Re: [新聞] 「新光中山大樓樓層」 總價72億標出

看板home-sale作者 (lalalo)時間11月前 (2023/06/03 15:28), 11月前編輯推噓6(6推 0噓 53→)
留言59則, 9人參與, 11月前最新討論串2/5 (看更多)
: : 眉頭一皺，因為長期有追蹤新光R1的新聞，而且數年前有間接朋友邀約進去 : 後來評估覺得有風險，不是投報風險，而是要清算一檔百億級REITs， : 會是一個法規上的挑戰與冒險，當然募資金額蠻大，我就推掉。 : 搞了幾年下來，結果去年成功清算，今年開始拍賣資產池裡的各項物件 : 新光中山大樓是昨天開標，未來幾個禮拜會陸續開更多R1裡面的資產 : 如過溢價率維持5%，我算了一下估算，很粗略 : 槓桿前至少ROE 48% IRR 9.7% 五年 : 槓桿六成至少後ROE 104% IRR 20.7% 五年 : 不過都是粗估啦 很多成本價和費用用不會計算到 : 而且也是要看幾個禮拜後這幾個物件的溢價行情如何 : 相關計算如下 : https://imgur.com/9WJj6fq
: https://imgur.com/GFtGCqE
: https://imgur.com/yNmfLvJ
: 以上 昨天台南新光三越中山店開標啦 順利以底價拍出去 沒有溢價 不是中西區的新光新天地 是中山路那家舊的 買家是另一個REITs樂富一號 不是京城銀 不是京城銀 不是京城銀 京城銀是受託管理機構 買家是樂富一號 這一個新光R1清算案是商業不動產槓桿收購 教科書，七八年前就在募資了，目標是拿下主導權，趕走新光，清算結束這擋REITs 很冒險，但報酬也大，最後也成功了 去年市場派拿下來，馬上開受益人大會決議 清算並公開標售所有資產 非常經典的槓桿收購，至於潛在報酬我放在上面 中間牽扯到太多金主和和背後利益我不講 只能說厲害啦 重頭戲是天母新光傑仕堡，可能是今年最大的 商業不動產成交 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.163.214.34 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1685777308.A.755.html
推
06/03 15:36, 11月前 , 1F
推~
06/03 15:36, 1F
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.214.34 臺灣), 06/03/2023 15:38:14
推
06/03 15:58, 11月前 , 2F
小弟資質駑鈍 意思是現在買還可以享受到清算後的利益嗎xd
06/03 15:58, 2F
→
06/03 16:02, 11月前 , 3F
是，處分利益會分配出來或再投資不動產
06/03 16:02, 3F
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06/03 16:02, 11月前 , 4F
看之後管理機構與受益人的決議
06/03 16:02, 4F
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06/03 16:03, 11月前 , 5F
等於是賣完後，三百億在手上
06/03 16:03, 5F
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06/03 16:03, 11月前 , 6F
要再投資或分配出去給股民
06/03 16:03, 6F
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06/03 16:04, 11月前 , 7F
另要買的話，新光R1已改名樂華一號
06/03 16:04, 7F
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06/03 16:09, 11月前 , 8F
新光一號持有標的都是2015之前 應該沒有房地合一稅?
06/03 16:09, 8F
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06/03 16:10, 11月前 , 9F
Reits也不是營利事業 所以應該也沒有營所稅?
06/03 16:10, 9F
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06/03 16:10, 11月前 , 10F
我剛剛找了一下 找不到相關法規
06/03 16:10, 10F
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06/03 16:13, 11月前 , 11F
有股號？找不到耶？
06/03 16:13, 11F
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06/03 16:14, 11月前 , 12F
賣出適用舊制的房屋交易稅
06/03 16:14, 12F
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06/03 16:15, 11月前 , 13F
概估20趴，但我猜更低，要算房屋評定現值等等
06/03 16:15, 13F
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06/03 16:16, 11月前 , 14F
我看規定是 法人2015之前持有課營所稅 2015之後的課房地合
06/03 16:16, 14F
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06/03 16:16, 11月前 , 15F
一 但reits又不是營利事業 所以沒有營所稅
06/03 16:16, 15F
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06/03 16:17, 11月前 , 16F
reits的所得稅應該是配發時分離課稅
06/03 16:17, 16F
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06/03 16:17, 11月前 , 17F
REITs發給受益人有利息所得 啃 我查了一下
06/03 16:17, 17F
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06/03 16:17, 11月前 , 18F
01003T
06/03 16:17, 18F
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06/03 16:17, 11月前 , 19F
reits 的利息所得分離課稅課6%
06/03 16:17, 19F
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06/03 16:17, 11月前 , 20F
才十趴，那IRR會更高
06/03 16:17, 20F
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06/03 16:18, 11月前 , 21F
但應該沒房地合一稅@@
06/03 16:18, 21F
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06/03 16:18, 11月前 , 22F
應該是 我估如果賣310億的話 淨值會到24
06/03 16:18, 22F
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06/03 16:19, 11月前 , 23F
現在股價大概還有15%
06/03 16:19, 23F
推
06/03 16:19, 11月前 , 24F
推有料
06/03 16:19, 24F
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06/03 16:19, 11月前 , 25F
但如果有課20%房地合一或營所稅 那現在股價就沒賺
06/03 16:19, 25F
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06/03 16:21, 11月前 , 26F
嗯 因為REITS 資產都信託化，可能要查一下
06/03 16:21, 26F
→
06/03 16:21, 11月前 , 27F
是20趴還是適用舊法，我記得搞不好是舊法
06/03 16:21, 27F
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06/03 16:22, 11月前 , 28F
我找法規都只有講法人買房地產或是公司買reits
06/03 16:22, 28F
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06/03 16:22, 11月前 , 29F
等於我公式，股利所得降到10趴分離課稅
06/03 16:22, 29F
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06/03 16:22, 11月前 , 30F
沒看到專門講reits自己買賣 的
06/03 16:22, 30F
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06/03 16:22, 11月前 , 31F
處分不動產，搞不好適用2015前那個
06/03 16:22, 31F
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06/03 16:23, 11月前 , 32F
我覺得應該是 因為2015年以前持有適用舊法規 而舊法規的
06/03 16:23, 32F
→
06/03 16:23, 11月前 , 33F
營所稅 reits非營利事業採配息時分離課稅
06/03 16:23, 33F
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06/03 16:23, 11月前 , 34F
土地交易免課所得稅負（僅就漲價數額課徵土增稅），
06/03 16:23, 34F
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06/03 16:23, 11月前 , 35F
但房屋交易收入減除成本費用後，必須計入營所稅適用20
06/03 16:23, 35F
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06/03 16:23, 11月前 , 36F
％稅率
06/03 16:23, 36F
→
06/03 16:24, 11月前 , 37F
對 這個是法人的土地交易舊規 課營所稅
06/03 16:24, 37F
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06/03 16:24, 11月前 , 38F
但reits非營利事業 所得稅在配息時分離課稅
06/03 16:24, 38F
→
06/03 16:24, 11月前 , 39F
我猜是喔這個喔，那更低喔，不會20
06/03 16:24, 39F
→
06/03 16:25, 11月前 , 40F
我也是這麼想
06/03 16:25, 40F
→
06/03 16:25, 11月前 , 41F
哇靠，那市場派真的是爽到
06/03 16:25, 41F
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06/03 16:26, 11月前 , 42F
我有小買一點點等清算
06/03 16:26, 42F
→
06/03 16:26, 11月前 , 43F
這幾天陸續就要開獎了
06/03 16:26, 43F
→
06/03 16:26, 11月前 , 44F
可能第一張試算，稅後百億利潤
06/03 16:26, 44F
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06/03 16:28, 11月前 , 45F
希望他發出來哈哈哈 不要再投入
06/03 16:28, 45F
→
06/03 16:29, 11月前 , 46F
大概會發吧 不然搞這麼久吃下主導權要做甚麼...
06/03 16:29, 46F
→
06/03 16:32, 11月前 , 47F
有一說是要買更大的
06/03 16:32, 47F
→
06/03 16:33, 11月前 , 48F
不過長期殖利率偏低，應該要拉抬一下
06/03 16:33, 48F
→
06/03 16:34, 11月前 , 49F
要另外買應該2019當時就直接拿去買賺比較多XD
06/03 16:34, 49F
→
06/03 16:36, 11月前 , 50F
對，而且我想市場派還是要對金主負責
06/03 16:36, 50F
→
06/03 16:36, 11月前 , 51F
應該會發不少出來
06/03 16:36, 51F
推
06/03 17:25, 11月前 , 52F
又少一間可以在門口停摩托車的百貨公司QQ
06/03 17:25, 52F
→
06/03 17:26, 11月前 , 53F
不會啦，買家不會賣，也是REITS
06/03 17:26, 53F
→
06/03 17:31, 11月前 , 54F
這個是房東換人
06/03 17:31, 54F
推
06/03 18:03, 11月前 , 55F
唉，reit這樣玩，根本不是正常投資管道
06/03 18:03, 55F
推
06/03 18:13, 11月前 , 56F
就新光經營太爛的折價吧 本質沒那麼差
06/03 18:13, 56F
→
06/03 18:27, 11月前 , 57F
我記得新光人壽退出的時候大概是18-19
06/03 18:27, 57F
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06/03 18:27, 11月前 , 58F
塊一張賣光光出清
06/03 18:27, 58F
→
06/03 18:27, 11月前 , 59F
現在賣一賣至少21起跳
06/03 18:27, 59F
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