Re: [請益] 危老自建自售

看板home-sale作者raymondhsu (小姐妳好我叫金城武)時間2年前 (2021/06/06 03:53)推噓10(10推 0噓 5→)

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※ 引述《gerychen (邪惡肥宅)》之銘言： : ※ 引述《raymondhsu (小姐妳好我叫金城武)》之銘言： : : 最近朋友在承德路二段附近買了間二層樓透天老房子，花不到6, 000萬，走危老都更， : : 在已經自建自售一棟電梯華廈，聽他說加計建築成本也不到1億，而且還可以跟銀行辦? : : 建融，自有資金大概3, 000多萬就搞定，蓋好後一坪至少賣70萬，潛售期就快完售了， : : 賺好幾千萬，等於一輩子光這個案子就不愁吃穿，請問真的有這麼好的事嗎？ : 先查看看他的地點在哪邊，查實價登錄應該是這筆 : https://i.imgur.com/qavKyZr.png

: https://i.imgur.com/pUNTQud.png

: 5,800萬買到31.46坪的土地，以這地點老實說不貴 : 再以這面積看他的地號 : https://i.imgur.com/3ac1gG0.png

: 看起來是雙連段三小段80地號 : 門牌是承德路二段112號 : 再來看看這塊地的使用分區 : https://i.imgur.com/l1wjI0E.png

: 住4之1的耶，容積率400%建蔽率50% : (臨路面寬不足16米，以住4 300%計) : 老實說住4之1買到單價184萬 : 已經立於不敗之地了 : 這案子雖然基地小 : 但因為面前道路為承德路 : 加上後院削線在危老有放寬 : 只要後院退足3米後就不管削線了 : 建蔽率也有放寬 : 所以設計方面看來沒問題 : 就是一樓做個小小的社區出入口 : 還有機械車位的出入口 : 樓上做一層一戶的小華廈 : 再來隨便亂抓一個危老獎勵+時程 : 我猜應該是在25%上下，就抓25吧 : 31.46 * 300% * 1.25 * 1.55 : = 約可產生182坪左右的銷坪 : (如果容積都消化得完的話) : 七樓+七樓夾層容積應該可消化的完 : 承德路二段錦西街這邊新房子應該可賣到90萬吧 : 我是隨便經驗值抓懶得去查周遭行情 : 所以還是用你說的70萬去算吧 : 182坪 * 70萬 = 12,740萬 : 車位6部 * 150萬 = 900萬 : 總銷金額共計13,640萬 : 但他的實際成本是5,800萬 + 營造費用 : 這裡我抓他的營造費用約22萬/坪 : (現在營造費用飆蠻高的，好險他是那時候自建自售) : 182坪 * 22萬 = 4,004萬 : 成本共計9,804萬 : 稅金等其他費用加一加成本也約在10,000萬 : 13,640萬 - 10,000萬差不多3,500萬 : 結論：你朋友沒有騙你耶事隔半年再回來看這篇文章結果朋友千算萬算沒算到疫情當初買透天時還沒有疫情結果現在好像還沒蓋好當初有想過跟隔壁的合建也都談好了，結果隔壁的又後悔.... 本來想說整棟出售但好像乏人問津想問即使是這樣，還是會像當初講的穩賺不賠嗎 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.137.121.158 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1622922834.A.5D4.html

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s1155032054

06/06 04:20, 2年前 , 1^F

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Lilyzoea6

06/06 08:42, 2年前 , 2^F

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Lilyzoea6

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