[閒聊] 房產很吃地域性

看板home-sale作者 (BBX)時間1年前 (2022/10/18 18:13), 1年前編輯推噓65(66推 1噓 55→)
留言122則, 65人參與, 1年前最新討論串1/1
這是防雷 我專業廢話 這次就不做懶人包了 想看重點的同學們 抱歉啦 ======== 其實我很不懂為什麼有些名嘴可以針對全台每個區域侃侃而談 基本上那個不是沒有真的深入研究就是騙子 在房地產打滾的資歷其實也才十年 比不上一些前輩老屁股 所以當有老前輩願意分享的時候 我總是抱持著虛心受教的態度 畢竟人家資產擺在那 至少驗證了他理論的正確性 當然每個時機不同 際遇不同 但像我之前陪我老婆參加婚禮 對面三個講的好像投資大神 但我知道其中一個因為沒錢吃飯把機車拿去典當 後來還是媽媽幫忙贖回的 這跟我說你多會投資？ 同理 其實現實當中偶爾也才會聊到房地產 畢竟我有著愛借錢愛賭博的親戚 同時也為了避免一些在做保險跟直銷的親朋好友 我都裝窮（甚至我有一個戶頭裡面就放個一兩千是要來應付他們的） 有人想拉保險拉直銷 就說乾 升息房貸都快繳不出來了 口憐 有時還會在現場跟一些小工一起罵 房價這麼高 怎麼買得起 blabla 別人過的怎麼樣 關我屁事 身邊的人過的好才重要 但因為常常跑來跑去看房 有時也不免認識一些投資客 有的時候還在同一個物件遇到 （乾 不是說好不買了 你他媽的來看還跟我說 就看看而已） 有一次有個老房東叫住我 跟我交換一些房地產的經驗 （可能我有老靈魂吧 身邊很多大我一輩甚至兩輩的朋友） 我才知道 這個看似衣著襤褸 穿著夾腳拖 開著很破國產車 車燈撞到還用膠帶黏起來的老 人家 有著好幾億的資產 我就好奇問他 你怎麼以前都不會想跟我聊房產 結果他說 很多人講不通 點不會 必須要花很大的力氣才能讓他懂 而他看我有了幾間 也聽警衛提過我 （我跟他重複房產的社區有兩個） 他才覺得這人不是說的一嘴好房產 然候其實 買賣經驗 0 房東經驗 0 集思廣益 海納百川 有時我也會跟其他包租公婆交換看房 你看一下我的物件哪邊要改善 我看一下你的物件哪邊要加強 我看一下你的挑租客方式 你看一下我的租約 人與人之間就是互相幫忙嘛 ========== 回到正題 房產每個區域會遇到不同的狀況 就算同為新北 我以前在汐止跟現在在新莊的操作方式也大不相同 汐止沒有捷運 但是有兩條國道交匯 氣候條件 地理位置 選擇居住的群眾使用的交通工具不一樣 我就不會在汐止搞套房 而是搞2-3房而且車位變的非常重要 受眾也是家庭有老或有小的 居多 甚至我還搞過幾個獨立權狀的車位的買賣 但到了新莊 我這邊大多1X年大樓 仰賴北捷跟機車的通勤族居多 你搞套房 受眾是這些年輕小情侶或小夫妻 當然兩房車還是香到爆 但已收租來說 當然套房好啊 套房一直以來最大的問題在借貸 （這幾年比較有解封跟放寬到7-8成） 如果你還在買套房不好轉手的觀念 我想你應該是在錯誤的地區市場做套房 https://i.imgur.com/WDT33WG.jpg
其實多半都是打電話 每週都會有幾通不同店頭打電話來開發物件 我這邊套房多的社區其實去化速度都很快 沒被去化的還是老話一句 不是貴就是爛 ========= 在舉一個地域的例子 新莊有分上下新莊 當初決定要落腳新莊時 沒有人看好 為什麼？ 因為大家不了解在地市場 只知道新聞說副都心 就像板上說Amax 可是等我真的下來新莊市場後發現 在副都心跌價時 北捷這邊價格鐵板一塊 釋出也不多 當然市場在悲觀的時候 反而是勤勞的人有福了 那時候買家不用卑躬屈膝 買家不用被逼快速決定 我只有在市場悲觀的時候撿過斷頭 你說房子會不會賠售 當然會！ 房貸違約率就算近十年都不到1% 那也不是0啊 總是會有其他的債務來逼迫屋主賠售 他不是不想放不想凹不想繼續抱著 而是他沒得選擇 就像不是有種說法 不要買發哥 茂伯 寶咖咖嗎 你以為每個人都有那麼多選擇嗎 我也想住台北市新房要大要平車要捷運要公園還要國泰的 結果我從他一億看到他一億四千萬 ========= 所以我建議你各位 想買房最好就是進入市場去了解 盡信書不如無書 有些理論可以參考借鏡但未必能適用於每個區域 甚至這套可行但是搬去別的地方直接死掉 我是一直很不喜歡理論派 因為你如果理論正確 下一步不就是該實踐 如果經不起實務上的考驗 你就象牙塔的學者 以為全世界繞著你旋轉 何況一個好的學說 不就是應該從實務上去調整跟改善嗎 只會紙上談兵的人你說他多會打仗 ======== 再來房子除了地域性 物件性質很重要 商用不動產 土地 跟你各位住的的家用住宅就不同 套房 兩房 三房以上 也不同 低總價 高總價 豪宅以上也不同 就算同社區 面向格局不同也差很多 我就有喜歡的社區但是某門牌的我一定不要 如果你沒接觸市場 只看新聞 你就會被搞得一團亂 怎麼有人說漲 有人說跌 到底是漲還是跌 不管有沒有買成 進入市場 瞭解市場 尊重市場 絕對比你鍵盤買房好多了 ========= 我是真的建議自住可以在能負擔的情況下出手 如同我之前說的 今年下半年到明年上半年應該會比較多可以談好談的物件 你喜歡的物件 別人也會喜歡 那你要大家會喜歡的物件便宜賣？ 不要質疑我想出貨 我好好收租著 也不用質疑我帶風向 這種房產無大戶 一年轉移超過十萬棟 就算房板的人全去買 也無法怎樣的撼動市場或者改變市場的軌跡 當然你要當槓精設定條件到你贏也可以 我只會跟你說 萌萌噠 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.116.119.211 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1666088034.A.CFA.html
→
10/18 18:19, 1年前 , 1F
sway就是講區域只嘴一兩個缺點根本不了解區域內差異
10/18 18:19, 1F
能出書上節目賺錢很強了 嘴房是工作 買房是生活
推
10/18 18:22, 1年前 , 2F
sway的A7一字頭不知道要等多久
10/18 18:22, 2F
我朋友當年林口16萬不買 這麼多年一直是他的心魔
→
10/18 18:22, 1年前 , 3F
熱的時候誰管地域性 錢不夠能負擔就先搶了
10/18 18:22, 3F
群魔亂漲的時候連我叫仲仲不要推我的社區都漲 但你閉著眼睛亂買 就很難永遠老神在在了
推
10/18 18:26, 1年前 , 4F
推分享
10/18 18:26, 4F
推
10/18 18:27, 1年前 , 5F
南科旁也傳言都工程師買的
10/18 18:27, 5F
→
10/18 18:28, 1年前 , 6F
實際情況是租給工程師的很多，買的就其他人
10/18 18:28, 6F
→
10/18 18:28, 1年前 , 7F
尤其透天的物件
10/18 18:28, 7F
傳言啊 新聞啊 不如自己實地瞭解
推
10/18 18:29, 1年前 , 8F
垃圾節目不用太認真看
10/18 18:29, 8F
推
10/18 18:29, 1年前 , 9F
請教了解市場的概念，指的是多看建商代銷和仲仲的物件嗎
10/18 18:29, 9F
→
10/18 18:29, 1年前 , 10F
？盡管還沒要買會被當來亂的
10/18 18:29, 10F
→
10/18 18:30, 1年前 , 11F
我原本是覺得好像就這樣，不過覺得好像漏了什麼
10/18 18:30, 11F
有些仲介跟代銷會判斷你是真心想買還是只是看看 我是有要買才會出門看 不過這不影響你去市場調查阿 除了A案可能遇不到 你現在網路上看喜歡的物件就約下去 總會有人願意帶你看 看完之後 了解怎樣的金額願意收斡 最後多少成交 他掛賣多久 成交週期多久 多看一些就可以大概鎖定行情 這個地區承擔價格的單價跟總價在哪 哪些物件供大於求 哪些物件供不應求 而不是所有物件大雜燴去說該區域的供需 你也可以理解同樣區域甚至同樣社區 哪些物件受青睞 哪些物件被嫌棄 這些不是單純數字有辦法表達的 這也是為什麼同社區的行情會有落差 面向不同 格局不同 裝潢程度不同 維護不同 樓層不同 所以看新聞很喜歡低樓層看巷子跟高樓層看景觀拿出來 那要寫漲跌不就是看誰擺前面誰放後面
推
10/18 18:32, 1年前 , 12F
推～
10/18 18:32, 12F
推
10/18 18:39, 1年前 , 13F
每次看到有人拿amax出來嘴新莊我都快笑出來XD
10/18 18:39, 13F
有請amax維拉上場救援
推
10/18 18:42, 1年前 , 14F
不用說這麼多 空空看不懂啦 空空只會幻想崩而已 但根本
10/18 18:42, 14F
→
10/18 18:42, 1年前 , 15F
不可能崩 只有緩漲跟大漲兩種好嗎
10/18 18:42, 15F
推
10/18 18:44, 1年前 , 16F
來取個經
10/18 18:44, 16F
推
10/18 18:44, 1年前 , 17F
其實房產也是這點很複雜，天天看591物件跟實價登錄還是看
10/18 18:44, 17F
→
10/18 18:44, 1年前 , 18F
不太懂行情…因為有釣魚的 有坐向不同的 有客群不同裝潢不
10/18 18:44, 18F
→
10/18 18:45, 1年前 , 19F
同的。但實價登錄只能看到房價跟坪數。
10/18 18:45, 19F
對 這就是我想表達的 數字無法看清真實的全貌 你很難用不同間硬是去比較 然後591還有詐騙的 掛悖離行情價格騙你匯款訂金沒收
推
10/18 18:45, 1年前 , 20F
推
10/18 18:45, 20F
→
10/18 18:46, 1年前 , 21F
版上前輩常常在講一些趨勢，但北中南甚至同一區的不同重劃
10/18 18:46, 21F
→
10/18 18:46, 1年前 , 22F
區我還是覺得不一樣………趨勢可能大概相同 但細節差很多
10/18 18:46, 22F
→
10/18 18:46, 1年前 , 23F
，鎖定物件也會差很多…
10/18 18:46, 23F
這就有的房子沒人租 有的房子搶著租 同樣區域都會有物件上的差異了 何況北中南
→
10/18 18:48, 1年前 , 24F
S大發文真中肯 北捷 LOCATION 不要預售 負擔得起XDD
10/18 18:48, 24F
北捷無敵 連銀行都會因為捷運多貸款了 然後我是真的很討厭預售
推
10/18 18:59, 1年前 , 25F
amax走到A4真近，蓋純住多好
10/18 18:59, 25F
產品規劃問題 gg
推
10/18 19:03, 1年前 , 26F
給推啦
10/18 19:03, 26F
推
10/18 19:04, 1年前 , 27F
超級房仲更好笑，升息就會跌，買房再等等-》然後人
10/18 19:04, 27F
→
10/18 19:04, 1年前 , 28F
家問他新竹的行情，他就說不熟，史威都沒他這麼誇張
10/18 19:04, 28F
他跟屎味我會選屎味 說的一嘴好房產 問細節說不知道 係累靠北
還有 60 則推文
還有 22 段內文
→
10/19 13:25, 1年前 , 89F
大樓也是有幾戶正在出租中，用最新的實登價回推月還款，
10/19 13:25, 89F
→
10/19 13:25, 1年前 , 90F
租金都無法cover房貸，這樣足以判斷這是個不優的出租件嗎
10/19 13:25, 90F
→
10/19 13:25, 1年前 , 91F
？
10/19 13:25, 91F
出租行情是真的需要多一點樣本數 我就是勤刷591 勤問警衛 多問不同的仲介 中間還要篩選 豪洨的 詐騙的 釣魚的 租金cover房貸 叫做自償好了 一個物件能自償當然是最好 但無法自償你也不能說他就一定不優 另外自償也取決於你的租金設定跟貸款 有得物件簡單低成本整理就可以多加一些租金 貸款除了買價外也取決於你要貸款的年限跟成數 我自己是以 30年 8成 20年6成為界 只要在這個區間內 我都算他自償 不過對於有些要貸款20年8成還要cover的才叫自償的話 我就沒有 貸款大家條件不同 30年很香的
推
10/19 15:08, 1年前 , 92F
當過房客至少是以消費者角度提供意見 有些一直住家裡的
10/19 15:08, 92F
→
10/19 15:08, 1年前 , 93F
房子或房租都是爸媽付錢 真不知道有啥勇氣教人房市 XD
10/19 15:08, 93F
推
10/19 15:17, 1年前 , 94F
推S大!之前想投資下新莊套房但價格真的飆好高 買不下手
10/19 15:17, 94F
推
10/19 15:28, 1年前 , 95F
我也是一直看不起迴龍丹鳳 XD 想不到時尚女人香可以漲成
10/19 15:28, 95F
→
10/19 15:29, 1年前 , 96F
現在這個樣子 真是想不到 果然親友有人是迴龍人會影響自
10/19 15:29, 96F
→
10/19 15:29, 1年前 , 97F
己的判斷
10/19 15:29, 97F
你看這就是在地的市場熟不熟 符合我給的條件跟行情就 世界花園 go境 女人香 但是在比坪數的話 就只有女人香了 我手上其實漲最多的是吉境 買33 現在應該隨便賣45up
推
10/19 16:00, 1年前 , 98F
租金1.8x12?500=4.3%, 以現在的行情算很不錯耶
10/19 16:00, 98F
→
10/19 16:01, 1年前 , 99F
4.3%的物件好難找喔
10/19 16:01, 99F
→
10/19 16:01, 1年前 , 100F
第三戶不是只能貸四成？
10/19 16:01, 100F
購屋貸款才受限制 我有六筆貸款7成5的房貸
推
10/19 19:34, 1年前 , 101F
台南房子在疫情前賠售賣出，
10/19 19:34, 101F
→
10/19 19:34, 1年前 , 102F
青埔房子賣出賺的大約台南賠售金額的十倍，
10/19 19:34, 102F
→
10/19 19:34, 1年前 , 103F
這波疫情真是太瘋狂
10/19 19:34, 103F
增值我是當賺到 其實在考慮物件時 我是以十年為單位 這十年賺的租金淨利大約多少 而這裡的房價有沒有可能跌倒吃掉你十年的利潤 這是最後防線
推
10/19 20:09, 1年前 , 104F
房地產在台灣就是最強的資產工具，空空跟鍵盤專家分析了
10/19 20:09, 104F
→
10/19 20:09, 1年前 , 105F
一堆數據講了一堆理論，最後還不是繼續繳房租給房東？在
10/19 20:09, 105F
→
10/19 20:09, 1年前 , 106F
台灣連銀行底下的資產公司跟所有的壽險都在做房地產，自
10/19 20:09, 106F
→
10/19 20:09, 1年前 , 107F
用跟投資都狂買，空空覺得他們會放任房價崩盤？退一萬步
10/19 20:09, 107F
→
10/19 20:09, 1年前 , 108F
來說真的房價暴跌崩盤了，那也不會是單一房價的問題了，
10/19 20:09, 108F
→
10/19 20:09, 1年前 , 109F
趕快上飛機逃命吧空空們～
10/19 20:09, 109F
這也是我想的一點 要崩金融會先掰掰 還會引發很多大事件 講白點 大家一起陪葬 反正我是不會移民啦
推
10/19 23:12, 1年前 , 110F
終於有人講實話了，最好sway全台房產都熟，各個區域本
10/19 23:12, 110F
→
10/19 23:12, 1年前 , 111F
來都有其利基，我做台中也不可能各區都熟，跨兩區就不可
10/19 23:12, 111F
→
10/19 23:12, 1年前 , 112F
能比當區業務熟了，sway還能跨縣市講，講的好像他全台
10/19 23:12, 112F
→
10/19 23:12, 1年前 , 113F
都他家一樣。
10/19 23:12, 113F
推
10/19 23:18, 1年前 , 114F
至於國際房仲，他看房市只用經濟學原則在看，上次po什
10/19 23:18, 114F
→
10/19 23:18, 1年前 , 115F
麼看吧，跌了，拿什麼梧棲豐原大里來比，大里他熟嗎？大
10/19 23:18, 115F
→
10/19 23:18, 1年前 , 116F
里有分塗城、十九甲、十五期、一期、二期，請問跌哪塊？
10/19 23:18, 116F
→
10/19 23:18, 1年前 , 117F
不要跟我講二期，二期連釋出都很少怎麼跌。
10/19 23:18, 117F
最好笑的是不是有人去問他怎麼看竹北還是新竹 他說他不熟... 不熟你是在？ 我是不會去講不熟的東西啦 所以你看基本上我也沒在戰區域 當然下新莊講錯我會出來跟你聊聊 ※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 10/20/2022 00:31:28
推
10/20 00:32, 1年前 , 118F
S大請問你有6筆七成五的貸款 是你先買清再週轉金貸出來嗎？
10/20 00:32, 118F
推
10/20 01:44, 1年前 , 119F
推推，學習了
10/20 01:44, 119F
推
10/20 08:21, 1年前 , 120F
S大，我是真d服
10/20 08:21, 120F
推
10/22 01:25, 1年前 , 121F
那無法自償的狀況下，要怎麼判斷他是好物件呢？靠未來增
10/22 01:25, 121F
→
10/22 01:25, 1年前 , 122F
值(像是蛋黃區)或發展性(像是重劃區)嗎？
10/22 01:25, 122F
‣ 更多 s26492755 的文章
文章代碼(AID): #1ZJdnYpw (home-sale)