中友百貨，但價錢卻炒不太起來滿奇妙的。如果是我一定秒選北區，
: 勝過於太平啊！
就如同我在推文講的：太多人過度放大機能的重要性
漲不起來的地方就是在這個時間點他「沒那麼好」
這個好不好是一個地區全面性的評價，當然任何地方都可以舉出優點
只是就全面性的狀況來看，他相比市區其他區就是沒這麼好
他如果有，他就會貴，跟西屯南屯一樣
每天成千上萬的人在看房子，大家都走寶，就我獨具慧眼，買在便宜
我個人是不會有這種想法
價格炒不起來不奇妙，就是因為市場接受度不高，而且未來也看不到很強烈成長性
這是市場呈現出來的結果，不是版上誰在看衰還怎樣
當然你說跟太平比你現在會秒選北區，是阿
「所以北區現在比太平貴」阿
比中古屋，很多人說不定捏一點或是屋齡願意多加個幾年就去西區、南屯、西屯
比預售新屋，50萬/坪我個人會直接去機捷，5X萬甚至可以進去14期品牌力比較弱的建商
這些地方才是北區的對手(價格差不多)，而不是太平
: 即便有74，如果尖峰時段，其實塞到爆，並沒有什麼太大優勢，如果要買太平，那我不如
: 買太原路、廍子路那附近，單價總價7～900都有，環境還更清幽，入手單價又更便宜，看
: 漲空間更大？
: 有大大能稍微幫我解惑一下，為什麼北區雖然是老市區，卻比不上其他其他區，單價可說
: 市區內數一數二低的了，比南區，現在熱的東區，單坪都還能再低個1.2萬。
: 舉例：微笑世紀柏悅特區 單坪30萬
要舉出原因說明，只看「區域」範圍都太大
以你舉的例子來講，一句建商差可能就結案了
北區的範圍很大
你說的親親戲院旁邊是北區
旱溪旁邊也有北區
靠近科博館英才路上也是北區
中清路一直下去快要接近文心路捷運也是北區
說北區低
6年屋惠宇清朗表示：？
準備要賣的惠宇上峰表示：？
賣了好幾筆6X萬/坪的亞昕表示：？
近中國醫的達麗冶翠：漲很多了阿還要繼續補漲嗎？
大慶站旁邊的南區跟忠孝路裡面的南區那個價錢也是天跟地
嶺東南屯跟八期南屯也是差很多
親親北區與其問為什麼相對低，不如問他哪一點很好可以讓他往上爬
目前看很多人提的理由，其他地區也具備同樣條件可以取代
機能
整個74內哪裡沒機能，就算真的比較偏，摩托車多騎5分鐘就什麼都有
況且除了炒飯炒麵水餃，一堆東西網路買買就好了直接送到你家
他確實有機能有學區，但其他地方也有
交通
每天都有人講74塞，講的好像74塞的時候整個市區一路大順暢
尖峰時段下班時間文心路忠明路中港路中清路每條都滿滿滿
所以塞車的時間還是要跟大家一起塞
但非尖峰時段人家有74你沒有
成長性
要說空地，沒有，不像有重劃的地區有足夠的燃料去燃燒
要說新建設，沒有
缺點不說了
所以總體來說，親親北區地區只能等其他地區拉抬補漲
但以投資角度來看，幹嘛不選擇拿著武器可以主動往前衝的小將
而去選擇一個需要人家拖著往前走的老兵
擔心衝在前頭的容易死，我還擔心沒人拉的時候該怎麼辦呢
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.175.210 (臺灣)
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學區、附近環境這種東西砸錢就有了
真的這麼重視一坪+10萬換到更好的地方去
錢花得比較少，還樣樣比人家好，會有這種事？
答案就是沒有這種事
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要投資當然選空地多的
而且 空地少 = 開發早 = 環境複雜
不過這要說這是機能好，我也沒有話說
※ 編輯: ttyy (49.216.175.210 臺灣), 12/04/2023 11:06:27
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每次講這邊都有人要提這件事
112年下半年實登成交平均大約46萬/坪
108年我算有人入場27萬/坪好了(我已經抓很低了)
整個大約賺1.7倍，這個在台中108年入場中的案子，確實也算是成績不錯
但108年入場台中預售，有賺1.6~1.8倍的案子，在整個大台中「也不少間」
在108年入場2X萬的案子，幾乎都有這個程度的績效或是相去不遠
他有賺沒錯，但那是環境影響居多，不是這個案子或地區比其他間厲害
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L大...同時間機捷被嘲笑成怎樣，版上都還有文可以翻，烏日夢幻城還燒起來呢XD
平心而論，我開車經過那邊對於順天的退縮，也很驚嘆覺得很棒
在那個區域確實一支獨秀，如果有人買了有賺我相信大家都是真心祝福，又不是魯空
不過你說4年前他被詬病的是小環境，4年後的現在當然也一樣
符合個人需求自住，買阿，為什麼不
但你要說這個小區域能夠階級翻轉，跨越到比中清路北區好、綠園道北區好
從客觀條件上來看相對比較困難而已
那當然在這樣的前提下，你說現在進去買這邊新成屋等補漲
很多人會覺得相對比較不好賺不如做其他選擇
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Lucky大講到另一個層面，很多案子看起來沒漲是實登沒交易紀錄
沒交易紀錄不是賣不掉，是持有者根本捨不得賣
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講大有點不好意思，只是個人的想法
我自認我台中預售大部分區域真的很熟，但中古屋的脈絡確實不如其他大大
也可以問看看盒盒的想法
以烏日來講，我只選擇「烏日高鐵站前」而不考慮烏日高鐵特區
為什麼會選擇這邊我是可以講出一些理由，當然很多人不看好的理由我覺得也沒說錯
但是一個地方會不會漲，是看他「有沒有符合會漲價的條件，有就會漲」
而不是他「有很多缺點，所以他不會漲」
烏日高鐵有很多缺點我完全認同，被切割我也完全認同，但不代表他不會漲價
以我踏進去的時間點來看，現在是已經有漲不少所以事後講有點馬後炮
我個人看好捷運，討厭鐵皮屋所以只看重劃
而機捷跟烏日高鐵站前是台中有重劃+捷運
這兩個條件裡面「最便宜的」
所以我認為這些地方當完成開發後可以完成區域位階的翻轉
娛樂城也是一個利多，當然現在很多人酸不會蓋，蓋了沒用之類的
但真的動工這周遭建商就是又有一個新理由調價，這不就漲了
並且烏日高鐵日後還有地
達麗對面那一片停車場地目跟達麗是一樣的
旁邊那個大華接待中心一堆買達麗東面的還怕他蓋勒
大華隔壁那一塊地更大
有沒有可能蓋？全部都有
有話題、有地、有後續建商會推案(登陽還有第三案勒)
日後有大商場、有小商場、有商辦
有高鐵、有捷運、近捷運新屋最便宜
為什麼不選？
嶺東嚴格來說也符合這些條件，他有地，有話題，所以他也會漲
但相比之下，他比較沒這麼吸引人
但如果嶺東跟烏日高鐵特區比，可能就有得比了
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盒盒~~我指的有武器可以往前衝的是指具備「自己炒自己」能力的地區
台中機捷可以啊，抵費地又賣一波，登陽惠宇還有地，繼續衝高勒
太平新光也可以啊，價格這麼低，要說會補漲也要看這種跟市區價差大的吧
烏日高鐵也可以啊，達麗大華戶數多還在自己慢慢拉價勒現在站前登陽都拉到50在賣了
又不是一定要創整個台中最貴才是帶頭往前衝的
當然你說的水湳、14期都符合自己來的條件
所以如果想自住，我個人也是力推阿，不然雙橡園4117賣得這麼給力？
只是講投資，我個人不看好水湳14期純投資價值阿，要自住兼投資倒是很可以
親家中央公園，建商評價不好說，80幾萬成本這麼高，還推超小坪數才造就高單價
這地點親家推中大坪數禁不禁得起考驗還是問號勒
買兩間太平 or 嶺東勝美，從40萬漲到50萬，親家中央公園要從80萬漲到100萬
才賺一樣的錢耶
買這間投資幹嘛，自住角度看規劃還不怎樣
我要買我是會去買13期啦，我個人認為自住最爽的地方，還會漲，這大家在瘋14期的時候
我就一直這樣堅持了
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偷偷說，這案應該賣破120戶了，全部也就17X戶放到成屋慢慢賣也無所謂...
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F大也是經手很多間，知道您經驗很豐富啦
阿衝前面就是有看準的人賺得會遠比補漲賺得還多很多....
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台中再上去就新北，說實話台中跟新北還有滿大落差
台中現在14期開到70萬都還沒站很穩了，這還是要精銳以上才有7開頭呢
這價格去新北還只能買第二環頭前重劃區的寶佳，還只有環狀線沒地下捷運
台中要碰到上面的還有一段啦
※ 編輯: ttyy (49.216.175.210 臺灣), 12/04/2023 17:41:59
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你現在進去水湳保證穩賺不賠，所以你想要自住可以進去，未來變尊爵不凡水湳人
要純投資就是成本太高，我會選比較便宜的地方賺得不會比較少還比較輕鬆
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完全認同F大說得阿，所以才一直不斷強調有想「自住」就可以進去這些地方
因為這些地方都還有地還有案還有建設，價格再漲上去是必然的結果
越晚買越貴，早點進去
人家問你住哪
「我住14期阿，漢神百貨旁邊」
「我就住中央公園旁邊，走一下就到了」
「我住13期，豐樂公園再下去一點點那你知道嗎？」
等這些地方8~90，誰會知道你才買5~60？
這些低密度的地方以後還一堆建商都規劃宜居建築，全部搭配宜居陽台綠化
就是給小朋友「用看得」都覺得這裡很高級，哪需要查什麼實登才有感
當然這些都是以自住為前提下去做的規劃
未來都是在這邊，但是純投資真的不考慮，投報通常比較差
※ 編輯: ttyy (49.216.175.210 臺灣), 12/04/2023 18:14:23
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