Re: [請益] 危老自建自售
※ 引述《raymondhsu (小姐妳好 我叫金城武)》之銘言:
: 最近朋友在承德路二段附近買了間二層樓透天老房子,花不到6, 000萬,走危老都更,現
: 在已經自建自售一棟電梯華廈,聽他說加計建築成本也不到1億,而且還可以跟銀行辦土
: 建融,自有資金大概3, 000多萬就搞定,蓋好後一坪至少賣70萬,潛售期就快完售了,淨
: 賺好幾千萬,等於一輩子光這個案子就不愁吃穿,請問真的有這麼好的事嗎?
先查看看他的地點在哪邊,查實價登錄應該是這筆
https://i.imgur.com/qavKyZr.png
5,800萬買到31.46坪的土地,以這地點老實說不貴
再以這面積看他的地號
https://i.imgur.com/3ac1gG0.png
看起來是雙連段三小段80地號
門牌是承德路二段112號
再來看看這塊地的使用分區
https://i.imgur.com/l1wjI0E.png
住4之1的耶,容積率400%建蔽率50%
(臨路面寬不足16米,以住4 300%計)
老實說住4之1買到單價184萬
已經立於不敗之地了
這案子雖然基地小
但因為面前道路為承德路
加上後院削線在危老有放寬
只要後院退足3米後就不管削線了
建蔽率也有放寬
所以設計方面看來沒問題
就是一樓做個小小的社區出入口
還有機械車位的出入口
樓上做一層一戶的小華廈
再來隨便亂抓一個危老獎勵+時程
我猜應該是在25%上下,就抓25吧
31.46 * 300% * 1.25 * 1.55
= 約可產生182坪左右的銷坪
(如果容積都消化得完的話)
七樓+七樓夾層容積應該可消化的完
承德路二段錦西街這邊新房子應該可賣到90萬吧
我是隨便經驗值抓懶得去查周遭行情
所以還是用你說的70萬去算吧
182坪 * 70萬 = 12,740萬
車位6部 * 150萬 = 900萬
總銷金額共計13,640萬
但他的實際成本是5,800萬 + 營造費用
這裡我抓他的營造費用約22萬/坪
(現在營造費用飆蠻高的,好險他是那時候自建自售)
182坪 * 22萬 = 4,004萬
成本共計9,804萬
稅金等其他費用加一加成本也約在10,000萬
13,640萬 - 10,000萬 差不多3,500萬
結論:你朋友沒有騙你耶
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真的,全部的重點就是住4-1的地買到184萬
怎麼輸?隨便蓋都會賺的東西
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對欸,還有臨路面寬的問題,那就變成小賺而已
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公設比的問題既然都潛銷完了倒也不用擔心
但真的應該要跟旁邊兩個透天一起蓋
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那是買到便宜的地啦
實務上地主比建設公司還貪婪的好嗎
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就是自有資金投報100% 總成本投報20%這樣
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小弟還太淺了,好險是用原po的70萬算
※ 編輯: gerychen (1.160.95.117 臺灣), 10/12/2020 13:49:41
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