[請益] 房屋價值與轉增貸

看板home-sale作者 (KimchiGoose)時間1年前 (2022/10/20 11:45), 1年前編輯推噓22(23推 1噓 48→)
留言72則, 26人參與, 1年前最新討論串1/1
家中房子位在新埔蛋白區 社區只有22戶都是獨棟別墅 附近無其他社區且買賣頻率很低 近期鄰居有兩個開價3000-4000（而且我家地坪與建坪都比鄰居大、屋齡小） 而我們當初買1200（當時銀行鑑價只有750…） 現在想增貸 但我去原銀行問 也請他們重新鑑價 回應是只能維持原本鑑價750… 眾所周知新埔這幾年漲幅很可觀 但銀行似乎不買帳 甚至我問說如果鄰居那兩戶都賣出了 會有變動嗎？ 承辦人表示只有一兩間參考的話還是有點困難辦理增貸，頂多已還款的本金再借給我（但 跟我預想能增貸的是3000x0.8-600（當初750x0.8）的差距不小） 請問如果換其他銀行去估會能達到增貸至少接近1000嗎？ 還是只能等鄰居賣出實價登錄後才有機會呢？ 還是比較偏遠與買賣頻率低的地方就只能隨銀行自由心證呢？ 那以往沒實價登錄或沒嚴格執行時是怎麼估價與借貸的呢？ 以上，不曉得這個問題適合發在這邊還是貸款版 謝謝各位大大 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.82.67.105 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1666237549.A.982.html
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10/20 11:47, 1年前 , 1F
用買賣件
10/20 11:47, 1F
推
10/20 11:58, 1年前 , 2F
開價???那鄰居開1億沒賣出，難道認為就可以貸款8000萬?
10/20 11:58, 2F
開價也算是有一些參考價值吧?想賣至少不會賣天喊價(所以至少也有1000~2000的價格?) 但我問完原銀行給我的答覆是不會增加給我，是維持原本600萬的房貸，頂多還的本金再貸 給我。而且因為我的職業(醫生，周遭的同事與學長就算是中古屋都還能貸市價的8成五到 9成......)
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10/20 11:59, 1年前 , 3F
當然原銀行也有差，轉貸有機會重新鑑價增貸(貸款超過一年
10/20 11:59, 3F
推
10/20 11:59, 1年前 , 4F
蛋白區透天。接手人少。銀行謹慎很合理。如果是竹北或關埔
10/20 11:59, 4F
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10/20 11:59, 1年前 , 5F
早就增貸出來了
10/20 11:59, 5F
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10/20 12:19, 1年前 , 6F
要等成交唷，一年前我關埔房子辦增貸，那時候很熱但因為
10/20 12:19, 6F
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10/20 12:19, 1年前 , 7F
社區很久沒有成交了，一樣貸不出來。後來直接轉貸重新鑑
10/20 12:19, 7F
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10/20 12:19, 1年前 , 8F
價就行。所以重點是你家真正的市場價格，不是你鄰居的開
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10/20 12:19, 1年前 , 9F
價。
10/20 12:19, 9F
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10/20 12:20, 1年前 , 10F
新埔鎮~ 要找就要別的銀行 轉增貸才有機會...
10/20 12:20, 10F
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10/20 12:21, 1年前 , 11F
銀行縮銀根 地區不好的不容易增貸
10/20 12:21, 11F
但新埔漲那麼多的地區也算是不好貸的地方嗎?
推
10/20 12:23, 1年前 , 12F
換銀行看看喔! 我重新鑑價..也幾乎是快市價80%。
10/20 12:23, 12F
市價是鑑定後的嗎? 我有請原本的銀行重新鑑價，而且還是對醫師很多專案與優惠玉X銀行，結果是維持當時 我買時鑑價的價格(750萬)，但我們成交是1200萬(而且還是當時屋主急售撿便宜買到的) 我的想法是就算維持1200萬的8成至少能增貸給我1200*0.8-600=360萬吧?很困惑 ※ 編輯: KimchiGoose (211.75.207.133 臺灣), 10/20/2022 12:45:54
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10/20 12:48, 1年前 , 13F
可以先問loan版了解一下
10/20 12:48, 13F
推
10/20 12:55, 1年前 , 14F
換銀行。轉貸+增貸一起。
10/20 12:55, 14F
推
10/20 12:57, 1年前 , 15F
跟銀行打交道，你要有一個觀念：銀行就是雖有錢但超怕虧錢
10/20 12:57, 15F
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10/20 12:59, 1年前 , 16F
通常會建議你換銀行轉增資是因為至少對新銀行來說他能賺到
10/20 12:59, 16F
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10/20 12:59, 1年前 , 17F
業績跟拉到你這個新客戶（如果覺得有個服務便宜到像免費，
10/20 12:59, 17F
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10/20 12:59, 1年前 , 18F
那麼你本人就是費用）
10/20 12:59, 18F
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10/20 13:00, 1年前 , 19F
樓上正解
10/20 13:00, 19F
推
10/20 13:05, 1年前 , 20F
這觀念謝謝分享
10/20 13:05, 20F
推
10/20 13:09, 1年前 , 21F
回原po...我不太清楚他們怎麼鑑價的，但我有一間小房，
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10/20 13:09, 1年前 , 22F
原本買420萬貸350萬，現在增值到8xx萬。某天銀行打電話
10/20 13:09, 22F
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10/20 13:09, 1年前 , 23F
來跟我談轉增貸，說可以再貸給我250萬，利率2.x%，原本2
10/20 13:09, 23F
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10/20 13:09, 1年前 , 24F
0貸年變30年，房子限定3年內不能轉賣。
10/20 13:09, 24F
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10/20 13:14, 1年前 , 25F
鑑價要基於本身社區、或周邊類似物件有一年買賣
10/20 13:14, 25F
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10/20 13:15, 1年前 , 26F
不然他要用什麼當基準==
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10/20 13:15, 1年前 , 27F
銀行鑑價很常跟不上啊，實登多五百萬都貸不出來=.=
10/20 13:15, 27F
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10/20 13:15, 1年前 , 28F
進行增貸，資料key 進去 就都舊價格
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推
10/20 13:20, 1年前 , 29F
對了! 要換銀行
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10/20 13:20, 1年前 , 30F
別找原本的銀行
10/20 13:20, 30F
推
10/20 13:21, 1年前 , 31F
換銀行重新鑑價，職業是評估你的月還款能力
10/20 13:21, 31F
謝謝各位大大，好像真的要轉增貸才能(感覺跟電信業者一樣老客戶沒人理) ※ 編輯: KimchiGoose (211.75.207.133 臺灣), 10/20/2022 14:01:59
推
10/20 14:11, 1年前 , 32F
問別家轉貸。
10/20 14:11, 32F
推
10/20 14:16, 1年前 , 33F
蛋白區獨棟別墅流動性不佳 鑑價當然會打折再打折
10/20 14:16, 33F
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10/20 14:18, 1年前 , 34F
你就說了 鑑價750 屋主急售撿便宜1200 超難賣啊 現在你
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10/20 14:18, 1年前 , 35F
說隔壁開3000 市價可能2500 急售又是剩2000。鑑價給120
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10/20 14:18, 1年前 , 36F
0剛好而已
10/20 14:18, 36F
所以我疑惑的是就算鑑價1200萬，也有貸給我1200x0.8-600=360的空間吧? 但銀行說頂多增 貸給我已完的本金...
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10/20 14:19, 1年前 , 37F
低總價流通性好的才能貼近市價
10/20 14:19, 37F
※ 編輯: KimchiGoose (211.75.207.133 臺灣), 10/20/2022 14:44:06
推
10/20 14:55, 1年前 , 38F
自家沒業績吧 這種事是KPI導向的 NP比較爽
10/20 14:55, 38F
噓
10/20 15:41, 1年前 , 39F
3-4000喔，做夢比較快吧
10/20 15:41, 39F
推
10/20 15:59, 1年前 , 40F
先說，換銀行轉增貸只是提高成功機率但不見得成功。對銀行
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10/20 15:59, 1年前 , 41F
來說你隔壁開多少價錢要「賣」不重要，重要的是如果哪天銀
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10/20 15:59, 1年前 , 42F
行要變賣這間，保守可以找到買家至少出多少「買」。你說你
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推
10/20 15:59, 1年前 , 43F
透天很難 找其他銀行轉貸吧但要有心理準備綁約3年（不
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能賣）
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10/20 15:59, 1年前 , 45F
自己就出1200買這間，對銀行來說這不能算，他要看到「市場
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10/20 15:59, 1年前 , 46F
很多人願意用1200入手」才算。這就是流動性低的資產往往很
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10/20 15:59, 1年前 , 47F
難由銀行估到好價錢的原因。
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原來如此，因為我想說實價登錄明明比我們小、屋況比我們差、屋齡比我們大都賣到1500 、1700了，而且還是4~6年前...想說基於行情不致於還是維持750...
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10/20 16:00, 1年前 , 48F
醫師中國信託、元大印象中都蠻優待的可問
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10/20 16:01, 1年前 , 49F
若只是短期資金需求300萬內玉山信貸也可以問
10/20 16:01, 49F
了解，謝謝大大 ※ 編輯: KimchiGoose (211.75.207.127 臺灣), 10/20/2022 16:27:36
推
10/20 16:34, 1年前 , 50F
新埔這種地點又不是A區 銀行估價會更低 這也表示你家沒有
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10/20 16:34, 1年前 , 51F
想像中值錢
10/20 16:34, 51F
推
10/20 17:15, 1年前 , 52F
絕對是換銀行，當初跟原貸款銀行增貸只說能多借一百多
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10/20 17:15, 1年前 , 53F
不超過兩百，換銀行轉增貸馬上多貸800萬出來，NP絕對
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10/20 17:15, 1年前 , 54F
比較優惠
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推
10/20 17:39, 1年前 , 55F
新埔承做的銀行少
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10/20 17:46, 1年前 , 56F
因為不是銀行評估的熱區，開價跟成交沒有代表性
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10/20 17:47, 1年前 , 57F
前面大大也提到，原銀行資料詢出來都是舊的價格怎麼拉
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10/20 17:49, 1年前 , 58F
一兩間十幾間都同社區，也沒可比性
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10/20 17:52, 1年前 , 59F
如果真有那麼高的價差，銀行應該會覺得你幹嘛不直接賣
10/20 17:52, 59F
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10/20 17:53, 1年前 , 60F
來套利，速度還比較快，繳稅而已。
10/20 17:53, 60F
因為是家裡自住的(買給父母孝親房，而我想用增貸出來的再買一間婚房在工作地點附近) 所以不會賣
推
10/20 18:06, 1年前 , 61F
玉山唷，確定真的有跑流程嗎？還是對口的一面之詞咧…搞
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10/20 18:06, 1年前 , 62F
不好只是目前該區的優先順序低，所以敷衍你而已。
10/20 18:06, 62F
是真的有該行人員到家裡拍照，我在想會不會是全球升息環境加上快年底要結清(跑鑑價+ 對保之類的可能一來一往就11、12月)所以銀行緊縮貸款部門放款，因為對口專員反而是推 鑑我"明年"會有針對醫師的專案信貸當頭款
推
10/20 18:16, 1年前 , 63F
年底有感覺銀行開始偏保守了
10/20 18:16, 63F
推
10/20 18:29, 1年前 , 64F
央行升準以後銀行現在資金普遍很緊，不用多久就會反映在消
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10/20 18:29, 1年前 , 65F
金政策上了，如果有想貸款的還是早點去詢問好。
10/20 18:29, 65F
推
10/20 20:27, 1年前 , 66F
醫師玉山不是500萬1.x專案？板上有醫師辦過。
10/20 20:27, 66F
推
10/20 20:57, 1年前 , 67F
笑了1200然後你說物件比鄰居好結果鄰居開3000-4000啊
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10/20 20:57, 1年前 , 68F
不是亂開是什麼
10/20 20:57, 68F
因為一個鄰居是要移民，另一個是要搬回台北買房，必須用賣掉的錢，所以應該都是真心要 賣? ※ 編輯: KimchiGoose (106.1.16.9 臺灣), 10/20/2022 22:36:01
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10/21 01:48, 1年前 , 69F
銀行鍵不到那個價格就幾乎很難用這個價格賣 否則買家幾乎
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10/21 01:48, 1年前 , 70F
無法房貸就會滅火 另外要週邊多筆成交 只有一個行情還是
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10/21 01:48, 1年前 , 71F
跟不上
10/21 01:48, 71F
推
10/22 16:23, 1年前 , 72F
銀行估不到也有很大一部分是借款人條件的問題
10/22 16:23, 72F
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