[心得] 從數據分析看竹東星都匯房價趨勢與分佈

看板home-sale作者d36201419 (憤怒梟)時間1年前 (2022/06/09 19:49)推噓26(26推 0噓 5→)

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1. 前言 2. 房型 3. 總價 4. 樓層 5. 結論 -- 前言 -- 星都匯A/B區作為昌益二重埔造鎮計畫第四期第五期，象徵建商對當地未來的信心 2021年9月，一個新聞瞬間震撼了有在關心何時開賣的"自住客"或"小投資客" 共約1000多筆房源直接在潛銷階段被"大投資客"掃空轉眼而來的是源源不絕的房源被投資客加價釋出新聞紛紛下了聳動的標題來襯托"散戶"們無奈且錯愕的心情 => 新竹建案「閉門銷售」秒完銷！憑4張圖片就搶房　消保官：怎麼看都不公平 => 新竹預售屋才喊完銷網路秒現轉賣潮網譏：買房也能搞當沖 => 新竹商辦建案「星都匯」榮登全台預售王　網路同步海量拋售而讓投資客們心驚；第一波搶房子的散客們尷尬的事發生了(對...接盤俠是我...) 2021年底，內政部開始討論預售屋禁止轉售，於是出現了讓鄉民們津津樂道的平轉群組梗當然作為散戶如我，一切都都如同經典名言"我也是看報紙才知道"所調侃的什麼星都匯潛銷，什麼內線消息紅單禁止轉讓X月實施，通通都是新聞出現了才知道... 如今距離2021年9月轉眼也過去9個月多了是否能從數據分析看到一點星都匯房價的端倪呢? 相較關埔竹北，所謂的偏僻落後生活機能差的二重埔到底房價會變成什麼樣子呢? 雜魚如我試著透過網路上公開的資訊，希望分別透過總價、房型、樓層來做些簡單分析，歡迎大家指教! => https://lvr.land.moi.gov.tw/ (內政部不動產交易實價查詢服務網) => https://evertrust.yungching.com.tw/ (永慶房仲網) -- 房型 -- https://imgur.com/Jvbb9wd

首先看圖說故事二房房源佔了總數的32.3%，其中已有總數的7.5%轉手三房房源佔了總數的49.6%，其中已有總數的13.6%轉手四房房源佔了總數的18.1%，其中已有總數的2.7%轉手。透過2/3/4房的已換約數與尚未換約數的圓餅圖我們可以發現幾個現象 1. 三房依然是新竹購屋族的首選，若是投資客要買幾間放著，三房絕對是目前最優選擇 2. 四房成交比例最低，若真要花1500萬以上來買房子二重埔顯然不在購屋族的優先考慮範圍換個角度說，願意來買二重埔房子人低總價絕對是考量首選，什麼生活機能空間學區等應都是次要目標 -- 總價 -- https://imgur.com/LM2z3EG

https://imgur.com/7pZGXfB

https://imgur.com/FPTpkyb

總價2/3/4房分開看，因為不同的房型與總價會影響到購屋者加價的意願 Y軸為投資客購入成交價與售出成交價之差值舉例來說，若投資客與建商花1000萬購買，且售出1200萬給接盤俠。則值為200 圖中菱形淺紫色為成交差價，深藍色為差價平均值。若紫色顏色越深代表越多成交筆數坐落在此區間。首先來看二房 1. 最有趣的現象發生在去年12月(11012) 簡單理解就是投資客被預售屋禁止轉售嚇到了紛紛願意"低價"用+20~40的區間售出手上的二房但從公開資料中沒看到平轉的案例發生 2. 撇開11012的數據，2房在接下來的幾個月，平均成交價都是緩步上升，若有買二房的意願者，現在應該較難用+20~40的差價買到了，該跑的投資客在去年幾乎都跑光了剩下的投資客應該都有一定的本錢承擔升息與交屋的壓力接著看三房 1. 相較於二房在去年12月出現拋售潮三房的價格也略有下降，但平均來說依然維持在+50以上的成交價格 2. 在今年2/3月依然有看到低於50的成交價，但比例極低換個角度來看也表示該跑的都跑了最後看四房 1. 成交數量偏低，但整體趨勢依然同2/3房，在經歷去年12月低點後，平均價格緩步上升 -- 樓層 -- https://imgur.com/ozFegUm

最後我們透過直條圖來看樓層分布願意在相對高風險的階段從投資客手中接下房源(盤子)的人都偏好幾樓呢? 1. 大部分人還是偏好傳統所謂的中高樓層，也就是7F以上 2. 13F/14F於高樓層中較不受歡迎，可能的原因是頂樓漏水依然是很多人的疑慮之一 3. 3房的3F意外的很受青睞，推測原因是相對低的總價吸引了口袋不深自住客 -- 結論 -- 1. 部分怕死的投資客紛紛在去年11/12月風聲剛出來時就跑了剩下撿便宜的機會應該會發生在每一期繳工程款前投資客若不想付現金給建商，勢必會考慮降價出售有購屋意願者可以抓準時機多方比價 2. 經歷了11/12月房價低谷，平均成交價在2022年逐步上升 +0~50的機會應該不太容易再出現取而代之的是平均至少+100的差價，購屋者要有心理準備 3. 3房中高樓層依然是購屋族的首選 4. 因只參考了永慶的公開資料，1000多棟房源推測至少有四分之一以上已轉手且會這時間購入的人基本上都會持有到交屋後很長一段時間 5. 昌益的二重埔"辦公室"造鎮計畫雖然為人詬病，但在現實面前為了錢錢跪下的大有人在，至少我就是其中一個QQ... 若對於數據解讀有任何錯漏的地方還麻煩指教小弟並非專業人士，只是心血來潮想分析看看XDD 最後...所以我說那個平轉群組快點貼出來啊!!!!!! -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.227.149.242 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1654775383.A.CE8.html

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lagadidi

06/09 19:51, 1年前 , 1^F

06/09 19:51, 1^F

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AQUANGEL

06/09 19:58, 1年前 , 2^F

06/09 19:58, 2^F

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kbwesley

06/09 20:00, 1年前 , 3^F

06/09 20:00, 3^F