[心得] 雙北新興重劃區的分享心得(二重,A7,左岸)已刪文

看板home-sale作者NovaShin時間2年前 (2022/02/18 12:29)推噓16(16推 0噓 59→)

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我賣過園頂跟玉上園耶要聽央北畫夢去接待中心聽我漂漂學姐講就好 ※ 編輯: NovaShin (114.136.111.210 臺灣), 02/18/2022 19:43:12

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NovaShin

02/18 19:44,

02/18 19:44

推

yupog2003

02/18 19:45,

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抱歉修到推文我用網頁版重貼有修到推文的真的很抱歉會想在PTT寫這些的原因是如果連全台最大酸酸(我也是)論壇都能得到支持，代表我這十年來看到且整理後的論點是對的這十年我真的遇過太多聽一些二百五網紅跟不認真的學者講再等等，再等等結果等到後面買貴就算了，還買小買遠，真的很令人難過很多人說代銷炒房，但我們代銷獎金也才千分之2~3 賣你1000跟1100萬我也才差3000塊還要扣稅我們還不能報執行業務所得，一個不小心就20~30%的稅了前面寫江北跟央北是風向球目前看起來是還可以，但我平常還在案子上實在沒辦法花太多時間寫所以這幾個區域，我都用文字描述雖然有些區域我沒實際賣過但我對市場的敏銳度很高也很多同行在各地問一下大概就知道市場行情廢話不多說我開始來報告一下"我所知道"的雙北新興重劃區 =========================== 二重右岸重劃區 https://reurl.cc/rQ0n0Z 印象中最早是左岸京站，我前一個公司村泉建設推的村泉是非常低調，而且行銷很樸實的公司但營造品質非常的不錯當初價格印象中是49~51萬，在2019年預售並不順後來2020旁邊推了一個昕悅灣，印象45~46起二重就開始熱了起來，之後開始二重大會戰東村齊云123期，海悅順天淳美術價格一路賣到6x~7x 就我的認知，二重的客戶就是北市外溢客跟三重在地不喜歡重新路太擁擠的區域客早先菜寮的冠德共購大概6x萬所以二重打九折就是當初的推案價賣點是潤泰的捷運共購，有人說是Citylink 但我去查資料，他的賣場只有2000多坪所以實際那個賣場規模有多大還要等潤泰發佈但三重區最近被大同區市場擠壓到大同的價格從當初的65~75一下噴到90~120 所以現在二重就變成了大同區想買新城屋的首選忠孝橋一橋之隔只要7折價格而且三重到台大醫院真的是又快又方便蠻多中正區客戶會選擇二重重話區但二重因為是狹長型，區域面積不很大主要生活機能要倚賴舊市區跟未來的潤泰共購七八年前還沒崩盤時，二重我們估就是要賣到65~66 現在已經站回推案價格，之後就是看市場會怎麼走了 =========================== 二重左岸重劃區 https://reurl.cc/rQ0n0Z 同一張圖再拿來用，就是重新橋下來先嗇宮站沒記錯第一案是濱麗46~47萬也賣很快之後要打的是新北第二行政中心那塊本來是味全的新燕土地，後來因為地溝油事件那塊地賣給茂德，茂德捐遞給政府然後會把東森總部搬進去，對面是湯城本身有自己的產業聚落，但我剛好也在湯城待過一年那個區域算是新舊混合，看圖商業區塊只有一些且湯城的產值跟薪資在新北並不算高薪族群回推一下房價可以看先嗇宮共構的美麗新境真的再有興趣可以調一下先嗇宮甚至沿線站的人流房價就知道那個地方能不能買了 =========================== 三重仁義重劃區 https://reurl.cc/Epma0K 第一案應該是甲的仁仁愛，仁仁河但我對茂德的格局真的沒愛所以沒特別注意後來有海悅的達麗大景匯，印象中價格也是45~46 大景匯因為有景觀，又是海悅包裝所以賣很快但附近也有電塔跟高架橋因為附近沒有重大公共建設，又是自辦重劃區所以建商坪數都做相對小直到前年的國泰和河，一次把價格推升到50~55 而且本身戶數不很多，大概兩三個月就完銷了後面元利還有三四塊地那邊因為沒有捷運跟大型機關紅利我覺得那邊以後會比較像重陽重劃區的縮小版江北跟央北講過了就請看VCR 江北：https://reurl.cc/WkbV55 央北：https://reurl.cc/Qj2Ozb 寫這個不是想紅是一樣的事情我我接一組客人就要講一次一年大概要講100~200次真的會累，所以希望讓更多人知道 =========================== 中和左岸重劃區基本上，左岸並不算是重劃區那是我前前前老闆趙董把那邊工業地買下來然後自己規劃成一個住宅區域早期玫瑰園等大坪數一次開到75萬又作大坪數所以非常非常的難賣，後來作小坪數百富價格才慢慢拉回60~65萬那個區域基本上就是那樣了，有景觀的話很漂亮加上遠雄公設就是富麗堂皇高大上之前有某個案子，公設老闆看了不喜歡打掉重弄，所以如果喜歡那個景觀跟區域是可以買但如果要增值的話相對會有先天上的限制 =========================== 新莊頭前&副都心從當初新富都系列兩天完銷一路賣到鄉民都知道的宏普AMAX 6字頭後來一路崩盤就到現在回彈先講，我不是會踩A賣B的人，因為我也有朋友在新莊但新莊的門檻就是舊市區的人(非下新莊) 賣掉自己的房子也換不過去因為當初頭前＋副都心漲太快了當一個區域的議題都到位了，建設也到位了基本上他的漲幅就已經差不多到盡頭頭前最近有兩個案子成交價的確到六字頭了但買的人跟你想像的不太一樣要看區域未來，就是看指標案旁邊的10年內屋成交價如果10年內屋成交價有追上來甚至超過代表那個區域ok，但如果沒有，自己思考一下 =========================== A7重劃區我是第一批空降進去的，當初A7幾乎都是寶佳系列客戶看完一圈會發現，靠怎麼房子都長一樣最早是合宜住宅15萬，我還有客戶抽到之後遠雄新未來跳空一次跳到32萬之後寶佳推出20~21萬盤很久直到中美貿易戰，很多大企業進來把龜山工業地掃完印象中是和碩吧，在那邊也買了不少廠房房價就一路往30~35走，現在最高的應該是豐邑接39萬那邊的價格未來就是42萬上下，因為被A9跟下新莊夾殺很多人會講空氣污染，交通問題但只要機場捷運兩邊的中心商業區能成形不要蓋一般事務所假住宅未來A7就是在那邊玩自己的在那邊上班，在那邊看電影，住在那邊，不用往外地走 A7還有一個優點就是基期低，不會一次跳空到45萬再來是桃園補助多，所以相對會有空間 =========================== A9林口新市鎮當初我也覺得林口莫名其妙新莊4x都還在喘，為什麼林口可以賣4x 去賣了幾個月才知道那邊的客人幾乎都是北市內湖客 https://imgur.com/a/1uuI7vR 跟常常出國的企業客加上林口規劃得還不錯就想像把A17 A18 A19的規模拔掉高鐵搬到新北市來未來會有專文寫林口 =========================== 土城暫緩重劃區基本上土城算是一個被擠壓的區域換個角度講，被板南線串到的地方都會有通運紅利最早的海山站華固新綠洲在7~8年前預售49~52 但買了就遇到105年崩盤，直到前年解套但現在價格已經超越當初的套牢價格了因為暫緩算是自辦重劃區他的價格就依照捷運站距離決定那邊比較大的生活機能就是土城日月光因為坪數作太大，所以單價就是46~50之間暫緩當初的議題就是醫院，日月光就把它當作仁義重劃區來看就知道了這些是新北市我待過，或是同行待過的區域台灣是個開發中國家，許多建設會持續開發而傳統台灣人買房子大多都是準備結婚也就是買房子的循環都是25~30年才會看一次房子但房價跟發展是天天在走大家應該都聽過摩爾定律每隔一年半，IC產出量就可增加一倍小弟大安高工電子科，對電子剛好也有點研究第一台電腦是386-SX，一路玩電腦到現在而台灣又是電子王國，所以只要跟電子沾到邊的都可以稍微的套用到摩爾定律所以當每18個月都有產業變化時 25~30年才看一次房子的人自然會有相對剝奪感所以選定有發展，有未來的區域趕快買，不動產就是你買了就不要再去動他好好放著就是你的 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.161.124.202 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1645158550.A.3F0.html 噓 DwyaneWade: 林口唬爛哥又來了，林口均價就30在那邊吹 02/18 12:36 推 sbob: 推一個，所以整體來說重劃區最好的還是央北，再來江翠 02/18 12:38 但央北會有一個問題就是授薪階級住不進去跟南港一樣，他再怎麼好領薪水也沒得玩推 c188cc: 魯空才不信你台灣發展好 02/18 12:39 → sbob: 從市場共識，成交價與各種重劃區的優缺點分析就是這樣 02/18 12:39 推 cicatrix: https://imgur.com/a/qhJnGMP 02/18 12:41 → NovaShin: 我發這個不是要戰區域，一樓那種幼稚言論不用理他 02/18 12:43 推 sanjik: 推N大，期待後續的分享 02/18 12:45 推 sbob: 央北受薪階級還是可以拉，薪水高一點的受薪階級 02/18 12:50 推 sakyro: 推，不過這裡不是酸酸論壇是房仲投客板 02/18 12:51 我常跟客人講打不贏就加入他不然就跟他對作空營建股，選一個 → sbob: 這個世界就是M型的，央北就變成M的另一端的人聚集區域 02/18 12:51 → cicatrix: 央北扣除茂德，現在兩房加車位門檻大概是2000萬附近 02/18 12:51 → sbob: 對於M的另一端，央北的優點vs價格，在他們眼中還是很便宜的 02/18 12:52 → cicatrix: 在2020年時2120-2250萬這是三房的總價帶，所以漲很快 02/18 12:52 推 Celtic8879: 東森不是要去林口嗎？怎麼變成二重 02/18 12:53 去林口的是東森集團去新燕的是東森電視 → fedona: 這是新北重劃區分享吧沒看到台北的 02/18 12:54 → Celtic8879: 新北+龜山重劃區分享 02/18 12:54 推 cicatrix: 在上面發建設性文章得到的迴響很有限，ptt很多好文章都 02/18 12:54 → cicatrix: 被噓走了 02/18 12:54 推 yao60301: 推 02/18 12:56 推 kairi5217: 嘿好文 02/18 12:57 推 sakeru: A7再五年不知道有沒有辦法發展起來 02/18 12:58 推 kairi5217: 人口只要集中一多就不用擔心發展的問題 02/18 13:02 → Sam27: A7發展完就是A9價減7，然後A7會吃雙子星上班客 02/18 13:04 推 buji: 非台北重劃區吧? 02/18 13:04 → Sam27: 那邊會有很多系統廠，僅次內湖... 02/18 13:04 推 BLUESKY101: 竹北分析一下啊 02/18 13:06 推 luckysmallsu: 推一個原po也看好央北三年內破百萬嗎？ 02/18 13:07 說真的不要說三年連三天後會發生什麼事情我都不知道了基本上房地產就是了解過去群聚原因了解現在產業變化，跟了解未來都市計畫只能往大方向去看，先求保值再求增值所以對區域房價我一向都不會預測時間跟滿足點推 misuta27: 台北呢 02/18 13:08 推 jecko: 滿中肯的再搭配所得一起看剛好符合目前授薪階級買房的區 02/18 13:10 → jecko: 域趨勢 02/18 13:10 推 pavaro: 推 02/18 13:15 → cicatrix: 重劃區也可以把周遭區域的所得考慮進去，央北的購買族群 02/18 13:15 → cicatrix: ，大安、中正、新店的收入都很好，有很強的支撐 02/18 13:15 推 frowning1226: 推!謝謝您熱心無私地分享，不要在意那些空空的噓聲 02/18 13:17 推 jun1229: 推!這種才是值得討論的好文 02/18 13:18 → cicatrix: 央北破百不會太久 02/18 13:18 推 jyas: 想看大同區的想法，謝謝！ 02/18 13:20 噓 DwyaneWade: 一個地方的房價，有時候跟什麼建設根本無關，單純就是 02/18 13:34 → DwyaneWade: 連動或是外溢效應，連這個都講錯只能來這裡騙推 02/18 13:34 推 sbob: 怎麼會跟建設無關？不知道信義區怎麼來的？ 02/18 13:40 噓 DwyaneWade: 我是只有時候，不是全部 02/18 13:42 推 thejam: 推想看林口分享 02/18 13:44 噓 DwyaneWade: 我反過來問你，建設都在信義區，旁邊松山在漲什麼？ 02/18 13:45 → luckysmallsu: 天龍國就這麼丁點大 02/18 13:46 → luckysmallsu: 而且松山區的房價跟信義計畫區差太遠 02/18 13:47 推 ding1118: 推 02/18 13:49 推 sdhpipt: 新莊最大規模的重劃區塭仔圳正在動不知道新北市會不會 02/18 13:52 → sdhpipt: 想出什麼新的建設弄在塭仔圳去幫忙炒作去化? 02/18 13:53 → chrispherd: https://i.imgur.com/PNuPfli.png

02/18 13:53 → sdhpipt: 話說上新莊老公寓漲價漲了不少很多成交價在35~40了 02/18 13:53 → chrispherd: https://i.imgur.com/YBmfbdH.png

02/18 13:53 → sdhpipt: 賣掉老公寓換進去新大樓慢慢有可能了 02/18 13:54 → chrispherd: 看板上大家對這兩篇文的反應就知道那邊比較熱了 02/18 13:54 我也有思考過這個問題但後來發現有可能是受眾的原因央北的客層相對比較不會上PTT 我自己是板橋人，板橋好棒棒但以宏觀的角度看，央北的未來發展會比較好其實就是贏在央北有地，板橋沒地這樣而已有人會說浮洲還有地呀但那個離北市太遠了 → sdhpipt: 央北總價過高買得起的人少江翠北側範圍大有些區域比較 02/18 13:55 → sdhpipt: 便宜而且小坪數的單位相對多總價比較有可能 02/18 13:55 推 IceAmy: 請問溫仔圳有研究嗎？大概還要幾年才會開始大量推案阿？ 02/18 14:01 溫仔圳其實我覺得這張圖就解釋一切 https://imgur.com/Oa0VUXx

副都心&頭前的建設有三條捷運線有電影文化中心，中央合屬辦公大樓有宏匯廣場，有典華大樓這些東西從我入行到現在都會背了有興趣看一下副都心比較高檔建案看成交價多少比方以前我前前前前公司的亞昕向上或是頭前的冠德系列現在成交價再看溫仔圳有幾條捷運線，有幾個公共建設大概就知道他的走向了重劃區要成形，都有一些要素跟要件不是冠上重劃區就會有上漲空間推 jecko: 還要加上台北客買盤在那個地方有些重劃區就只能吃到新北 02/18 14:02 → jecko: 當地的買盤台北客不進去發展就有限 02/18 14:02 推 jecko: 央北就有台北客進去買房價撐得起來 02/18 14:04 推 zxc12131266: 溫仔圳應該還要等個5.6年，新北未來重點區域，可以 02/18 14:06 → zxc12131266: 期待 02/18 14:06 推 sbob: 原PO正解，是受眾的問題，所以央北才一直在這邊被狂酸 02/18 14:07 → sbob: 狂酸但是一直賣得很好，因為受眾不同，無法理解資產族想法 02/18 14:08 → supa64: 喂.左岸早期10個建案原訂就有中小坪數.你當我潛銷沒在網路 02/18 14:10 → supa64: 揪團賣過喔.這裡跟01都還找的到我當年屍體哩 02/18 14:10 → NovaShin: 我105年就在遠雄怎麼沒看到你來跟我買 02/18 14:11 → supa64: 你要問你們公司啊.2頭馬車.找仲介揪團又現場代銷 02/18 14:11 → supa64: 當時你們公司業務跑到好幾個區域找房仲. 02/18 14:12 → supa64: 你們105當時推案是副都心+左岸早期3建案. 02/18 14:12 → NovaShin: 所以我就沒有很推那呀～講那麼委婉還看不出來ㄇ 02/18 14:13 → supa64: 我當時01掛掉帳號還留下揪團證據哩 02/18 14:13 → supa64: 我只是舉出你上面說的中小型建案部分.當時趙董在就規劃了 02/18 14:14 → supa64: 然後初期前5各就2各是中小.後面推案才改啊 02/18 14:14 → NovaShin: 所以你揪團都不評估害了多少人還拿來說嘴？黑人問號 02/18 14:14 這種就是標準的不懂區域，不懂產業然後揪團買房子，害一堆人套牢的最好案例有空去看看左岸前三案的預售價跟現在成交價我要是你躲都來不及了還跳出來嚷嚷這輩子沒看過這種人，神奇 → supa64: 喂喂喂.你說話客氣點齁.你說其他人就算了.我鳩那次還跑團+ 02/18 14:15 → supa64: 肯特訪價.乾我啥事.代銷比較可以亂說話就是了齁 02/18 14:15 推 Freighter: 推代銷王 02/18 14:16 → supa64: 呵呵.難怪自己出來做.笑 02/18 14:16 推 heroic: 敲碗台北篇～ 02/18 14:24 噓 adion: 講賓利就是菜.. 02/18 14:40 推 stevenshih: 揪團一堆害人賠錢的例如playhome揪團的AMAX 套死一堆 02/18 14:47 → stevenshih: 版友 02/18 14:47 → iambakr: 請問七張/區公所重劃區附近的行情跟未來如何呢? 02/18 15:08 推 leota: 敲碗林口篇 02/18 15:14 推 abyssa1: 林口一直是低單價高總價代表真實買盤有錢 02/18 15:27 推 migration265: 央北真的是M右住客 02/18 15:28 推 celhw: 認真心得給推 02/18 15:59 → checkman: 央北目前客群不是新店人外圍買盤開始 02/18 16:41 → checkman: 想來台北置產的外地人會買央北 02/18 16:42 → checkman: 新店該買的都買了剩下都不會買了 02/18 16:43 推 abyssa1: 最好是該買的都買了房子會舊換新需求一直有 02/18 16:51 推 Casanoba: 推一個~ 02/18 16:56 推 cicatrix: 房屋的需求一直存在，買九昱的想換鐫画，買鐫画的想移 02/18 16:59 → cicatrix: 民 02/18 16:59 ※ 編輯: NovaShin (1.161.124.202 臺灣), 02/18/2022 17:33:35 → checkman: 現在買央北是要追高這群人三年年內都不買你覺得他還 02/18 17:39 → checkman: 要多花三百萬進場嗎 02/18 17:39 → checkman: 房價的突破要靠外地人本地人只會嫌貴 02/18 17:40 推 cicatrix: 樓上的邏輯在房地合一2.0驗證了，2200萬時不買，下半年 02/18 17:46 → cicatrix: 出價到2780萬買 02/18 17:46 → cicatrix: 本地人如我，也持續在買 02/18 17:46 推 cicatrix: 下半年成交的國泰豐和是在地人購買，央泱長虹兩房是在地 02/18 17:51 → cicatrix: 人購買 02/18 17:51 → cicatrix: 國泰豐碩三房也是在地人購買 02/18 17:52 推 cicatrix: 房地合一沒買的人很多都認錯上車了，今年的價格就不說了 02/18 17:54 → cicatrix: ，三線建商的價格都很高了 02/18 17:54 推 sbob: 央北現在買也不是追高，他只是價格高，不是追高 02/18 18:01 → sbob: 央北一直是重劃區裡面最貴的，何時買都會被説追高 02/18 18:01 → sbob: 但等十四張重劃區出來，央北就不是最貴的重劃區了 XD 02/18 18:02 推 sbob: 央北有趣的地方是他價格是重劃區裡面貴的，但發展潛力最好 02/18 18:05 推 sbob: 可是央北的貴，在看得出央北潛力的客群來說，真的很便宜 02/18 18:10 推 aaa931324: 怒噓哥 02/18 18:29 推 asukaka: 內科工作剛開始直接想看林口或A7，後來覺得通勤實在太遠 02/18 18:59 → asukaka: （近期不打算買車）以大眾運輸為主的生活來說，內科通勤 02/18 19:00 → checkman: 青埔竹北高鐵區為什麼貴因為他離高鐵近去台北方便 02/18 19:00 → checkman: 央北進台北市15分鐘要搭高鐵用環狀線去板橋搭要運 02/18 19:00 → checkman: 動過陽光橋萬坪河濱未來 14張還有萬坪商場裕隆城什 02/18 19:00 → checkman: 麼咖我都替他擔心了我說央北會超越舊市區不是開玩笑 02/18 19:00 → checkman: 的 02/18 19:00 → asukaka: 選擇感覺真的少，目前在往板橋/文山看... 02/18 19:00 → asukaka: 如果有打算開車通勤就果斷看A7-9了（雖然內科塞爆） 02/18 19:01 推 iamala: 湯泉算央北嗎？ 02/18 19:14 ※ 編輯: NovaShin (114.136.111.210 臺灣), 02/18/2022 19:47:01

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cicatrix

02/18 19:51, 2年前 , 1^F

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cicatrix

02/18 19:51, 2年前 , 2^F

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推

karachi

02/18 20:16, 2年前 , 3^F

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