[請益] 高雄30年老透天估價..

看板home-sale作者 (本體)時間1年前 (2022/12/13 18:56), 編輯推噓28(29推 1噓 69→)
留言99則, 34人參與, 1年前最新討論串1/1
最近長輩請我賣一棟透天 在臨路巷子內，近科工館和鐵路綠園道 這是房子的資料: 原本為3樓透天 建物坪數：43.2坪(主建物)+1.69坪(陽台)=44.89坪 土地坪數：22.08坪(肉地)+5.5坪(道路)=27.58坪 6年前整修和增建了兩層樓 (變成5樓透天了) 每層樓約12坪左右(其實不知道多少，我參考其他樓層抓的) 房子維護得還可以，最近也清空和油漆，廚房換新 透天一樓可以停車，前面的道路也是私有土地，可以停車也可以活動， 有自己的大門 價格我是這樣算: 建物坪數: 44.89+24(增建的) = 69 然後乘上每坪25 ，大約1750萬 透天土地的部分不會算，就只算建物XD 我覺得成交價抓2000上下 請問這樣計算是否還算合理呢? 不知道該怎麼賣啊 還是仲介會幫我看XDD -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 125.229.160.175 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1670928997.A.19F.html
推
12/13 19:04, 1年前 , 1F
我估500，600跟你買
12/13 19:04, 1F
推
12/13 19:05, 1年前 , 2F
增建違建沒人在算全額的啦
12/13 19:05, 2F
推
12/13 19:06, 1年前 , 3F
你在做夢嗎
12/13 19:06, 3F
→
12/13 19:07, 1年前 , 4F
你乾脆說五千好了
12/13 19:07, 4F
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12/13 19:08, 1年前 , 5F
市場法(實價登陸)、收益法(租金回推)、價值法
12/13 19:08, 5F
推
12/13 19:10, 1年前 , 6F
透天不算土地…那還是給別人算 根本反著算…
12/13 19:10, 6F
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12/13 19:10, 1年前 , 7F
建物反而是附屬品
12/13 19:10, 7F
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12/13 19:11, 1年前 , 8F
而且再會算 沒人要買要出價都是空
12/13 19:11, 8F
推
12/13 19:14, 1年前 , 9F
老透天建物部分價值每坪大約5-8萬 增建只能當贈品
12/13 19:14, 9F
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12/13 19:15, 1年前 , 10F
看附近實價 跟熱度 不熱加蓋也沒用
12/13 19:15, 10F
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12/13 19:15, 1年前 , 11F
我個人覺得2500差不多
12/13 19:15, 11F
推
12/13 19:17, 1年前 , 12F
建議有街景再來看 面寬 臨路大小 是否無尾 嫌惡設施
12/13 19:17, 12F
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12/13 19:18, 1年前 , 13F
屋況是否良好 壁癌漏水 格局採光通通都是變因
12/13 19:18, 13F
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12/13 19:29, 1年前 , 14F
實際地點外觀內部請房仲看一下馬上就知道大概了，老透
12/13 19:29, 14F
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12/13 19:29, 1年前 , 15F
天價差很大光憑這敘述很難隔空抓藥
12/13 19:29, 15F
推
12/13 19:41, 1年前 , 16F
2500差不多吧
12/13 19:41, 16F
推
12/13 19:42, 1年前 , 17F
我記得增建部分沒人再算的，如果有人檢舉，看那個縣市
12/13 19:42, 17F
推
12/13 19:44, 1年前 , 18F
不是這樣抓的.
12/13 19:44, 18F
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12/13 19:44, 1年前 , 19F
機關的處理方式，基本上這種抓不勝抓
12/13 19:44, 19F
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12/13 19:44, 1年前 , 20F
你直接看旁邊類似的賣多少.
12/13 19:44, 20F
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12/13 19:44, 1年前 , 21F
就是多少.
12/13 19:44, 21F
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12/13 19:44, 1年前 , 22F
市場是成交寫出來的.不是你算出來的.
12/13 19:44, 22F
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12/13 19:45, 1年前 , 23F
另外最大影響第一個就是你門口的馬路大小.
12/13 19:45, 23F
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12/13 19:45, 1年前 , 24F
6米和12米價差可是非常大的.
12/13 19:45, 24F
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12/13 19:55, 1年前 , 25F
六年前的增建......這是新違建即報即拆
12/13 19:55, 25F
推
12/13 20:07, 1年前 , 26F
增建的拆除還要費用咧
12/13 20:07, 26F
推
12/13 20:14, 1年前 , 27F
3000
12/13 20:14, 27F
推
12/13 20:29, 1年前 , 28F
沒說幾米巷？和在那附近？看附近實價多少來估看看
12/13 20:29, 28F
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12/13 20:40, 1年前 , 29F
沒參考也可以,高醫附近打9~95折
12/13 20:40, 29F
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12/13 20:40, 1年前 , 30F
科工館一直都維持在高醫的9~95折.
12/13 20:40, 30F
推
12/13 20:46, 1年前 , 31F
我覺得1500差不多，主要土地不大
12/13 20:46, 31F
推
12/13 20:46, 1年前 , 32F
台北是算1/3 所以是12坪x2層/3=8坪
12/13 20:46, 32F
推
12/13 21:09, 1年前 , 33F
巷子內成交抓2000萬，行情有這麼好？
12/13 21:09, 33F
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12/13 22:04, 1年前 , 34F
那我買在後驛19地坪6米的廢墟不就能賣1800萬 想太多
12/13 22:04, 34F
推
12/13 22:31, 1年前 , 35F
1樓真黑心==我估價1500差不多
12/13 22:31, 35F
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12/13 22:31, 1年前 , 36F
前提是他家真的要保持的很好像新的
12/13 22:31, 36F
噓
12/13 22:31, 1年前 , 37F
唉，可悲連市價也不會查
12/13 22:31, 37F
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12/13 22:33, 1年前 , 38F
建物的部分是錯的 工程造價15萬還差不多 你的25萬是大樓
12/13 22:33, 38F
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12/13 22:33, 1年前 , 39F
的造價
12/13 22:33, 39F
推
12/13 22:39, 1年前 , 40F
你用25萬去算加上土地不就快3000萬==所以......
12/13 22:39, 40F
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12/13 22:46, 1年前 , 41F
我能買嗎？
12/13 22:46, 41F
推
12/13 23:03, 1年前 , 42F
一億差不多
12/13 23:03, 42F
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12/13 23:15, 1年前 , 43F
感謝~~
12/13 23:15, 43F
推
12/13 23:25, 1年前 , 44F
請銀行估價最快 能貸多少還是要看銀行
12/13 23:25, 44F
推
12/13 23:29, 1年前 , 45F
增建敢灌進去還真的有勇氣
12/13 23:29, 45F
推
12/13 23:38, 1年前 , 46F
坦白講 30年後只有土地值錢 上面的建物都是累贅 不值多
12/13 23:38, 46F
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12/13 23:38, 1年前 , 47F
少錢 一個樓層才十幾坪出頭 小的要死 想到要爬這麼多
12/13 23:38, 47F
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12/13 23:38, 1年前 , 48F
樓就覺得累
12/13 23:38, 48F
推
12/13 23:41, 1年前 , 49F
價值都不是這樣看的..XD
12/13 23:41, 49F
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12/13 23:41, 1年前 , 50F
你透天有增建,那就有空間價值.
12/13 23:41, 50F
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12/13 23:42, 1年前 , 51F
空間價值就看,自住和改套房出租,兩種型態去判斷.
12/13 23:42, 51F
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12/13 23:42, 1年前 , 52F
自住的話你空間比較大必然比較值錢.
12/13 23:42, 52F
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12/13 23:42, 1年前 , 53F
但是會有邊際效應,3F和4F的價差會大於4F和5F價差.
12/13 23:42, 53F
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12/13 23:42, 1年前 , 54F
而收租則是空間多多益善,多一層至少多兩間套房.
12/13 23:42, 54F
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12/13 23:43, 1年前 , 55F
因此當自住邊際效應產生,但是收租那邊價值繼續拉高.
12/13 23:43, 55F
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12/13 23:43, 1年前 , 56F
最後最高價會取決於兩者最高的那一個做基準.
12/13 23:43, 56F
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12/13 23:43, 1年前 , 57F
例如你很猛蓋到6F.但屋況很老舊.
12/13 23:43, 57F
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12/13 23:43, 1年前 , 58F
這樣賣掉一定是賣給改套房的包租公價格最好.
12/13 23:43, 58F
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12/13 23:43, 1年前 , 59F
自住戶出不到那麼高的價格.
12/13 23:43, 59F
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12/13 23:44, 1年前 , 60F
但如果你是2F透天,包租公出不到自住戶會出的價格.
12/13 23:44, 60F
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12/13 23:44, 1年前 , 61F
而增建與否...不重要...顆顆.
12/13 23:44, 61F
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12/13 23:44, 1年前 , 62F
當然增建得很爛是另外一回事.
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12/13 23:44, 1年前 , 63F
不過透天又牽扯到門口路幾米,面寬,屋況.
12/13 23:44, 63F
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12/13 23:44, 1年前 , 64F
甚至室內格局等等.
12/13 23:44, 64F
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12/13 23:45, 1年前 , 65F
你室內都改套房每一層都套房,價格必遠高於都是打通的.
12/13 23:45, 65F
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12/13 23:45, 1年前 , 66F
所以呢...最後你還是要到市場上去.
12/13 23:45, 66F
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12/13 23:45, 1年前 , 67F
找到類似的產品做對比,才有辦法估他多少錢.
12/13 23:45, 67F
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12/13 23:45, 1年前 , 68F
你怎樣算成本,算大小....都是白算的..XD
12/13 23:45, 68F
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12/13 23:45, 1年前 , 69F
市場成交根本不鳥你算出來是多少.
12/13 23:45, 69F
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12/13 23:46, 1年前 , 70F
另外像透天屋況超好....但你會遇到一個問題.
12/13 23:46, 70F
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12/13 23:46, 1年前 , 71F
那就是有翻新透天來賣的投資客.
12/13 23:46, 71F
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12/13 23:46, 1年前 , 72F
他的物件會跟你競爭.
12/13 23:46, 72F
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12/13 23:46, 1年前 , 73F
管你屋況多好,我投資客權翻新要賣1300萬.
12/13 23:46, 73F
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12/13 23:47, 1年前 , 74F
你自稱多棒多棒,你還是只能跟我1300萬.
12/13 23:47, 74F
推
12/13 23:47, 1年前 , 75F
其實增建兩樓未必討喜～ 主要還是要看臨路幾米，是否
12/13 23:47, 75F
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12/13 23:47, 1年前 , 76F
無尾巷？ 周邊有什麼較特別的設施？
12/13 23:47, 76F
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12/13 23:47, 1年前 , 77F
至於我為啥1300萬,也許我吃廢墟900萬,翻修150萬.
12/13 23:47, 77F
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12/13 23:47, 1年前 , 78F
所以成交1300萬帳面250萬...ok的拉.
12/13 23:47, 78F
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12/13 23:48, 1年前 , 79F
因此管你甚麼屋況還是OOXX...
12/13 23:48, 79F
→
12/13 23:48, 1年前 , 80F
市場就是物件彼此競爭,便宜的優先出脫.
12/13 23:48, 80F
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12/14 00:05, 1年前 , 81F
這種兩層古蹟,一樓挑高二樓超矮的,我都算土地坪數
12/14 00:05, 81F
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12/14 00:06, 1年前 , 82F
開 50萬*23坪 給你 1050萬...
12/14 00:06, 82F
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12/14 00:06, 1年前 , 83F
感謝C大~
12/14 00:06, 83F
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12/14 00:07, 1年前 , 84F
是因為附近是有1500~1800的成交價格，都同一批的
12/14 00:07, 84F
→
12/14 00:08, 1年前 , 85F
我就對比著的逆算看看，可能也是1500上下差不多
12/14 00:08, 85F
推
12/14 07:11, 1年前 , 86F
老透天只有土地價值
12/14 07:11, 86F
推
12/14 09:07, 1年前 , 87F
30年透天假如地坪25，我以買方觀點來看，我估增建一層
12/14 09:07, 87F
→
12/14 09:07, 1年前 , 88F
鋼筋水泥有浴室，頂多加40~60萬，鐵皮屋加15~20萬。
12/14 09:07, 88F
推
12/14 10:08, 1年前 , 89F
老透天是看土地價值，22坪*60萬=1300萬
12/14 10:08, 89F
→
12/14 10:09, 1年前 , 90F
但銀行的估價是計算房子的價值，會遠低於市價，貸款要注
12/14 10:09, 90F
→
12/14 10:10, 1年前 , 91F
意，如市價1300，銀行可能估價只有800，貸8成，只借600
12/14 10:10, 91F
推
12/14 10:14, 1年前 , 92F
另外你二樓增建到五樓其實更難賣，講白了就是超級危險的
12/14 10:14, 92F
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12/14 10:15, 1年前 , 93F
大違建，銀行應該不會承作貸款，也就是買家要現金買
12/14 10:15, 93F
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12/14 10:15, 1年前 , 94F
會買這種大違建的人少，能拿全現金買的人也少，難啊
12/14 10:15, 94F
推
12/14 14:43, 1年前 , 95F
3000開價2200成交
12/14 14:43, 95F
推
12/14 19:26, 1年前 , 96F
應該要五億，真心不騙
12/14 19:26, 96F
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12/15 01:01, 1年前 , 97F
12/15 01:01, 97F
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12/15 01:02, 1年前 , 98F
義聯開58就頂到不行了，還開60
12/15 01:02, 98F
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12/15 10:46, 1年前 , 99F
做夢啦！你有2000萬會買老透天還新大樓？
12/15 10:46, 99F
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